房主出國慎與中介私自交易

　　問：我通過中介看好一套房子，但是房主出國了。中介說，房主出國前將房子公證給中介了。我想知道，這種情況下我購買此套房產(chǎn)，可否正常辦理過戶手續(xù)？需要注意哪些方面？

　　答：通俗地講，誰有房產(chǎn)證誰就是房屋的主人，雖然房子經(jīng)過公證給了中介，但中介并不享有房屋的所有權(quán)，如果想擁有房屋的所有權(quán)，必須和房主通過正當法律途徑辦理過戶手續(xù)。

　　房屋不過戶對買方而言風險比較大，從法律上講,賣方可能會一房多賣或是將該房另行抵押。如果你確實想購買該房,建議房款不要一次性付清,否則你對對方完全沒有約束力。另外，在協(xié)議中對于對方不配合你過戶的違約金也要定高一些。在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。

　　面積誤差超3%部分由賣主承擔

　　問：我買了一套80.24平米的房子，但交付的房子評估后面積達到85.25平米，開發(fā)商要求我補交差額，但這差距大于規(guī)定的3%，而之前我們只簽了一個臨時合同，上面約定按實際平數(shù)多退少補。請問這個問題該怎么解決，是全額補錢，還是按3%的交？

　　答：根據(jù)處理商品房面積差異的司法解釋：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　盡量和開發(fā)商協(xié)商解決，必要時你可以通過訴訟途徑來解決。

　　未辦驗收手續(xù)不算交付使用

　　問：幾個月前,開發(fā)商發(fā)出了交房通知，我準時去驗房但發(fā)現(xiàn)了許多問題，開發(fā)商承諾整改，并且沒有交付鑰匙給我，目前已經(jīng)拖了幾個月了，沒有任何消息。請問這種情況，房屋是否算交付？

　　答：首先，這種情況算沒有交付。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須同時提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是建設(shè)部自1998年9月1日起實施的。所以消費者在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，首先要向開發(fā)商索取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以維護自己的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時，應(yīng)當有交付驗收手續(xù)，并由用戶對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運行簽字認可。購房者只有確信所購的商品房符合法律和合同規(guī)定的交付條件時，方可同房產(chǎn)商簽署房屋交接單，辦理收樓手續(xù)。

　　拆遷公有住房需安置承租人

　　問：我是一位教育事業(yè)單位的職工，現(xiàn)有單位分的36平米臨時住房，單位將被一開發(fā)經(jīng)濟適用房的公司拆遷。我們是否該有這些經(jīng)適房的優(yōu)惠政策？

　　答：拆遷公有住房時,對所有人、承租人應(yīng)按如下方式安置：(1)所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，承租人由所有人負責安置。所有人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝(市場單價＋價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。(2)所有人選擇貨幣補償?shù)�，原有租賃關(guān)系終止。給所有人補償款不設(shè)最低補償單價標準，也無價格補貼。計算公式為：貨幣補償金額＝評估單價×20%×被拆除房屋的建筑面積；承租人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝(市場單價×80%＋價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

　　從法理上說,你們有優(yōu)先購買權(quán)，但實際情況需依當?shù)卣�府文件�?guī)定。目前許多地方政府都明文規(guī)定在拆遷公房時,公房承租人有同時按房改政策購買并獲得安置補償?shù)囊?guī)定。(記者 李宛霖)

　　(本期解答：北京雄志律師事務(wù)所王榮香律師）