黃姜的房剛找到買(mǎi)家還沒(méi)辦理過(guò)戶手續(xù)，那邊房子又被別人放盤(pán)給中介，短短一個(gè)月不到，他的房子轉(zhuǎn)了兩手已漲了8萬(wàn)元。
中原地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士昨日(8月23日)向記者透露，目前在番禺、天河近郊、白云近郊地區(qū)，一些“炒家”通過(guò)一紙《委托公證交易》低價(jià)吃進(jìn)房源，高價(jià)賣出，不辦理過(guò)戶手續(xù)，逃避國(guó)家規(guī)定的二手房交易的各項(xiàng)稅款，在短短一兩個(gè)月便可獲得50%～100%的超額利潤(rùn)。
“炒家”們大量吃進(jìn)二手樓貨源也間接促使了部分樓盤(pán)二手房房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)！究竟這些炒家是如何獲利的？記者進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。
同一套房
一個(gè)月被賣兩次
6月15日，黃姜將自己在番禺一大型社區(qū)一套103平方米的三房一廳在自己社區(qū)的幾家地產(chǎn)中介放盤(pán)出售，放盤(pán)價(jià)50萬(wàn)元左右。兩天后，就有“買(mǎi)家”來(lái)下定，雙方約定成交價(jià)為49.5萬(wàn)元，由買(mǎi)方先付定金1萬(wàn)元，然后再辦理相關(guān)手續(xù)。7月14日，就在即將辦理買(mǎi)賣房屋公證委托書(shū)之前，黃姜接到中原地產(chǎn)中介的電話，表示有人將他的房子再次前來(lái)放盤(pán)，而放盤(pán)價(jià)格已經(jīng)升至58萬(wàn)元。
聽(tīng)說(shuō)此事之后，黃姜覺(jué)得很奇怪，為什么房子還沒(méi)有過(guò)戶，就有人將他的房子放盤(pán)呢？黃姜馬上展開(kāi)暗訪——原來(lái)第二次放盤(pán)的正是他房子的“買(mǎi)家”，此人串通了某房產(chǎn)中介的員工，將還沒(méi)過(guò)戶的房子再次放到各房產(chǎn)中介，等待新買(mǎi)主上門(mén)。而向黃姜買(mǎi)房的“買(mǎi)主”只需付1萬(wàn)元定金，在不到一個(gè)月里轉(zhuǎn)手倒賣，很可能賺得其中的差價(jià)8.5萬(wàn)元。
貓膩揭秘:
規(guī)避稅費(fèi)不過(guò)戶 安插眼線在中介 瞄準(zhǔn)近郊小戶型
黃姜碰到的是一件極其惡劣的炒房事件，那位“買(mǎi)主”實(shí)際上就是一名炒樓的“炒家”。甚至有經(jīng)歷幾手炒家的房屋，交易過(guò)程有機(jī)會(huì)涉及多個(gè)炒家，令到房屋樓價(jià)一漲再漲，而最終真心實(shí)意的買(mǎi)房人的利益卻無(wú)法保障。
炒家是如何在短時(shí)間內(nèi)獲利的呢？業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：比如一個(gè)50萬(wàn)元的房子，炒家先出10萬(wàn)元～15萬(wàn)元的首期，然后通過(guò)辦理委托公證，將賣方的房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件、婚姻證明等都拿到手上，然后再在二級(jí)市場(chǎng)上尋找合適的買(mǎi)家，倒手時(shí)價(jià)格已升到55萬(wàn)~60萬(wàn)元。炒家采用的一般都是實(shí)收的方式，也就是說(shuō)，交易的稅費(fèi)都由下一位買(mǎi)主承擔(dān)，因?yàn)樯弦皇植晦k過(guò)戶，炒家也無(wú)需支付稅費(fèi)，只用10萬(wàn)～15萬(wàn)元的啟動(dòng)資金，就賺得了5萬(wàn)元或10萬(wàn)元高額利潤(rùn)，“倒手時(shí)間非常短，一兩個(gè)月就有50%~100%的收益。”
“炒家”們能通過(guò)層層關(guān)卡，在短時(shí)間內(nèi)獲利，正是鉆了“委托公證”交易的空子。按照正常程序，買(mǎi)家和賣家最終要過(guò)戶才能完成一次房地產(chǎn)的交易。但是二手樓市的炒家們?yōu)榱丝s短炒賣周期，盡快轉(zhuǎn)手套取高額利潤(rùn)，轉(zhuǎn)嫁炒賣風(fēng)險(xiǎn)，并逃避正常交易應(yīng)繳的稅費(fèi)，采取更為隱蔽的炒樓損招——委托公證交易：通過(guò)與原業(yè)主簽訂購(gòu)房合同，然后到公證處辦理公證委托書(shū)。即原業(yè)主把房產(chǎn)證交給炒家，并且辦理一份委托書(shū)寫(xiě)明是原業(yè)主委托某某(即炒家)辦理此房的房屋買(mǎi)賣、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、收取樓款等事宜。這樣，炒家就獲得了處置該物業(yè)的權(quán)利，而且又避免了過(guò)戶稅費(fèi)，也避過(guò)了“國(guó)家有關(guān)購(gòu)房不滿5年征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定”。然后炒家持該份公證委托書(shū)，尋找下一手買(mǎi)家，與其直接進(jìn)行交易及辦理過(guò)戶手續(xù)，完全不需要原業(yè)主出面。
