2007年11月30日 星期五
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房貸新政引發(fā)樓市觀望潮 房市從“火熱”中退燒
2007年11月30日 13:39 來源:市場(chǎng)報(bào)

    11月9日,央行上?偛康男刨J報(bào)告顯示,10月,中資銀行人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款環(huán)比出現(xiàn)少增,其中,個(gè)人房貸增加49.8億元,比上月少增11.5億元,較第3季度個(gè)人住房貸款月均增量少增14億元。 中新社發(fā) 紹常 攝


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  兩個(gè)月以前,“提高第二套房首付”的房貸新政震動(dòng)了全國(guó)的房地產(chǎn)界。近日,房貸新政調(diào)控的影響?yīng)q如一場(chǎng)冰雨,將一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從“火熱”中退下燒來。尤其進(jìn)入11月以來,京城商品房市場(chǎng)已開始陷入“有價(jià)無市”的僵局,二手房市場(chǎng)卻是“看多買少”成交量不斷下滑。

  有價(jià)無市

  商品房市場(chǎng)陷入僵局

  受房貸新政的調(diào)控影響,京城市民購(gòu)房熱情下降。據(jù)來自北京市統(tǒng)計(jì)局的消息稱,10月份,北京市商品房銷售面積降到288.6萬平方米,其中住宅銷售面積分別比前兩月減少30.47萬平方米和32.89萬平方米。而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),11月以來,北京市住宅期房的每周成交量呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢(shì)。一面是高挺的價(jià)格,一面是成交量的慘淡,京城商品房市場(chǎng)開始陷入“有價(jià)無市”僵局。

  數(shù)據(jù)顯示,11月12日至18日,北京市共成交住宅期房2375套,成交面積26.92萬平方米。與前一周相比,成交套數(shù)下降了11.8%,成交面積下降了16.2%。其中,11月14日成交量最低,僅為232套,與每年的傳統(tǒng)淡季1月份、2月份水平相當(dāng)。再上溯到此前一周(11月5日至11日),住宅期房的日均銷量同比下降幅度也十分明顯,降幅高達(dá)每日百套。

  在采訪中記者了解到,雖然10月最后一周北京樓市的成交量有所回暖,但這還是難以改變10月加速下滑的局面!爸斑^旺的樓市交易,已經(jīng)透支了購(gòu)買能量,再加上受房貸新政的影響,這個(gè)冬季的北京樓市,成交量將可能進(jìn)一步萎縮!睒I(yè)內(nèi)人士表示:北京樓市目前正處于一種量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。

  世聯(lián)行市場(chǎng)分析師楊璐預(yù)計(jì),今年末到明年初,政策與市場(chǎng)的博弈將加劇買賣雙方的觀望情緒 。另外,有專家指出,目前房貸新政對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的范圍及程度還難下結(jié)論,但已直接影響到北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。

  看多買少

  二手房成交量下滑

  進(jìn)入11月份,二手樓市并沒有像業(yè)內(nèi)人士之前預(yù)測(cè)的“金11銀12”那樣活躍起來,相反,市民觀望的周期加長(zhǎng),觀望氣氛也愈加濃烈!氨M管看樓的消費(fèi)者不在少數(shù),但是真正成交的并不多,很多二手樓買家都表示先看房,但并不急于出手!币坏禺a(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示。

  由于觀望情緒的蔓延,不少希望在年底前能夠?qū)崿F(xiàn)套現(xiàn)的賣家一反前幾個(gè)月的“捂盤”、“反價(jià)”的態(tài)度,不僅可選擇的二手房源多了,在二手中介的房產(chǎn)報(bào)價(jià)也出現(xiàn)了一定程度的松動(dòng),部分報(bào)價(jià)比9月份最高價(jià)位下調(diào)了約5%,而一些之前對(duì)二手樓市期望值過高,以大大超出市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格放盤的業(yè)主,也在這種形勢(shì)下,對(duì)物業(yè)的報(bào)價(jià)做了理性下調(diào)。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,經(jīng)過一段時(shí)間的政策消化期,房貸新政的影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn),不少投資者為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn),紛紛開始出售手中的房源,從而導(dǎo)致市場(chǎng)上形成次新房放量小高潮。而由于房貸新政出臺(tái)后,在一定程度上限制了部分購(gòu)房需求,并引發(fā)一些購(gòu)房人的觀望,這使得高價(jià)房產(chǎn)業(yè)主因焦慮而提前出售房產(chǎn)。

  中介公司的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,七成總價(jià)150萬元以上房產(chǎn)的業(yè)主認(rèn)為出售壓力大,擔(dān)心“未來接盤者”不多,同時(shí)由于150萬元以上房產(chǎn)成交周期最長(zhǎng),導(dǎo)致目前雖然放量集中而成交卻異常慘淡,不少中介雖然有大量房源,但卻是無人問津,門可羅雀。

  遏制炒房

  調(diào)控作用立竿見影

  此次的房貸新政,也被市場(chǎng)廣泛認(rèn)為是近幾年最有效地打擊投機(jī)炒房的手段之一。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為,首付由三成提高到四成,意味著投資客的成本提高了30%,同時(shí)也意味著收益下降30%(因?yàn)橛?jì)算投資收益率時(shí),投資者通常是以自有資金來計(jì)算,而不是總價(jià)),同時(shí),更重要的是第二套房利率從原來下降10%到上浮10%,前后利率差了20%,炒房的收益空間被極大地?cái)D出,風(fēng)險(xiǎn)也就極大提升。他認(rèn)為,第二套房房貸新政,在很大程度上,沉重地打擊了市場(chǎng)的投資需求。

  “一方面是房?jī)r(jià)過高和新政導(dǎo)致的需求銳減,銷售壓力空前加大,另一方面是資本運(yùn)作空間急劇縮小,融資難度倍增,絕大部分的房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力,此前捂盤惜售的開發(fā)商將為此付出巨大代價(jià),未來一年內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將全面蔓延!睏钌黉h表示。雖然房貸新政在新房市場(chǎng)的反應(yīng)沒那么迅速,但是在二手房市場(chǎng)的作用卻立竿見影,而這正是調(diào)控見效的重要風(fēng)向標(biāo)。

  面對(duì)系列調(diào)控組合拳,楊少鋒表示:“國(guó)家宏觀調(diào)控的政策主要在兩個(gè)方面,一是金融,二是土地!倍枰嵝阉蟹康禺a(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士的是,目前中國(guó)房地產(chǎn)的問題表面看是房?jī)r(jià)過快上漲造成購(gòu)房難的社會(huì)矛盾,核心原因則是土地和房屋的實(shí)物資產(chǎn)過快上漲所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)在悄悄逼近。地產(chǎn)泡沫全國(guó)性蔓延,并與股市相結(jié)合,其結(jié)果是非常可怕的。所以,決策層果斷采取金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控,提高房貸門檻,緊縮銀根,打擊投機(jī)炒房,降低金融風(fēng)險(xiǎn),目前從市場(chǎng)反應(yīng)看已見到實(shí)效。(李文華 于麗銀)

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