央行近日發(fā)生加強(qiáng)調(diào)整的信號(hào)——堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無(wú)指定用途、無(wú)真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款，不得發(fā)放假按揭貸款。有人為此擔(dān)心，此項(xiàng)禁令會(huì)不會(huì)影響正常房貸？

　　禁止轉(zhuǎn)按加按套牢炒房者

　　張先生在銀行貸款80萬(wàn)元買(mǎi)了一套價(jià)值110萬(wàn)元的房子，還了20萬(wàn)元的房貸之后，其房產(chǎn)市價(jià)漲到了200萬(wàn)元，此時(shí)，他辦理了加按揭貸款業(yè)務(wù)，銀行按市價(jià)重新評(píng)估，給他160萬(wàn)元的貸款額度，比原來(lái)的額度增加了80萬(wàn)元。張先生拿這些錢(qián)部分用于再投資買(mǎi)房。部分干脆進(jìn)入股市。

　　取消轉(zhuǎn)按揭和加按揭，老百姓買(mǎi)房子會(huì)不會(huì)受到影響？“打擊目標(biāo)主要是投資者。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，由于加按轉(zhuǎn)按的目標(biāo)客戶(hù)群主要是以投資為主的人群，叫停無(wú)疑打擊了以投資為主的購(gòu)房者的投資行為。

　　通過(guò)銀行按揭和轉(zhuǎn)按揭貸款，從買(mǎi)房到賣(mài)房，炒家們短則花費(fèi)三五個(gè)月時(shí)間，長(zhǎng)則一年。貸款炒房者往往見(jiàn)好就拋售，甚至短期內(nèi)就轉(zhuǎn)手。一般情況下，無(wú)論是炒房者，還是自住購(gòu)房者，貸款買(mǎi)房炒房的人達(dá)70%以上，分期付款和一次性付款購(gòu)房的人不到30%。禁止轉(zhuǎn)按揭，下家不能貸款買(mǎi)房，炒房者就將被套牢。如果沒(méi)有人來(lái)接盤(pán)，而住房的出租收益又不能抵上按揭成本，其風(fēng)險(xiǎn)也只能是由自己來(lái)承擔(dān)了。

　　辦理加按揭，既有部分炒房者，又有一些自住貸款購(gòu)房人，還有一些貸款買(mǎi)了房的生意人，對(duì)于他們的影響都不會(huì)太大，政策本身也有利于減少銀行的貸款，降低貨幣的流動(dòng)性。至于假按揭辦理的人本身就不多，如果不是開(kāi)發(fā)商和銀行“內(nèi)鬼”內(nèi)外勾結(jié)，根本就辦不了假按揭，但一旦出現(xiàn)假按揭事件，對(duì)銀行就是直接損失，因此必須嚴(yán)防。

　　正常二手房交易未被叫停

　　王小姐最近打算買(mǎi)套二手房，由于手頭存款不足，原打算首付10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套60平方米的小戶(hù)型單位先住，等手頭充裕的時(shí)候再換大房。最近《補(bǔ)充通知》一出，王小姐又猶豫了。她認(rèn)為，以后換房的首付要提高到四成，是不小的一筆資金，加上高額利率，供樓壓力增大，所以王小姐在先借錢(qián)買(mǎi)大房還是推遲購(gòu)房計(jì)劃以后再買(mǎi)兩個(gè)選擇中猶豫。

　　針對(duì)央行表態(tài)要取消房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的消息，曾力攻轉(zhuǎn)按揭和加按揭的深發(fā)展總行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理柳博認(rèn)為，正常二手房交易轉(zhuǎn)按揭不受影響，央行政策主要針對(duì)的是“轉(zhuǎn)加按”。

　　柳博解釋說(shuō)：“所謂‘轉(zhuǎn)加按’，就是為了加按揭所做的轉(zhuǎn)按揭，即有的銀行沒(méi)有加按揭業(yè)務(wù)，于是業(yè)主通過(guò)同名轉(zhuǎn)按揭，轉(zhuǎn)到可以辦加按揭的銀行，再辦加按揭，央行針對(duì)的就是這一業(yè)務(wù)�！睋�(jù)民生銀行北京管理部消費(fèi)信貸中心主任劉紅介紹，二手房交易中，如出售的是還未解押(處于還款中)的房子，買(mǎi)方則需要借助銀行貸款購(gòu)房，通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式能比較順利地完成交易；但還有一種非交易類(lèi)轉(zhuǎn)按揭，也叫同名轉(zhuǎn)按揭，則不以賣(mài)房為目的，而是想通過(guò)二次抵押房產(chǎn)獲得貸款。專(zhuān)業(yè)人士介紹說(shuō)，在房?jī)r(jià)不斷攀升的行情下，加按揭可根據(jù)當(dāng)下房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行貸款評(píng)估，可獲得相對(duì)高額的貸款。

　　鏈家地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士介紹說(shuō)，事實(shí)上以前大家更關(guān)注第二套房提高首付的政策，但叫停加按揭才能達(dá)到落實(shí)第二套房提高首付政策的效果。因?yàn)閱渭兲岣呤赘犊睿��?gòu)房者可以把自己的第一套房進(jìn)行加按揭，貸出一部分款，或者是用親朋好友的房子辦理加按揭，同樣可以貸出一部分款來(lái)湊足首付款；叫停加按揭后，相當(dāng)于把這個(gè)漏洞填補(bǔ)了。

　　禁令催生了貸款墊支業(yè)務(wù)

　　隨著銀行停辦轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)，擔(dān)保公司開(kāi)始補(bǔ)空，催生了貸款墊支業(yè)務(wù)。

　　目前部分擔(dān)保公司打出廣告，提供“墊資”服務(wù)。所謂“墊資”業(yè)務(wù)，即擔(dān)保公司首先與賣(mài)家和買(mǎi)家雙方各簽訂一份全程委托合同，并進(jìn)行公證。此后，公司為賣(mài)家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款后，即可取消所抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)證。擔(dān)保公司再受買(mǎi)家委托繼續(xù)以此抵押房產(chǎn)申請(qǐng)貸款，銀行所發(fā)放的貸款則直接進(jìn)入公司賬戶(hù)，至此，墊資服務(wù)結(jié)束，買(mǎi)家也順利獲得按揭貸款并買(mǎi)房成功。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，這一業(yè)務(wù)的服務(wù)費(fèi)大約按墊資額的1%至3%收取，如果提供50萬(wàn)的提前還貸墊資，客戶(hù)為此要支付約5000到1.5萬(wàn)不等的中介費(fèi)。一般完成整個(gè)流程在一個(gè)月到兩個(gè)月。如果換算成年利率，相當(dāng)于10%左右。(王蘇伊)