近日,財(cái)政部出臺(tái)最新政策稱，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。財(cái)政部還指出，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。這些新政策和其中出現(xiàn)的數(shù)字說(shuō)明什么問(wèn)題呢？到底能給二手房屋買賣交易雙方帶來(lái)什么樣的實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走出觀望的情緒嗎？

　　●近10%的稅費(fèi)中

　　免去的1.55%稅費(fèi)微乎其微

　　“我愛(ài)我家”的二手房屋交易專家接受記者采訪時(shí)分析說(shuō)，本次新政策的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體交易是利好的。本次調(diào)整涉及范圍包括計(jì)稅和貨幣政策兩個(gè)層面，對(duì)于居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的需求在一定程度上起到刺激作用，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)交易、恢復(fù)市場(chǎng)信心起到一定的積極作用。但是，在目前的市場(chǎng)情況下，本次新政策中的調(diào)整作用有限。

　　為此，專家解釋說(shuō)，目前在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價(jià)近10%。也就是說(shuō)100萬(wàn)的二手房，僅稅收一項(xiàng)即可占到近10萬(wàn)。而在所有稅種中，比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，但此次調(diào)整沒(méi)有涉及這兩個(gè)稅種，只是對(duì)萬(wàn)分之五的印花稅減免，1.5%的契稅下調(diào)至1%。明顯可以看出，在近10%的稅費(fèi)中，免去的1.55%稅費(fèi)是多么微乎其微，可以說(shuō)降稅的力度不夠大，真正能為省去僅占0.55%的稅費(fèi)就去買100萬(wàn)房子的人應(yīng)該還是不會(huì)太多。那么，在短期內(nèi)，市場(chǎng)是否不會(huì)馬上走出觀望情緒？

　　●100萬(wàn)元的房屋

　　現(xiàn)在節(jié)省5500元稅費(fèi)

　　專家分析說(shuō)，目前老百姓真正關(guān)心的不是在于稅費(fèi)的減免而是房?jī)r(jià)，我們用案例對(duì)新出臺(tái)的降稅和調(diào)息進(jìn)行分析：

　　以一套80平方米總價(jià)100萬(wàn)(首付20萬(wàn)、貸款80萬(wàn)，貸款期限20年)的房子計(jì)算：

　　契稅按照原先的1.5%征收是15000元，按照新政策降低至1%征收的話是10000元，可以節(jié)省5000元稅費(fèi)。

　　印花稅按照原先的0.05%征收是500元，按照新政策可以減免，則節(jié)省500元稅費(fèi)。總計(jì)節(jié)省5500元稅費(fèi)。

　　本套房產(chǎn)本身是普通住宅，按原先的稅收政策不需要繳納土地增值稅，新政策也將個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。所以實(shí)際繳納稅費(fèi)中沒(méi)有變化。

　　按照等額本息的方法計(jì)算，原先的優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)利率7.47%的0.85倍，還款額為5893.91元/月，現(xiàn)在按照優(yōu)惠利率的0.7倍計(jì)算，還款額為5381.37元/月，20年共節(jié)省123010.02元。

　　因此從上述案例可以看出，現(xiàn)在新調(diào)整后的計(jì)稅和貸款方式并未真正緩解房?jī)r(jià)虛高對(duì)于購(gòu)房人的壓力，市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)依舊不會(huì)走出觀望情緒。

　　●享受優(yōu)惠利率下限，貸款30萬(wàn)，

　　年限20年，可節(jié)省利息46110.27元

　　但是，降低利息對(duì)普通的購(gòu)房者來(lái)講還是有很大的益處的。“鏈家”的專家根據(jù)央行10月27日出臺(tái)的新政策解釋說(shuō)，央行將擴(kuò)大住房貸款利率的下限，由以前的貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大到0.7倍；按照現(xiàn)行的五年期以上的商貸基準(zhǔn)利率7.47%，消費(fèi)者可以享受的貸款優(yōu)惠利率下限由6.35%擴(kuò)大為5.23%，以貸款30萬(wàn)、期限20年、等額本息的房貸為例，調(diào)整前須支付的利息為230474.06元，調(diào)整后利息為184363.79元，可節(jié)省的利息為46110.27元，每個(gè)月可以少還192.12元。

　　但是，目前大多數(shù)購(gòu)房者不太了解是否自己可享受到貸款利率下限這個(gè)優(yōu)惠政策。

　　●股市套牢資金

　　一群人購(gòu)房心有余但“錢(qián)”不足

　　股市從曾經(jīng)最高的6100點(diǎn)降到低谷時(shí)期的1800點(diǎn)，使很多中產(chǎn)階級(jí)的資金基本被套牢。本來(lái)這些人是有實(shí)力購(gòu)買房產(chǎn)的，但是套牢的事實(shí)已經(jīng)讓這一大群購(gòu)房人退出了買房、改善自住條件的行列。雖然本次已經(jīng)減免了部分稅費(fèi)，并且調(diào)整貸款利率，但是這部分人群也未必會(huì)出手買房，還需要宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好，股市重新飆升才能真正促進(jìn)這部分購(gòu)房人群重新出手購(gòu)買。

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，中小企業(yè)關(guān)閉使人們對(duì)于未來(lái)預(yù)期不夠明朗。由于金融危機(jī)的爆發(fā)，整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，很多人對(duì)于未來(lái)工作的預(yù)期都充滿顧慮。我的工作會(huì)不會(huì)穩(wěn)定？未來(lái)工資還有上漲空間么？對(duì)于股市還該不該寄予期望？目前和未來(lái)的情況還能不能買房或者購(gòu)車？一旦失業(yè)，我將如何還貸？等等一系列問(wèn)題，干擾著很多人在處理大宗消費(fèi)上的態(tài)度。這不是一兩個(gè)稅費(fèi)的減免和利率下調(diào)就能馬上改變的，還需要整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明朗和信心的提升才能進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念。(徐曼)