非回遷戶購危改房可能無效

　　陳女士：在德勝門附近有一片危改房，房屋現(xiàn)在拆遷中。按照規(guī)劃，這六棟房屋中有兩棟是給回遷戶的，由于回遷戶不足，開發(fā)公司決定將這部分房出售。這種銷售方式屬于商品房嗎？發(fā)展商僅有“建筑用地規(guī)劃許可證”，簽訂購房合同能受法律保護(hù)嗎？

　　答：這個問題的核心是房屋性質(zhì)是否屬于商品房，現(xiàn)有信息顯示，開發(fā)商并未改變危改房的房屋性質(zhì)，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，這種情況一般屬于經(jīng)濟(jì)適用房，那么在購買時是需要符合法律規(guī)定的購買經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)條件。開發(fā)商在預(yù)售房屋時的一個合法要件是必須具有預(yù)售許可證，如僅有建筑用地規(guī)劃許可證，那么在簽訂合同后如果發(fā)生糾紛，合同的效力會受到影響，可能會被法院認(rèn)定為無效。

　　貸款未通過可依約定解除合同

　　劉先生：我在一個樓盤購買一套房產(chǎn)，房款總額為200萬元，我付了30%的首付并簽訂購房合同后，在辦理銀行貸款時沒有通過。我本人沒有辦法籌集到這么多的錢款，請問我能否取消購房合同并拿回首付款？是否要承擔(dān)什么違約責(zé)任？

　　答：對于這個問題，首先要看你簽訂的購房合同中付款方式是如何約定的，在辦理銀行貸款方面開發(fā)商有無輔助義務(wù)，具體是什么樣的輔助義務(wù)。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。如開發(fā)商沒有依據(jù)合同約定履行相應(yīng)的輔助義務(wù)，導(dǎo)致銀行貸款沒有通過，那么無法繼續(xù)付款的責(zé)任并不在于你，一般來講你可以根據(jù)合同約定解除合同，拿回首付款；如沒有類似條款，僅僅是由于你的支付能力有問題而不能繼續(xù)履行付款義務(wù)，那么你要依據(jù)合同中的違約條款承擔(dān)違約責(zé)任。

　　按揭房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需先還清貸款

　　方先生：我有一套貸款購買的房產(chǎn)，一共貸了20年�，F(xiàn)在房產(chǎn)證已經(jīng)辦好，計(jì)劃買車，希望把這套房子轉(zhuǎn)手。請問我應(yīng)該如何操作呢？

　　答：房屋買賣的一個原則是只要產(chǎn)權(quán)所有人同意，房產(chǎn)證已經(jīng)辦好就可以自由交易。但是有貸款的房產(chǎn)雖有房產(chǎn)證但其實(shí)產(chǎn)權(quán)并不在業(yè)主手中，而是抵押給了銀行，所以你必須先將所有欠款還清。有兩種辦法可以操作，一是你自己能夠還清的，可以自己提前還清。二是自己沒有能力還完的，你可以要求買家代還，但是這樣做有一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要在簽訂買賣合同時寫清楚，特別是有些買方也需要貸款的，這樣就需要辦理轉(zhuǎn)按揭。一般的中介公司都有專門的服務(wù)機(jī)構(gòu)，建議消費(fèi)者找專門的中介機(jī)構(gòu)，這樣不僅安全，而且時間比較短。

　　房主未遷出戶口可解除合同

　　劉女士：我通過中介公司購買了一套二手房，“原房主把戶口遷出”的要求明確地寫入合同中，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，原房主的戶口暫時還不能遷出。在這種情況下，我是否可以解除合同？我是否需要給中介公司支付中介費(fèi)？

　　答：這需要看買賣雙方簽訂合同的具體條款。房主的戶口暫時還不能遷這可以說是賣方違約，可以解除購房合同。而中介公司的服務(wù)對象為買賣雙方，如果在合同中沒有約定中介公司對“買賣雙方因違約解除合同”而退還中介費(fèi)的話，應(yīng)該是不退的，但是買方可以要求由賣方承擔(dān)損失。

　　未成年人購房需提交戶口簿

　　王先生：我打算購買一套二手房，希望把自己才2歲的孩子作為房產(chǎn)證的主人。應(yīng)該怎么做？

　　答：由于你的孩子未滿18歲，所以除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購房人———你的孩子的戶口簿或出生證以及監(jiān)護(hù)人的身份證明。如監(jiān)護(hù)人只有一個，還須提供經(jīng)公證的監(jiān)護(hù)人證明書，證明其惟一監(jiān)護(hù)人資格。備齊以上資料后，就可到房管局辦理房屋交易登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在小孩的名下了。(記者 楊娟娟)

　　(本期解答：北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)、北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理付嚴(yán))