教育部昨日在其官方網(wǎng)站發(fā)布了《中國(guó)語(yǔ)言生活狀況報(bào)告(2006)》，“房奴”一詞被正式列入。這也就意味著購(gòu)房還貸已經(jīng)成為普通居民生活中的普通事件之一。
如何在收入沒(méi)有改變的情況下，讓自己的房貸支出更加合理，更能提高資金的利用效率，各家銀行已經(jīng)花招迭出。尤其是在一些已經(jīng)有外資銀行入駐的城市，購(gòu)房者不僅能夠享受到本地化的內(nèi)資行服務(wù)，還有機(jī)會(huì)讓外資銀行來(lái)給自己提供安家理財(cái)。本文收集了目前銀行市場(chǎng)上一些主打的房貸產(chǎn)品，也對(duì)內(nèi)外資銀行房貸業(yè)務(wù)的特點(diǎn)做一些介紹，以供有房屋按揭需求的讀者參考。
外資房貸特點(diǎn)：靈、快、嚴(yán)
由于有個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的外資銀行并不是很多，目前上海開(kāi)辦該業(yè)務(wù)較多的外資銀行有匯豐、花旗、渣打和東亞銀行四家。
盡管這些銀行的個(gè)人房貸內(nèi)容有各自特點(diǎn)，但共同特征居然驚人一致，就是：審批快速、方式靈活和要求嚴(yán)格。
因?yàn)橥赓Y銀行網(wǎng)點(diǎn)少、門(mén)檻高，在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的建立以及上下游資源的整合上與內(nèi)資銀行相比都處于劣勢(shì)，因此他們更傾向于用靈活的服務(wù)方式來(lái)吸引客戶。
例如，內(nèi)資銀行一般都會(huì)有自己固定的提前還款日，借款人必須在提前還款日之前到銀行辦理提前還款的申請(qǐng)，如超過(guò)提前還款日，借款人只能到下月再辦理提前還款業(yè)務(wù)。并且內(nèi)資銀行對(duì)于每次提前還款的金額要求是萬(wàn)元的倍數(shù)，否則不予辦理提前還款業(yè)務(wù)。
與中資銀行相比，外資銀行提前還款只需要提前通知。如渣打銀行全額提前還款只需要提前30天即可；部分提前還款只需要提前14天通知即可；并且對(duì)于每次提前還款金額不作要求。
而且，外資銀行在貸款一定年限以后，會(huì)免除提前還貸的手續(xù)費(fèi)，花旗銀行的年限為3年，匯豐銀行為2年，渣打銀行則為1年。
內(nèi)資銀行一般對(duì)提前還款后的貸款余額不作要求，但是外資銀行卻對(duì)這一點(diǎn)作了嚴(yán)格的規(guī)定。渣打銀行要求貸款余額是20萬(wàn)元的，提前還貸必須一次付清，而匯豐和東亞的門(mén)檻是10萬(wàn)元。但內(nèi)資銀行常常規(guī)定的是1萬(wàn)元。
“嚴(yán)”的要求還不僅僅體現(xiàn)于此。內(nèi)資銀行貸款需要的材料只有身份證、戶口簿、學(xué)歷證明、收入證明、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章。而從目前外資銀行針對(duì)境外人士的房貸申請(qǐng)條件來(lái)看，其對(duì)于個(gè)人的信用程度要求更復(fù)雜。比如，匯豐、花旗和渣打都需要身份證明或護(hù)照原件及副本，申請(qǐng)人過(guò)去半年或一年的繳稅證明，申請(qǐng)人過(guò)去三個(gè)月的薪金賬單、居住地址證明等。
審批快速似乎是共同特征，如花旗銀行的優(yōu)智房貸表示只需要2個(gè)工作日就可以完成初審審批，渣打銀行則表示只需要5個(gè)工作日。
產(chǎn)品比較：內(nèi)資勝
由于目前外資銀行開(kāi)放的業(yè)務(wù)有限，因此在個(gè)人房貸的特色產(chǎn)品上，內(nèi)資銀行占據(jù)了明顯的優(yōu)勢(shì)。在加息背景下，固定利率房貸已經(jīng)獲得了許多客戶的認(rèn)同，而許多銀行又推出了將房貸與理財(cái)相結(jié)合的新品種。
