“長線投資住宅越來越難了，更多的新投資者像我一樣把投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到商鋪上”，投資者蔣先生表示自己將把多年積蓄投入到一間小商鋪上，以獲得每年較穩(wěn)定的回報(bào)率。據(jù)中原地產(chǎn)近期公布的研究數(shù)據(jù)，目前廣州市區(qū)住宅租金回報(bào)率已難達(dá)到6%，而商鋪平均租金回報(bào)率在近幾年來一直穩(wěn)定保持6%~7%，部分商鋪甚至可獲得10%以上的租金回報(bào)率，令部分房地產(chǎn)投資者紛紛轉(zhuǎn)向商鋪市場(chǎng)“淘金”。

　　商鋪投資“個(gè)性化”強(qiáng)

　　近半年來，租金市場(chǎng)因?yàn)闇�后發(fā)展，住宅租金回報(bào)率一路下跌，大部分住宅租金回報(bào)率維持在4%~5%左右，令住宅市場(chǎng)中的投資者多采取短線策略，而持長線投資策略的投資者則把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)新發(fā)布的數(shù)據(jù)，近幾年來廣州市區(qū)商鋪平均租金回報(bào)率維持在6%~7%之間。由于商鋪?zhàn)饨鹚�平差距甚大，部分商鋪突�?0%的租金回報(bào)率，也有商鋪低至1%，甚至部分商鋪長期空置。

　　商鋪研究人員彭希平分析，商鋪是非常“個(gè)性化”的投資工具，與住宅和寫字樓完全不同。一般來說，同一小區(qū)的住宅因?yàn)槌�向、樓層等因素，租金價(jià)格和售價(jià)有所差異，但差異普遍保持在較小的區(qū)間中；而每一間商鋪卻都有自己的“個(gè)性”，即使在一條20米長的商街上，每一間商鋪因?yàn)槠湮恢�、周邊環(huán)境、經(jīng)營項(xiàng)目的不同，租金、售價(jià)甚至可能出現(xiàn)天淵之別。因此，對(duì)于投資者來說，如何定位自己的投資對(duì)象、如何選擇商鋪、如何進(jìn)行經(jīng)營至關(guān)重要。

　　投資已成熟商鋪

　　特點(diǎn)：收入穩(wěn)定，投入成本大、升值潛力較小

　　文德南路30平方米臨街商鋪

　　購買時(shí)間：近期

　　投入資金：38000元/平方米

　　每月租金：230元/平方米

　　租金回報(bào)率：7.3%

　　案例：經(jīng)商數(shù)年并積累了不少資金的許先生想把部分資金放到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，并獲得較為穩(wěn)定的收益。由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不太了解，他決定在較為成熟的商圈中投資商鋪。近期他選中了文德南路一間30多平方米的臨街帶租約商鋪。有生意頭腦的許先生認(rèn)為，該商鋪在成熟的商圈中，自己的投資也不大，收益還較穩(wěn)定，這種投資風(fēng)險(xiǎn)極小，因此很快買下該商鋪。按其投入為38000元/平方米左右、每月租金為230元/平方米計(jì)算，該商鋪的租金回報(bào)率達(dá)到7.3%。

　　適合投資者類型：資金實(shí)力較雄厚、將投資商鋪?zhàn)鳛槔碡?cái)手段、對(duì)商鋪不很熟悉的投資者。

　　分析

　　成熟商圈商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率平均達(dá)8%左右

　　廣州市區(qū)有不少較成熟的商圈，其中包括步行街、專業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前成熟商圈的租金回報(bào)率平均達(dá)到8%左右。對(duì)于投資者來說，投資成熟商鋪的優(yōu)勢(shì)在于無須深入研究商業(yè)地產(chǎn)并做大量分析；在投資后也無須過多考慮租客的經(jīng)營業(yè)態(tài)，因?yàn)榇蟛糠殖墒焐啼伒臉I(yè)態(tài)已經(jīng)非常固定，少有變化，如上下九商鋪較多經(jīng)營小商品，站前路商鋪多經(jīng)營服裝批發(fā)，崗頂商鋪還是會(huì)依然經(jīng)營IT行業(yè)；其租金回報(bào)率也較為穩(wěn)定。由于投資風(fēng)險(xiǎn)較小，投資者投資策略重點(diǎn)在于選好商鋪，并了解相關(guān)的政策、規(guī)劃，以確定該商圈在可預(yù)期的時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)搬遷。

　　而投資者面對(duì)的劣勢(shì)在于投入成本較大、升值潛力較小。比如投資一個(gè)北京路的商鋪，成本可能為幾千萬元，租金回報(bào)率雖可能達(dá)到10%以上，但商鋪的售價(jià)在數(shù)年內(nèi)很可能不會(huì)有大幅的上升。

　　投資未成熟商鋪：

　　特點(diǎn)：高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)

