進入10月，北京多個項目銷售量放緩，甚至個別項目出現(xiàn)滯銷的情況，多個樓盤開盤月余未簽約一套。業(yè)界普遍認為，其原因有二。一是房價現(xiàn)在已經(jīng)到了一定的高位，第三季度五環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價為13754元/平米；二是9月底出臺的第二套房房貸新政對市場的沖擊。今年4月份，北京也曾出現(xiàn)過高價大戶型有價無市的局面。
或許種種跡象表明，北京樓市在經(jīng)過多年的高燒不止后，開始明顯降溫。
在經(jīng)過今年4月的大戶型銷售冷清后，進入10月，北京樓市的狂熱和喧囂再次明顯降溫。多個項目銷售量放緩，甚至個別項目出現(xiàn)滯銷的情況，種種跡象表明，北京樓市在經(jīng)過多年的高燒不止后，開始逐漸轉冷。
“最近房子不太好賣了”，10月31日，東部一個大戶型項目的負責人顯得有點著急。而在4個月前，該負責人還曾向記者表示，由于項目銷售情況好，每個月都會往上調整一次價格。
冬天的腳步似乎也在慢慢逼近北京樓市。記者采訪了解到，在金融、稅收、土地等多種調控手段的疊加效應下，近一段時間以來，北京樓市明顯降溫。不少項目尤其是一些大戶型項目都步入了銷售瓶頸期，更有不少項目開盤月余連一套房都沒有賣出去。
“新政層出不窮，房價現(xiàn)在又到了如此的高位，這都影響著購房者的心理，樓市變冷也就不足為奇了”，有業(yè)內(nèi)人士如是解讀北京樓市眼下的清淡局面。
多個樓盤整月未簽約一套
官方公布的網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)向來被看作是最客觀的銷售狀況反映。近段時間以來，不少項目的網(wǎng)上簽約情況都不容樂觀。記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上隨機查詢了一下，就發(fā)現(xiàn)多個近段時間拿到預售證開盤的項目，期房簽約統(tǒng)計量均為零，還有一些項目的簽約量也是寥寥數(shù)套。
位于德勝門外的美倫堡家園，9月22日取得預售許可證并于當天開盤，批準銷售套數(shù)為108套，截至10月31日僅有4套簽約。
位于朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)的華業(yè)玫瑰郡，8月24日取得預售許可證，8月底開盤，批準銷售套數(shù)為611套，目前還是一套都沒有簽約。
再看看位于四惠的東恒時代2期TIMES，9月21日取得預售許可證并開盤銷售，批準銷售套數(shù)為201套，但是目前簽約量上仍然顯示為零。
同樣的尷尬也出現(xiàn)在二環(huán)內(nèi)項目西絨線胡同26號上，該項目9月14日獲得預售許可證，批準銷售套數(shù)為116套，9月17日正式開盤，但是現(xiàn)在還是一套都沒簽出去。
市場成交量應聲而降
在一些項目正在遭遇銷售瓶頸的同時，市場成交量也已經(jīng)顯現(xiàn)出冬天的寒意，今年剛剛收尾的“金九銀十”黯淡無光�！笆芄⿷坎蛔愕纫蛩氐挠绊懀@幾個月的市場交易量明顯在下降”，中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰告訴記者。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月1日之后取得銷售證的項目，總體網(wǎng)簽率35%，普通住宅相對樂觀一點，也不過41%而已。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份同比去年網(wǎng)上日均簽約減少56套，日均簽約面積減少4861平方米，其中，住宅日均簽約減少37套，面積減少3767平方米。
被視為樓市晴雨表的“黃金周”樓市同樣蕭條：10月1日至6日，北京期房網(wǎng)上簽約日均267套，其中住宅期房日均簽約247套，低于去年同期水平，也低于8月以來北京期房網(wǎng)上簽約日均439套的水平。
與成交量萎靡不振的情況相對應的是處于高位的房價。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，第三季度，五環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價為13754元/平方米。從6月底到9月末，僅僅3個月的時間，北京五環(huán)路內(nèi)住宅期房的均價就已超過上半年時四環(huán)路內(nèi)住宅的期房均價。以此推算，北京五環(huán)內(nèi)一套75平方米的商品住宅的價格就要高達上百萬元。
上漲太快導致客戶群分化
“房價已經(jīng)漲到高位，但是購房者的收入并沒有相應增長，這是造成市場觀望的重要原因”，華高萊思國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎如是說。
公衍奎認為，從今年上半年以來房價持續(xù)上漲，已經(jīng)使一些項目的客戶群突然分化，就是說，當房價升上去后，原有的客戶群已經(jīng)不再是其目標客戶群，需要重新尋找一個更高收入檔次的客戶群。而對于那個收入檔次的購房者來說，可選擇的面更寬，這就使?jié)q價的項目面臨客戶群變稀薄的尷尬。
比如東部的朝陽路板塊，本來定位是白領社區(qū)，按照年收入的五倍是一個購房者所能承受的購房款來看，工作了幾年的白領能承受的房價也就是6000-8000元/平方米，但是眼見著朝陽路板塊的房價很快就蹦過了10000元/平方米，很多年輕白領就只能知難而退了。
