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"倒房"人4年賺300萬 現(xiàn)在投資房產(chǎn)應(yīng)再等兩三年

2008年11月10日 15:10 來源:北京晚報 發(fā)表評論

  現(xiàn)在可以投資買房了嗎?在38歲的投資客魏權(quán)的眼里,也許現(xiàn)在恰恰仍是拋售而不是出手的時候。聽聽他的“倒房”經(jīng)歷,也許會對一些急于買房的人有些幫助。

  樓市實戰(zhàn):4年小賺300萬

  “4年‘小賺’了300萬元。”——戴著眼鏡、外表斯文的魏權(quán)屬于典型的“偷著樂型”的投資客。每次說起自己的投資故事,他得意中又不無遺憾:自己當(dāng)時還是膽子太小了。

  目前身份是北京一家出版公司經(jīng)理的魏權(quán),2000年剛剛來到北京發(fā)展沒幾年,就參與到了投資房產(chǎn)的大軍之中。從2003年起,魏權(quán)看房買房的足跡就開始遍布京城的大小樓盤。

  魏權(quán)最早的一筆投資,就是富力城!百I入價格大概是每平方米8000元,當(dāng)時手里攥著錢,頭腦就容易沖動,一下子貸款買了兩套85平方米的高層兩居室。當(dāng)時感覺買了這房至少不會虧,至于賺多少,心里還真沒數(shù)!

  “兩套首付、各種稅費加起來一共三十幾萬。我做的都是30年首付,兩套房每月還款6000塊錢!蔽簷(quán)飛快地計算著說:“你別小看這30萬,當(dāng)時可一下撬起了價值將近140萬元的房子,杠桿比例4倍左右……”

  房子到手之后,魏權(quán)立馬就開始考慮出租,用以沖抵每月的貸款。到2007年,兩套房子最高時漲到每平方米2.3萬元。

  4年的持有,租金和房貸、物管等費用基本相抵,兩套房最終除去各項稅費,合計約330萬元,魏權(quán)最終果斷拋出,凈賺10倍。

  未來策略:降息周期末端出手

  魏權(quán)說,現(xiàn)在不少二手房價已經(jīng)回落到每平方米2萬元以內(nèi)。從去年10月的房產(chǎn)新政開始,拋盤量越來越多了。“如果你身處其中,就知道拋售的人有多少了。但圈子里的人,如果地段比較好,租金也不錯的,往往不會降價轉(zhuǎn)手!

  10月房貸新政出臺,難道不是反轉(zhuǎn)的信號嗎?

  “這次的房貸新政擺明了是給剛性需求的人準(zhǔn)備的。”魏權(quán)說,新政利好對投資客沒有什么正面效應(yīng)。

  除房貸新政外,房價還降了不少,投資人可以進場了嗎?

  魏權(quán)的觀點是,普通住宅能否投資,何時投資,核心都是租售比的問題。租售比說白了就是每月租金除以房價。

  “北京這樣的一線城市,租售比低于1∶240,都可以買入,無論自住還是投資。但目前絕大多數(shù)的房價租售比都高于1∶360,買房出租的投資收益率還不如存款!蔽簷(quán)說,這個時候買入,惟一能做的只能是期待市場在未來的上漲。

  “當(dāng)然,投資人是不會做這樣的傻事的。”魏權(quán)說,這也是他長期思考的一個問題:“真正能夠推動市場上揚的動力是什么?應(yīng)該不是什么剛性需求,而是投資性買盤。但目前還根本看不到回暖的跡象,絕大多數(shù)還都是自住性需求!

  “最新的看法是,中國一線城市房價大約還有30%至40%下跌空間!蔽合壬蛴浾哒故玖艘环菰u估報告說,參照國外房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗,當(dāng)利率開始下降時,實際房價仍在繼續(xù)下降。從利率高點算起,利率往往要下降11至24個季度實際房價才會重新上升。

  “投資買房的黃金時間已經(jīng)過去,為什么要在樓市的下降通道趕著進場呢?”魏權(quán)認(rèn)為,買房自住的話,什么時候都是合適的。而投資,就必須找尋周期的低點。

  “降息周期的末端可能就是投資住宅房產(chǎn)的好時機,所以,還是再等兩三年看看吧!”這位投資客最后淡淡地說。(記者 丁文亞)

編輯:楊威】
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