　　某正在入住小區(qū)一手商鋪

　　投資時(shí)間：兩年前

　　投入資金：10000元/平方米

　　每月租金：100多元/平方米

　　租金回報(bào)率：10%以上

　　案例：廖先生曾經(jīng)從事與房地產(chǎn)有關(guān)的工作，對(duì)廣州的商鋪市場(chǎng)有所了解，因此兩年前決定投資時(shí)首選商鋪。他選擇了某個(gè)正在入住的小區(qū)的一手商鋪，投入資金為10000多元/平方米，租金卻只有30元/平方米/月，租金年回報(bào)率連4%都達(dá)不到，令其家人和朋友非常擔(dān)心，廖先生卻一直胸有成竹。之后的兩年間，廖先生的商鋪果然不斷升值，目前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)高達(dá)30000多元/平方米了，租金更是升至100多元/平方米/月。按2年前其投入成本計(jì)算，目前的租金回報(bào)率高達(dá)10%以上！但廖先生并不急于脫手，他認(rèn)為他的商鋪所在地段商圈還未足夠成熟，仍有上漲空間。

　　適合投資者類型：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特別是商鋪較為熟悉、有冒險(xiǎn)精神并經(jīng)得起較大風(fēng)險(xiǎn)的投資者。

　　分析

　　回報(bào)率達(dá)10%以上 但要有識(shí)別“潛力股”慧眼

　　大部分投資未成熟商鋪的投資者的最終目的并不是出租，而是轉(zhuǎn)手。他們通常先養(yǎng)鋪，待商鋪的租金和售價(jià)有較大幅度的上升后再賣出。

　　以廖先生的情況為例，當(dāng)該商鋪所在的小區(qū)未成熟時(shí)，商鋪的租金回報(bào)率很低，但當(dāng)附近的住宅市場(chǎng)飽和，不只是一兩個(gè)小區(qū)的消費(fèi)群體時(shí)，其租金就極有可能升至200元/平方米/月。租金上升50%時(shí)，售價(jià)也有可能上升50%，廖先生在此時(shí)選擇出手就是再好不過的時(shí)機(jī)了。

　　當(dāng)然，投資未成熟商鋪風(fēng)險(xiǎn)很大，投資者需全方位了解商鋪的情況，首先了解地段，如會(huì)展中心附近商鋪，要考慮其季節(jié)性很強(qiáng)的問題；其次判斷位置，商鋪中有“金角銀邊草頭皮”的說法，同一條街上的兩頭商鋪通常最旺，中間商鋪?zhàn)畈睢?/p>

　　另外，還要了解附近商圈目前所處的發(fā)展階段。如以小區(qū)商圈為例，其普遍發(fā)展規(guī)律為：第一階段為生活必需品業(yè)態(tài)，第二階段多為中介和小食店，第三階段為服裝、美容等休閑業(yè)態(tài)。如果在商圈處于第一階段時(shí)引進(jìn)服裝業(yè)租客，很可能很快“關(guān)門大吉”，總有商家倒閉的商鋪，其商業(yè)價(jià)值將不斷被降低。

　　行家建議

　　投資商鋪沒必要裝修 簽約方式也有講究

　　*可選擇附近有主力店的商鋪，這樣投資者無須付出太大的代價(jià)就可以獲得更高的租金收入。

　　*投資商鋪與投資住宅不同，投資者沒必要進(jìn)行裝修，因?yàn)樽赓U還不明確，其未來的業(yè)態(tài)將決定其裝修的風(fēng)格和檔次。不過建議投資者們?cè)诤侠砬闆r下將門面適當(dāng)擴(kuò)大，并將內(nèi)外進(jìn)行翻新整修，令其整潔、亮堂、顯眼。只需數(shù)千元的投資就有可能獲得更高的租金收益。

　　*對(duì)租賃對(duì)象嚴(yán)格把關(guān)。最好選擇知名品牌、連鎖機(jī)構(gòu)或銀行作為租客，其知名度將提高商鋪的潛在商業(yè)價(jià)值。如果不是上述的租客，就要清楚了解租客的實(shí)際情況，如將經(jīng)營怎樣的業(yè)態(tài)，其經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)如何，未來的經(jīng)營策略如何等。

　　*對(duì)于成熟商圈的商鋪，業(yè)主通常要求租客簽下長期的租約，有的租約甚至長達(dá)10年或以上，行內(nèi)普遍的租金遞增為第1年不變，第2年開始每年遞增3%~5%，第5年開始每年遞增10%，也有個(gè)別業(yè)主每3年便增加更大的幅度。對(duì)于未成熟的商鋪，則建議逐年簽租約，因?yàn)樯啼佄磥淼那巴疚床�，如果做不旺，每年簽約對(duì)租客比較公平；如果商鋪上升幅度巨大，對(duì)于業(yè)主來說又可以根據(jù)不斷變化的行情定下對(duì)自己更有利的租金水平。

　　怎么算投資租金回報(bào)率？

　　租金回報(bào)率計(jì)算方法：(每月每平方米租金×物業(yè)面積×12個(gè)月)/投入成本×100%(注：租金回報(bào)率通常指一年期的租金回報(bào)率)

　　舉例：某投資者以120萬元買入一間40平方米的商鋪，以100元/月/平方米的價(jià)格出租，即其租金回報(bào)率為(100元/月/平方米×40平方米×12個(gè)月)/120萬元×100%=4%

　　(林琳）