假日交易量偏低

　　由于今年以來(lái)上海樓市的過(guò)于火熱和之前9月樓市的相對(duì)沉悶，“十一”黃金周的樓市曾被寄予厚望。然而，記者昨日從官方網(wǎng)站得知，10月1日至3日為交易中心休假日，為期4天的秋季房展日實(shí)際有成交記錄的僅4日至6日三個(gè)交易日，分別成交了437、409和303套商品房，合計(jì)12.81萬(wàn)平方米，這3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。

　　不過(guò)，由于各案場(chǎng)都還處于休假期，多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)成交的數(shù)據(jù)要等到節(jié)后才會(huì)到網(wǎng)上房地產(chǎn)備案，這是導(dǎo)致實(shí)際數(shù)據(jù)偏低的主要原因。事實(shí)上，相比去年同期的展會(huì)成交水平，今年的成交量有50.7%的漲幅。去年“十一”展會(huì)分別只成交316、308和272套商品房，共8.5萬(wàn)平方米。

　　記者了解到，今年房展會(huì)上，外地和一些郊區(qū)的樓盤熱情迎客，市區(qū)樓盤卻對(duì)前來(lái)詢問(wèn)的購(gòu)房者愛(ài)理不理。對(duì)此，天天房展網(wǎng)研究中心主任薛建雄根據(jù)該網(wǎng)對(duì)多次展會(huì)所做的調(diào)查研究認(rèn)為，很多逛展會(huì)的人都是一次又一次地錯(cuò)過(guò)買房時(shí)機(jī)的人，預(yù)算總是跟不上房?jī)r(jià)上漲的這些人于是養(yǎng)成了逛展會(huì)的習(xí)慣。當(dāng)這類人越來(lái)越多的時(shí)候，展會(huì)的賣房效果也就越來(lái)越不理想。

　　“9月27日中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，也是有意想對(duì)目前的樓市進(jìn)行降溫處理，以防房?jī)r(jià)再次飆升。該政策對(duì)各類購(gòu)房者均產(chǎn)生了一定的心理影響，目前政府加大控增逼存力度，加上該政策的效用，許多購(gòu)房者對(duì)后市又產(chǎn)生了迷茫，等待情緒可能會(huì)再次出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為。

　　多因?qū)е铝康鴥r(jià)漲

　　事實(shí)上，不僅是假日樓市，今年上海的“金九銀十”也不再如往年那般熱鬧。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)各家門店的成交情況來(lái)看，9月整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交速度繼續(xù)放緩、成交價(jià)格不斷攀升的特點(diǎn)。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨分析，目前房東方反價(jià)的現(xiàn)象比較普遍，而客戶追漲幅度仍然有限導(dǎo)致整體成交量降低。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)各家門店成交數(shù)據(jù)顯示，9月的整體成交量下調(diào)了10%左右，除了二手房東“捂盤”惜售、客戶無(wú)力跟進(jìn)等原因，關(guān)于加息、提高第二套房屋首付比例等政策也動(dòng)搖了買家的信心。中原地產(chǎn)浦東區(qū)域總監(jiān)王逸紅表示，從9月中旬開(kāi)始，一些看空后市的客戶出現(xiàn)付了意向金后也不想購(gòu)買的現(xiàn)象，違約的客戶日漸增多。另一方面，一批被“逼”出來(lái)的新盤也開(kāi)始面世，原先由于沒(méi)有一手房可買轉(zhuǎn)而選擇二手房的客戶再次回歸到新房購(gòu)買者的隊(duì)伍，某種程度上也影響了9月二手房的成交量。

　　來(lái)自漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，其分布在上海14個(gè)區(qū)域80家門店中，幾乎沒(méi)有一個(gè)區(qū)域9月份成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　政策抑制市場(chǎng)

　　中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)9月27日晚發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)購(gòu)買第二套房者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，該政策的出臺(tái)可以說(shuō)是較有效地區(qū)分了自住需求與投資投機(jī)需求，對(duì)分化市場(chǎng)起到了一定作用。首先，由于加息進(jìn)入上升通道后，出現(xiàn)了較多無(wú)法償還貸款的現(xiàn)象，使得銀行的壞賬呆賬持續(xù)上升。該政策的出臺(tái)，在一定程度上減少了銀行放貸量，對(duì)穩(wěn)定銀行系統(tǒng)起到一定作用；其次，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，加之謠言四起，導(dǎo)致現(xiàn)今出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，該政策的出臺(tái)可以抑制部分購(gòu)房能力不是很強(qiáng)但又急于將房產(chǎn)作為保值增值工具的投資投機(jī)客；另外，此舉在短期(今年年底至明年年初)內(nèi)能降低需求數(shù)量，再加上政府在供應(yīng)力度上的加強(qiáng)，可以在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)的瘋漲。

　　漢宇地產(chǎn)分析師告訴記者：“提高首付比例絕對(duì)是比加息更有效的控制房?jī)r(jià)的手段，應(yīng)該會(huì)在市場(chǎng)上起到立竿見(jiàn)影的作用，對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的積極意義在于會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲�！�

　　從政策面顯現(xiàn)出的各種跡象表明，2007年最后幾個(gè)月宏觀調(diào)控政策比上半年會(huì)更加密集，其中不僅有加息、整治房地產(chǎn)市場(chǎng)、打擊發(fā)展商屯地捂盤等常規(guī)手段，如果未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭依然無(wú)法得到有效遏止的話，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出臺(tái)更加直接、嚴(yán)厲的調(diào)控政策。(鄧旭)