到昨日(18日)，10月份已經(jīng)過去了18天，一位中等規(guī)模地產(chǎn)中介公司的區(qū)域經(jīng)理林小姐對記者說，她所在的營業(yè)部這個月還一單成交都沒有。

　　林小姐說：“看房咨詢的人還是不少，但他們就是不買房�，F(xiàn)在買房者都有一種等著降價的心理。以前這部分人對于房價的下跌還沒有太大的把握，但現(xiàn)在他們覺得房價下跌的可能性越來越大�！绷中〗惚硎�，在與一些同行的交流中得知，目前各地產(chǎn)中介的情況都差不多。

　　各方數(shù)據(jù)均顯示，進入10月份以來，我市二手房市場仍然持續(xù)低迷。世華地產(chǎn)市場研究中心的報告認為，十一黃金周一般都是房產(chǎn)交易的熱點時期，但今年與以往不同，自7月底開始，深圳二手房市場持續(xù)低迷，黃金周期間也未見好轉(zhuǎn)，成交量較低。根據(jù)世華成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，今年國慶期間，世華全市二手住宅成交量比去年同期下降約80%。相比今年9月初減少約一半。不過，成交均價方面與9月底差別不大，未出現(xiàn)大幅變動的情況。

　　該報告顯示，大部分區(qū)域的客流量均有所減少，買賣雙方持觀望態(tài)度，買方主動性不強。成交的二手房以自住型客戶居多。

　　昨日市國土房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示，10月16日我市二手房成交144套，其中成交最多的為羅湖，有45套，福田、南山、寶安、龍崗都只有20多套，鹽田則只有兩套。這與上半年的情況形成較大反差。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，二手房市場持續(xù)低迷的主要原因來自兩個方面，一是首付提高，房貸收緊，二是個人所得稅目前沒有明確的推出日期，使大多數(shù)購房者不敢貿(mào)然入市，市場上基本上沒有了炒房者的蹤影。

　　成交低迷以及對房價下跌的預(yù)期，讓有些炒家急于將手中的房子脫手。當房子緊俏時，深圳的買家早就習慣了賣家實收的報價方式。所謂實收價，就是賣家實際拿到手的價格，其余的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅，還有給中介的傭金等都由買方支付。在房子好賣的情況下，這實際上是賣方通過其占據(jù)的主動地位將各種稅費都轉(zhuǎn)嫁給了買方。最近一兩年，深圳的二手房交易就是以此價格為主要報價。

　　然而，現(xiàn)在的局面已經(jīng)變了。一位地產(chǎn)中介經(jīng)紀人告訴記者，他的一位客戶手中持有大量某樓盤的物業(yè)，在委托地產(chǎn)中介出售的時候，表示不需要買家承擔傭金，而由賣家統(tǒng)一支付傭金，這種現(xiàn)象在以前是不多見的。

　　中原地產(chǎn)南山區(qū)域總經(jīng)理王良英表示，目前市場成交顯得過于低迷。上半年，不管是否有需要，人們似乎搶著買房，而現(xiàn)在，價格有所下調(diào)，但人們又對價格下降的空間寄予了很高的期望，觀望氣氛較濃。王良英介紹說，從她所在的片區(qū)看，10月份二手房掛牌價下跌了5%-15%。

　　成交低迷首當其沖影響到地產(chǎn)中介行業(yè)的生存。來自行業(yè)的信息顯示，由于沒有業(yè)績，收入沒有著落，地產(chǎn)中介從業(yè)人員改行現(xiàn)象大為增加。一些中小規(guī)模地產(chǎn)中介由于成交量大幅下降，被迫大幅縮減開支甚至關(guān)門。而一些大的品牌地產(chǎn)中介則把眼光盯上了珠三角市場。春交會期間，世聯(lián)行開通了珠三角購房直通車，向深圳購房者全面介紹珠三角二手房，中原等也加強了在珠三角的營銷力度。

　　片區(qū)推薦

　　福永片區(qū)：二手房市場潛力顯現(xiàn)

　　世華地產(chǎn)市場研究中心昨日發(fā)布的一份報告顯示，到今年9月份，寶安區(qū)福永片區(qū)二手住宅均價已達到7364元／平方米，房地產(chǎn)市場蘊含大量的自住與租賃需求，為福永房地產(chǎn)未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