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，樓市遇冷的現(xiàn)象也和購房者的預期有關。央行房貸新政出臺，實際上是給購房者的一個信號，樓市上的投資者有可能會大大減少，房價有可能會下降，所以大家都愿意等等看。這樣的結果就是導致成交量下降，而成交量下降又有可能導致房價的增幅下降。如此下去，當越來越多的人預期房價會跌的時候，可能都跟著觀望，那么房價真有回調的可能。
專家預測
2008年后或出現(xiàn)房價拐點
“現(xiàn)在的房價太高了”，首都經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)研究所原所長張躍慶表示，2008年奧運之后，開發(fā)商將不能再炒“奧運”概念，若是政府的宏觀調控政策能夠進一步細化并執(zhí)行到位，那么北京的房價將會回落到合理區(qū)間，“雖然不好說2008年是否一定會是北京房價的拐點，但是房價肯定會有調整”。
張躍慶還認為，地價是虛擬價格，虛擬經(jīng)濟一般和利息率是成反比的，隨著我國的利息率不斷提高，虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟的差距在不斷縮小，土地價格勢必隨之波動，房價的調整也就在所難免。
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新則認為，從2001年開始的這一輪房地產(chǎn)熱已經(jīng)接近尾聲。“房價不可能永遠處于上升趨勢，總會有拐點，而房地產(chǎn)熱潮也是會有一個周期的，現(xiàn)在種種跡象表明，這輪熱潮已經(jīng)接近尾聲。”
在王宏新看來，四年來政府已經(jīng)出了稅收、土地供應等方面的調控政策，宏觀調控的框架已經(jīng)搭建好了，不過今后有可能還會進一步緊縮信貸，比如把商業(yè)銀行的第二套房標準也統(tǒng)一定為“以家庭計”等。
購房者心態(tài)
持幣待購處于觀望
房貸新政、限價房、高房價，在這些因素的綜合“刺激”下，購房者的觀望情緒已經(jīng)被史無前例地激發(fā)了出來。
在10月27-28日北京市第26屆房交會上，鏈家地產(chǎn)進行了一次關于房貸新政影響的調查，結果顯示，房貸新政的頒布促使35.1%的首次置業(yè)消費者和53.6%的第二次貸款買房者采取暫緩購房的觀望做法。
在媒體工作的陳小姐一直都想購買一套小戶型房子而結束自己的租房生涯。今年上半年，她曾經(jīng)馬不停蹄地看了好些項目，但是四五月份陳小姐暫停了購房計劃，原因是政府開始推出西三旗地塊等限價地。一邊是不斷攀升的房價，一邊是限價房帶來的較低價格購房的曙光，陳小姐徘徊不定。又過了幾個月，北京2007年供地計劃和國務院24號文先后頒布，其中更是規(guī)定了“要加大保障性住房的供應”。
“我現(xiàn)在準備等著買限價房了，反正商品房的房價已經(jīng)高得夠不著了”，陳小姐說，雖然現(xiàn)在限價房的購買資格還沒有正式定下來，但她是留京戶口，應該可以符合要求。
“去年看房的時候，覺得10000元/平方米的價格已經(jīng)夠高的了，畢竟工作才3年，積蓄有限。現(xiàn)在房價幾乎漲了一倍，五環(huán)之內(nèi)基本上找不到10000元/平方米以內(nèi)的房子，80平方米的房子，比去年要多掏五六十萬元，實在是太離譜了！已經(jīng)錯過那個買房的好時候了，現(xiàn)在買顯然不合適”，購房人李先生告訴記者，他已經(jīng)無奈地把近期買房的意愿暫時擱置。
在一家證券機構工作的楊先生，和女友準備在四惠附近買房結婚。他告訴記者，幾個月前，他和女友就開始看房子。8月份的時候，他們看了后現(xiàn)代城項目，“那時房價是12000元/平方米，估計現(xiàn)在得14000元/平方米以上了。當時覺得價格還湊合，但是戶型都偏大，我們還是承受不起”，楊先生說。
9月份，他們又去看了東恒時代，起價就要16500元/平米。這個價格令楊先生望而卻步。又看了幾個項目后，楊先生說，后來他把目光轉向二手房，看中了一個50平米的小戶型，一問價格也要13500元/平米�！斑�是先租房看看吧，說不定房價會跌呢，實在不行，到時候我們回老家發(fā)展去”。
記者觀察
有價無市 風險不容小覷
從以前的“賣房子像賣白菜”，到現(xiàn)在的一個月只簽約幾套房甚至一套房都簽不出去，不少開發(fā)商感受到了心理的落差。記者試圖請幾位零簽約項目的開發(fā)商談談具體情況，但是他們或諱莫如深，或以開會為由婉拒采訪。
多位業(yè)內(nèi)人士和專家都表示了一個類似的觀點，“北京的房價漲得太快了，已經(jīng)讓原有的客戶群夠不著了”。北京房價的拐點會在何時出現(xiàn)，沒有人能下定論。但是，正在購房者中悄然蔓延的觀望情緒，將北京樓市有價無市的尷尬暴露無遺。
有句話說，“稻草壓倒駱駝”，誠然，或許宏觀政策的一個微小調整，就有可能造成樓市的逆轉，比如美國的次級貸問題。
對于捂盤的開發(fā)商來說，其實是在進行一場豪賭。他們在等待房價繼續(xù)上漲以帶來更高的利潤，但是與此同時，也在承受著巨大的風險。如果樓市突現(xiàn)拐點，房子賣不出去，很有可能會影響到企業(yè)運轉，甚至面臨資金鏈斷裂的威脅。
追求利潤和規(guī)避風險孰輕孰重，還得開發(fā)商自己掂量。（楊娟娟）
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