上周，1.08個(gè)百分點(diǎn)的大幅降息，如此大的動(dòng)作和幅度讓市民忙了起來。重新規(guī)劃理財(cái)方案的過程中，很多市民也把買房列入了家庭議事日程。業(yè)內(nèi)人士分析，此次降息把目前的房貸利率打回到幾年前的水平，減輕了去年多次加息累計(jì)起來的高額還貸壓力，對樓市來說是個(gè)利好消息

　　- 經(jīng)濟(jì)賬-

　　4次降息后，百萬貸款月減千余元

　　4次降息后，100萬元5年以上貸款月供減少1000多元。

　　凱弈投資市場分析師表示，自今年9月以來，央行已連續(xù)4次降息，很大程度上緩解了購房者的貸款負(fù)擔(dān)。

　　該分析師算了一筆賬，假設(shè)市民今年年初時(shí)首次購買了一套85平方米普通住房，總價(jià)125萬元，首付款25萬元，純商業(yè)貸款100萬元，貸款年限20年。對于這位市民來說，今年首次降息前，貸款基準(zhǔn)利率為7.83%，享受15%的下浮優(yōu)惠后，還款利率為6.66%，等額本息月還款為7547.56元，20年累計(jì)要還款181.1414萬元。

　　假設(shè)今年年內(nèi)央行不再降息，按現(xiàn)行房貸利率政策，明年1月1日起貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，享受30%的下浮優(yōu)惠后，還款利率為4.28%，等額本息月還款為6210.49元，20年累計(jì)要還款149.0517萬元。兩者相比，月還款減少1337.07元，20年可累計(jì)少還款32萬元左右。

　　“息差倒掛”問題消失

　　隨著此次存貸款利率的降低，銀行“息差倒掛”的問題消失，這鋪平了存量房貸客戶利率七折的道路。

　　易居臣信市場分析師表示，此次降息前，五年期存款利率為5.13%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.20%。按照央行首套房可享受七折優(yōu)惠利率計(jì)算，購房者最低可享受的貸款利率為5.04%。銀行存貸款的利率出現(xiàn)了“息差倒掛”的現(xiàn)象。

　　而此次銀行大幅降息后，五年期定期存款利率下調(diào)幅度達(dá)1.26個(gè)百分點(diǎn)，由5.13%下調(diào)至3.87%；五年以上貸款利率則下調(diào)1.08個(gè)百分點(diǎn)，由7.20%下調(diào)至6.12%，優(yōu)惠30%以后為4.284%。這就意味著，五年以上的貸款利率打七折后，也要比相應(yīng)的定期存款利率高出0.414個(gè)百分點(diǎn)。存貸“息差倒掛”的問題解決后，有利于銀行盡早推出存量房貸的實(shí)施細(xì)則。這意味著明年1月1日起，符合房貸新政規(guī)定的存量房貸客戶，獲得七折優(yōu)惠利率的可能性大大增加。

　　- 市場面-

　　分行普遍電話量激增

　　降息對于購房者來說可謂息息相關(guān)。降息消息明確后，部分購房者馬上有了反應(yīng)，并針對新的貸款政策著手調(diào)整自己的購房計(jì)劃。

　　中原地產(chǎn)對旗下各分行所做的最新調(diào)查顯示，央行大幅降息后的幾天時(shí)間內(nèi)，市民來電咨詢量明顯增加，幾乎所有分行都較降息前增加一倍。其中，近六成來電客戶具有較明確的購房意向，他們最關(guān)心的問題是降息后自己的貸款能節(jié)省多少錢。另有部分客戶開始考慮提高自己的購房預(yù)算。相關(guān)人士表示，今年4次降息后，購房者的貸款成本大大降低，一些原本想要購買一房的客戶，現(xiàn)在開始考慮購買兩房了，還有些客戶要求經(jīng)紀(jì)人重新推薦更好的房源。

　　據(jù)預(yù)計(jì)，前期積壓許久的剛性需求將在今后一段時(shí)間內(nèi)集中釋放。中外環(huán)區(qū)域已出現(xiàn)部分客戶淘房現(xiàn)象。其中，改善型需求占到七成左右。隨著一系列利好政策的逐漸釋放，更多購房需求會(huì)在年底前完成換房。

　　總價(jià)150萬房源帶看量增加

　　總價(jià)在150萬元左右的房源帶看量有所增加。中原地產(chǎn)楊浦區(qū)區(qū)域經(jīng)理張艷介紹，自降息開始，區(qū)域中分行帶看量基本增加2成，而總價(jià)在150萬元左右的兩房和三房較受歡迎。房東方面，小部分房東有降價(jià)意向，占掛牌房東比例的一成左右，而其降價(jià)幅度在10%-15%。虹口區(qū)區(qū)域總監(jiān)瞿玲也表示，由于政策的組合效應(yīng)，區(qū)域內(nèi)客戶的帶看量增加2成，相信到明年3月，二手房市會(huì)逐漸回暖。

　　原本打算購買一房的購房者，目前有提高預(yù)算的可能。他們大多集中在寶山等區(qū)域。由于此區(qū)域總價(jià)較低，受到新政的影響，未來還貸壓力較小，一般60萬元可購買70平方米的兩房，相比較50萬元的一房，許多購房者紛紛轉(zhuǎn)移了方向。(特約撰稿 賀理銘)