　　在經(jīng)濟快速增長、居民購買力增強的情況下，福永近幾年三級市場房價不斷上漲。2004年片區(qū)的二手房均價為2416元／平方米，2005年上升到2831元／平方米，同比上漲了17%左右；2006年總體均價達到3929元／平方米，同比上漲了38%；2007年上半年，總體均價在5668元／平方米，到9月份，福永片區(qū)二手住宅均價已達到7364元／平方米。

　　分析指出，目前，福永片區(qū)樓盤供給較少，而當?shù)氐钠髽I(yè)員工、政府公務(wù)員、生意人等居住需求卻十分旺盛，一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。由于福永片區(qū)企業(yè)、公司較多，有大量的上班族，租賃市場也比較活躍，且租客的區(qū)域性明顯。靠近寶安大道的福僑花園等樓盤，離福永碼頭近，很多碼頭工作人員租居于此；靠近寶安機場的金達花園等樓盤，許多機場工作人員租�。蝗f福人家周邊則由于地處街道中心區(qū)，商業(yè)發(fā)達、配套完善，市場上租賃需求較多，租客無明顯特征，也有部分外籍租客。租賃樓盤的房源中，有相當一部分為集資房與農(nóng)民房。

　　國土部門公布的數(shù)據(jù)顯示，近幾年福永片區(qū)上市新盤較少，且都是小型項目。2003年以后的房地產(chǎn)市場供給有上升的趨勢，但總體上來說，仍然偏少。

　　世華地產(chǎn)分析人員認為，隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)，福永的投資環(huán)境正在日益改善。盡管福永房地產(chǎn)市場前期發(fā)展緩慢，但其市場潛力已被開發(fā)商所注意。福永地理位置優(yōu)越，擁有寶安國際機場、福永碼頭等交通網(wǎng)絡(luò)，更重要的是擁有興建中的從深圳市中心延伸到寶安國際機場的深圳地鐵，完工后交通將更加便利。而且，其城市發(fā)展規(guī)劃也在逐步完善，特別是福永國際物流中心的建設(shè)，必將帶來大量的人流與購買力，從而促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展�；�于此原因，許多開發(fā)商紛紛在福永拿地，如萬科已經(jīng)拿下溫馨花園等用地。

　　龍崗中心城：實用小戶型需求增長

　　地產(chǎn)研究機構(gòu)一份市場調(diào)查顯示，龍崗中心城實用型兩房三級市場成交過半，其市場占有份額有持續(xù)增長的趨勢。

　　據(jù)介紹，此前，龍崗中心城房地產(chǎn)一直獨立于深圳之外而發(fā)展，其住宅買家主要由本地置業(yè)者、工業(yè)區(qū)和工業(yè)園高層管理人員、政府工作人員三類群體構(gòu)成。從2003年底開始，龍崗中心城房地產(chǎn)發(fā)展進入新的高速增長期，著力打造的高新科技園、奧體新城建設(shè)、地鐵三號線開建以及建設(shè)“香港金融后勤基地”四大利好，有效地促進了當?shù)貥鞘械陌l(fā)展。2007年，龍崗中心城售價過萬的項目比比皆是，實用型兩房開始成為市場新的關(guān)注焦點。

　　世華地產(chǎn)市場研究中心昨日發(fā)布的一份報告顯示，龍崗中心城片區(qū)住宅戶型面積較大。其中，一房面積約為40-50平方米，兩房面積約為60-90平方米，三房面積超過100平方米，四房面積多數(shù)在130-150平方米，五房面積約為160-200平方米。其中，90平方米以上的住宅約占總量的6成。從三級市場的有效存量來看，大多數(shù)單位多為90平方米以上的三房和享受型的四房、五房，且由于單位較新，市場報價較高。在這種情況下，實用型兩房的單位更顯稀缺。

　　世華地產(chǎn)的成交系統(tǒng)反映，龍崗中心城片區(qū)90平方米以上的單位成交較少，僅占有總成交量的30%。90平方米以下單位是市場主流，占有成交總量的70%。其中，60-90平方米的實用型兩房占總成交量的50%。分析人員認為原因有兩點：第一，目前市場價格較高，大面積單位總價高且房貸壓力過大，所以影響市場成交；第二，目前市場主要買家是龍崗中心城區(qū)域的白領(lǐng)以及關(guān)內(nèi)的投資型買家，他們都更青睞于實用型且總價較低的兩房單位。