炒家在中介安插“內(nèi)線”
炒家的交易能夠順利進(jìn)行，另一個(gè)原因也離不開(kāi)一些不良房地產(chǎn)中介的“幫助”。原來(lái)通過(guò)這樣的“倒手”，房產(chǎn)中介的利潤(rùn)也頗為豐厚。
業(yè)內(nèi)人士表示，按正常交易，業(yè)主賣房，買(mǎi)家買(mǎi)房，中間都要收取傭金，賣方2%，買(mǎi)方3%，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前中介一般只收取買(mǎi)家3%的交易手續(xù)費(fèi)，如果一套房被炒家看中，至少交易兩次，就得向房產(chǎn)中介交兩次傭金，中介的收入一下子翻倍了。業(yè)內(nèi)人士透露，一些中介營(yíng)業(yè)額的30%都來(lái)自于炒家的傭金。
業(yè)內(nèi)人士透露，一些炒家為了讓獲盤(pán)和出盤(pán)更順利，還發(fā)展了房地產(chǎn)中介內(nèi)線，平常在中介放1萬(wàn)元定金，讓中介員工幫忙看哪些樓盤(pán)能“炒”起來(lái)，一旦出現(xiàn)這樣的貨源，馬上用定金“吃”進(jìn)這套房。然后又讓這名中介人員幫忙出貨，事成之后，給這名“內(nèi)線”數(shù)千元提成。
近郊小戶型淪為炒家目標(biāo)
在番禺一些大型社區(qū)，一套二房的一個(gè)月漲幅在5000元～8000元之間，一套三房的一個(gè)月的漲幅大約在10000元并不是新鮮事。“現(xiàn)在是越便宜的樓漲得越快。”業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)?0平方米以下的小戶型正是工薪階層、第一次置業(yè)者的首選，“30多萬(wàn)元的房子，有小區(qū)、有電梯，在市區(qū)難找。所以被高房?jī)r(jià)逼到番禺置業(yè)的年輕人趕緊先買(mǎi)下�！背醇易铉娗榈木褪沁@樣的房子，因?yàn)檫@樣的房子房?jī)r(jià)低，出手快。目前二手樓炒家已經(jīng)從以前的海珠區(qū)轉(zhuǎn)移到目前房?jī)r(jià)相對(duì)低位的番禺、天河近郊、白云近郊等地。
權(quán)威聲音：
房管部門(mén)：中介違規(guī)炒房責(zé)令停業(yè)整頓
記者了解到，廣州市國(guó)土局對(duì)房產(chǎn)中介服務(wù)的專項(xiàng)整治一直在進(jìn)行當(dāng)中，對(duì)于中介公司的違規(guī)行為更是決不手軟，“見(jiàn)一個(gè)查一個(gè)，見(jiàn)一個(gè)糾正一個(gè)”�！稄V州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中有索取財(cái)物、提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況、串通損害當(dāng)事人利益、為禁止轉(zhuǎn)讓和抵押的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)等行為造成當(dāng)事人損失的，可由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)行為機(jī)構(gòu)或者行為人處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)責(zé)令停業(yè)整頓，對(duì)直接責(zé)任人員，吊銷房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書(shū)，并可提請(qǐng)?jiān)?cè)機(jī)構(gòu)取消注冊(cè)。市民在租房或者買(mǎi)房時(shí)如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有違法違規(guī)行為，可以向廣州市房管部門(mén)進(jìn)行投訴舉報(bào)。
防范對(duì)策：
精明業(yè)主：辦了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記才算真正賣樓
