剛剛公布的上海樓市“新八條”大部分內(nèi)容將從明天起正式實(shí)行。晨報(bào)記者昨日特地請(qǐng)專家為您解讀。

　　上海樓市“新八條”具體內(nèi)容：

　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的住房，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購(gòu)買該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買不足2年的住房，普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購(gòu)買該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房的，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策；符合住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款條件的，經(jīng)認(rèn)定，可按首次購(gòu)買普通自住住房的住房公積金貸款政策執(zhí)行。對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　對(duì)購(gòu)買90平方米及以下普通住房改善居住條件的，暫按1%稅率征收契稅。

　　購(gòu)買第二套普通住房的家庭申請(qǐng)住房公積金貸款的，在符合貸款條件的情況下，每戶家庭(以2人以上，含2人計(jì)算)基本住房公積金的最高貸款限額從20萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元；若有補(bǔ)充公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元；對(duì)只有一個(gè)人參與貸款的家庭，仍執(zhí)行現(xiàn)行的貸款政策，基本住房公積金最高貸款限額為20萬(wàn)元，若有補(bǔ)充公積金的，最高貸款限額為30萬(wàn)元。

　　提醒：

　　由于二手房契稅要等到過(guò)戶環(huán)節(jié)才交，貸款額度及具體金額也要到簽貸款合同才能決定，業(yè)內(nèi)專家建議可享受優(yōu)惠的購(gòu)房者應(yīng)將貸款合同的簽訂日期盡量放到1月1日以后。

　　市公積金管理中心副研究員叢誠(chéng)說(shuō)，公積金貸款額度是貸款合同簽訂時(shí)確定的，“同樣一戶家庭買第二套普通房，12月底簽貸款合同的話，公積金可能最多只能貸到20萬(wàn)元，但過(guò)了1月1日再簽的話，就可以貸到40萬(wàn)元。 ”

　　別忘算算5次降息后月供能省多少

　　從明天開始，各家銀行都將對(duì)存量房貸客戶調(diào)整貸款利率。由于今年央行共降息5次，目前5年以上個(gè)人住房按揭貸款利率為5.94%，5年以上公積金貸款利率為3.87%。

　　以一筆50萬(wàn)元20年的貸款為例，在5次降息前，按揭月供為4129.46元、本息共計(jì)991069.36元，公積金月供為3360.85元、本息共計(jì)806603.22元；降息后按揭月供為3564.87元、本息共計(jì)855568.72元，公積金月供為2995.76元、本息共計(jì)718982.60元。計(jì)算下來(lái)，按揭月供減少 564.59元，公積金月供減少365.09元。

　　如果按商業(yè)貸款利率下浮之后計(jì)算，節(jié)省得更多。以貸款100萬(wàn)元20年還清為例計(jì)算，下浮15%后利率執(zhí)行5.049%，月供6626.66元，利息合計(jì)590398元。下浮30%后的利率執(zhí)行4.158%，月供為6143.38元，利息合計(jì)474411元，月供可省483.28元。執(zhí)行新的優(yōu)惠利率，可節(jié)省利息115987元。

　　存量房貸何時(shí)調(diào)利率銀行仍無(wú)統(tǒng)一意見

　　對(duì)于已有房貸的存量房業(yè)主來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的莫過(guò)于明年能否享受到7折優(yōu)惠。繼農(nóng)行之后，民生銀行也于近日正式公布了詳細(xì)的房貸新政實(shí)施細(xì)則。

　　據(jù)介紹，民生銀行將于明年1月1日對(duì)2008年10月27日以前發(fā)放的未到期個(gè)人住房貸款利率下浮幅度進(jìn)行調(diào)整，具體調(diào)整辦法為：對(duì)2008年10月27日以前發(fā)放的存量個(gè)人住房貸款，凡執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%，將按當(dāng)前最新基準(zhǔn)利率自動(dòng)調(diào)整為下浮30%；對(duì)于貸款近兩年內(nèi)有連續(xù)三次欠息形成不良貸款記錄的，或重新定價(jià)時(shí)仍有拖欠貸款余額或存在其他違約情形的則不予調(diào)整；對(duì)于2008年10月27日以后新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，屬于首次利用貸款購(gòu)買自住房的，貸款最低首付款比例調(diào)整為20%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　記者昨日還了解到，對(duì)于存量房貸下浮利率從何時(shí)執(zhí)行仍不統(tǒng)一。(記者 徐 運(yùn) 劉志飛)