　　從目前市場的情況來看，實用型兩房因為其總價較低，未受到房貸政策調(diào)整的影響，所以成交仍較為活躍，其市場份額有持續(xù)增長的趨勢。另一方面，龍崗中心城規(guī)劃的日益完善，也將為片區(qū)實用型兩房的發(fā)展提供廣闊的空間。

　　專家觀點

　　自住型客戶迎來購房好時機

　　目前，深圳二手樓市場處于一個政策適應(yīng)期，市場價格較為穩(wěn)定，短期炒房行為受到遏制，盤源數(shù)量增多，議價空間較大。專家表示，現(xiàn)在二手房市場迎來一個新的契機，也是自住型客戶購房的一個好時機。

　　自7月份以來，在宏觀政策調(diào)控的作用下，深圳二手樓市場觀望氣氛濃厚，成交量下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，8月份比7月份下降四成左右，9月份比8月份下降10%，10月份進一步下降。在成交量大幅下降的同時，二手房掛牌價也不斷調(diào)低。

　　景河田地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理林嬌表示，福田新區(qū)委片區(qū)位于中心區(qū)以南，人流量大，商業(yè)配套好，但是在10月份，一些小區(qū)樓盤的掛牌價與高峰期相比，下降了15%以上。

　　市場趨勢的不明朗以及價格的小幅下調(diào)，使投資客逐漸退出市場，但與此同時，也讓自住購房者有了新機會。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，由于未來深圳房地產(chǎn)的走勢不明朗，這讓投資客把注意力轉(zhuǎn)到了股票市場或其他地方的房地產(chǎn)市場，或者干脆把資金暫留在手上。至于被套牢的投資客，目前也只能降價出售，最嚴重的就是之前上漲較多的南山、福田豪宅片區(qū)。據(jù)他保守估計，下降幅度有5%-10%。

　　職業(yè)投資客鄒先生介紹，目前房貸首付要4成以上，這對于投資客來說影響很大。并不是投資客本身沒有資金，而是買回來后下家的承受能力有限，出不了貨就會影響很大。像目前一些手上有十幾套、幾十套房子的投資客，每月按揭款幾十萬元，供款壓力非常大。“目前他們都處于恐慌狀態(tài)，在四處尋找買家，售價也比高峰期下跌了10%-20%，但我還是不敢接�！�

　　世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理黃梓武表示，以前由于市場向好，投資者期望較高，豪宅業(yè)主一般不太愿意出手，而現(xiàn)在由于賣家急于賣掉，他們手上的豪宅房源比較充足，與以前相比，給了購房者一個從容選擇的機會。

　　一份市場調(diào)查表明，八月份以來，二手房成交急劇下降且價格小幅下調(diào)的現(xiàn)象，引起了眾多二手房潛在買家的注意，有不少自住型買家趁著目前的價格低點積極入市。

　　對于三季度自住比例較高的情況，世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平認為，經(jīng)過7、8、9三個月的政策調(diào)整，目前深圳的投資客已在逐步退出市場，但由于政策對自住客影響較小，這讓自住客的成交比例不斷攀升。

　　肖小平認為，目前自住型購房是個良機。她說，房子是投資品與消費品的綜合體。對自住型買家來說，購房時除了考慮要滿足居住需要外，也要考慮入市的時機、未來的升值潛力等因素。目前的市場形勢，對自住型買家來說是個好時機，理由主要有以下四點：

　　第一，近段時間通貨膨脹壓力較大，因此對自住型客戶來說，購房既能滿足對住房的剛性需求，又能達到保值的目的，相對高風險的股票來說，購房更具有實用性和低風險性；

　　第二，目前房價穩(wěn)中有升，但部分盤源由于投資客的放盤需求而不惜降價出售，議價空間較大，自住客可以以較低的價格購到房，而且因房源較多的緣故，選擇面十分寬裕；

　　第三，考慮到供需關(guān)系未變、宏觀經(jīng)濟運行良好，土地、建材成本價格上漲等因素，預(yù)計后市房價將繼續(xù)上漲，而近兩個月房價平穩(wěn)，適合于購房；

　　第四，深圳不少區(qū)域的二手房還存在著升值空間，如寶安、龍崗和鹽田等區(qū)域，即使是在觀望氣氛濃厚的7月份，其成交價仍有一定幅度的上漲，這足以證明市場對這些區(qū)域的信心。(記者 董超文 盧博林)