記者了解到，《公證委托書(shū)》是完全合法的，難道就沒(méi)有招數(shù)來(lái)治治炒家了嗎？已經(jīng)有過(guò)被騙經(jīng)歷的黃姜和中原地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)很簡(jiǎn)單，那就是賣房一定要過(guò)戶。只要履行了過(guò)戶手續(xù)，就必須承擔(dān)二手房的交易稅費(fèi)。對(duì)于領(lǐng)取房產(chǎn)證沒(méi)到5年的二手房來(lái)說(shuō)，目前各項(xiàng)稅費(fèi)相加大約為10%，不能規(guī)避這10%稅費(fèi)的話，炒家基本沒(méi)有利潤(rùn)可賺，也就炒不起來(lái)了。
要求買(mǎi)賣過(guò)戶，實(shí)際上也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。許多業(yè)主以為將涉及房屋過(guò)戶的所有手續(xù)委托給炒家后，這間房屋的所有事情均與他無(wú)關(guān)，產(chǎn)權(quán)也與他無(wú)關(guān)。然而在我國(guó)，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須以到有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，因此做了委托公證并不代表房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。原業(yè)主如果輕易地為炒家辦理委托公證，輕則被賺取差價(jià)，重則惹禍上身或房財(cái)兩空。
中原地產(chǎn)專家提醒：無(wú)論買(mǎi)家是一次性付款還是按揭付款，在未辦理過(guò)戶前，不要為買(mǎi)家提供委托公證，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，涉及房屋的相關(guān)責(zé)任問(wèn)題仍然由原業(yè)主負(fù)責(zé)。
炒家風(fēng)險(xiǎn)：
倒霉炒家：70萬(wàn)元買(mǎi)“筍盤(pán)”剛到手就被查封
難道炒家就一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有了嗎？也不是。炒家傅先生今年年初看中天河區(qū)一物業(yè)，以他多年的炒樓經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為該盤(pán)比較筍，于是通過(guò)中介與業(yè)主張先生簽訂了《房屋買(mǎi)賣合同》。因?yàn)楦迪壬朐诙唐趦?nèi)以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)手以賺取差額利潤(rùn)，為了避免其中的稅費(fèi)，于是跟業(yè)主張先生商量好暫不過(guò)戶，而以簽訂《公證委托書(shū)》的方式將房產(chǎn)出售給他，而他也一次性付給了張先生70萬(wàn)元購(gòu)房款。正在傅先生緊鑼密鼓地尋找下一個(gè)買(mǎi)家時(shí)，接到中介公司的通知，告知他房屋已被法院查封，而原業(yè)主張先生也不知去向。原來(lái)張先生由于所經(jīng)營(yíng)的公司破產(chǎn)，欠下銀行一屁股債務(wù)，銀行訴諸法院要求將張先生名下物業(yè)拍賣抵債，而傅先生所購(gòu)之房屋還未過(guò)戶，法律上仍屬?gòu)埾壬校虼朔ㄔ河袡?quán)將之拍賣抵債。傅先生在這次買(mǎi)賣中損失慘重，幾年來(lái)炒樓所得均不及這次的損失，真是悔不當(dāng)初！
廣東某律師事務(wù)所主任肖勝方表示，炒家通過(guò)委托公證，自以為已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)，可以任意處置房屋，但是當(dāng)中其實(shí)存在相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课菀惶煳催^(guò)戶都不屬于買(mǎi)家，其間發(fā)生的變故實(shí)屬未知之?dāng)?shù)。《公證委托書(shū)》可以由委托人(原業(yè)主)單方面取消，炒家極有可能財(cái)屋兩空。炒家在轉(zhuǎn)賣給下一手買(mǎi)家前，如果房屋遭查封，甚至被拍賣，炒家將無(wú)從追討。
此外，目前各公證處沒(méi)有對(duì)公證過(guò)的房屋產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行備案和公開(kāi)，各個(gè)公證處之間無(wú)法互通查詢，也就是說(shuō)一個(gè)房屋可以在幾個(gè)不同的公證處多次公證，而這些公證都是獨(dú)立有效的，誰(shuí)第一個(gè)完成過(guò)戶手續(xù)，辦出新房產(chǎn)證，誰(shuí)就是房屋的權(quán)屬人，其他買(mǎi)家均為受害者，所以炒家也可能成為受害者。