民生銀行：“按揭開(kāi)放賬戶”和“組合還款”。按揭開(kāi)放賬戶是將存款和貸款賬戶打通，當(dāng)存款賬戶中余額高于約定額度時(shí)，超出部分可提前還款，當(dāng)有新的資金需求時(shí)，可在貸款授信額度內(nèi)隨時(shí)取得貸款。如果購(gòu)買(mǎi)民生銀行銷(xiāo)售的基金，基金贖回后可以用來(lái)歸還貸款，還可以獲得基金收益與貸款利息差�！敖M合還款”則根據(jù)客戶的收入增長(zhǎng)曲線，將貸款期間分成幾段，每一段根據(jù)客戶的理財(cái)需要指定不同的歸還本金的數(shù)額，量身定做組合還款方式。
深圳發(fā)展銀行：“氣球貸”和“按揭信用卡”。其為房貸消費(fèi)者設(shè)定了三種貸款期限，分別為3年、5年和10年。而在計(jì)算月供和利息時(shí)則可以選擇更長(zhǎng)的還款期限，如10年、20年和30年。這樣可以在貸款期限內(nèi)降低月供數(shù)額，而貸款期滿后則要將剩余大部分本金一次性還給銀行。這主要是針對(duì)有提前還款意愿且具備提前還款能力的客戶，滿足客戶月供低、貸期短的還貸需求�！鞍唇倚庞每ā笔浅挚ㄈ丝捎盟⒖ǚe分回饋抵扣相應(yīng)房貸月供，回饋比例最高可達(dá)當(dāng)月消費(fèi)額的1%；對(duì)于沒(méi)有在深發(fā)展辦理房貸業(yè)務(wù)的持卡人，可按當(dāng)月積分50%按比例抵消其相應(yīng)透支消費(fèi)還款。同時(shí)，客戶申請(qǐng)附屬卡可以和主卡共同積分并轉(zhuǎn)入同一指定還貸賬戶。根據(jù)深發(fā)展業(yè)務(wù)規(guī)定，客戶月消費(fèi)2000元以下回饋比例0.25%、2000~5000元0.5%、5000~20000元0.75%、20000元以上按1%計(jì)算。也就是說(shuō)，客戶當(dāng)月刷卡消費(fèi)必須在15000元以上，才能獲得百元回饋以抵消部分房貸，對(duì)于月消費(fèi)4000元的客戶，需要5個(gè)月才能積累百元。
交通銀行：“輕松安居貸”。貸款購(gòu)房者可將整個(gè)還款期限分成兩部分，第一階段最短1年，最長(zhǎng)3年；第二階段為剩余還款期。第一個(gè)還款階段歸還的本金最低100元，余下的本金則在第二階段償還完畢。此外，減免的評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等各類費(fèi)用將近1萬(wàn)元。這一房貸產(chǎn)品主要針對(duì)那些首次置業(yè)、工作時(shí)間短但有發(fā)展?jié)摿Φ哪贻p人，或因其他合理原因需要在貸款初期減少還款的優(yōu)質(zhì)客戶。
招商銀行：“隨借隨還”。它相當(dāng)于辦理房屋循環(huán)授信，可以天天提前還款，如果缺少資金，在授信額度內(nèi)，可以隨時(shí)取出資金。
興業(yè)銀行：“房貸利率寶”。市民按揭貸款后，購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的“房貸利率寶”理財(cái)產(chǎn)品，但無(wú)需繳納上述理財(cái)資金款項(xiàng)，只需繳納名義理財(cái)資金3%的履約保證金。然后按照名義理財(cái)資金金額獲得收益，并以此減少客戶在個(gè)人住房貸款利息支出上的壓力。
光大銀行：個(gè)人房屋凈值貸款，并可選擇固定利率。房屋凈值貸款是指授信申請(qǐng)人以貸款人認(rèn)可的住房或商用房作抵押或最高額抵押，向銀行申請(qǐng)具有“合法用途”(如購(gòu)房購(gòu)車(chē)、個(gè)人流動(dòng)資金)的單筆貸款或循環(huán)額度的個(gè)人授信業(yè)務(wù)。該行規(guī)定，根據(jù)評(píng)估價(jià)，借款人最高可獲得住房?jī)r(jià)值80%的貸款額度，房?jī)r(jià)漲，貸款額度值也可隨之上升。另外，以商用房抵押可以獲得房產(chǎn)價(jià)值最高65%的貸款。
中國(guó)銀行：“貸活兩便”。它主要針對(duì)那些手中有一定閑錢(qián)，既想用這筆錢(qián)提前還貸減少利息支出，又不想因此而失去投資獲益機(jī)會(huì)的房貸客戶。只要這些房貸客戶將其月供扣款賬戶申請(qǐng)為“房貸理財(cái)賬戶”，如該賬戶存款余額超過(guò)一定金額以上的部分將被視作提前還貸，達(dá)到減少貸款利息支出的目的；該賬戶本身又具有活期賬戶的所有功能，如果客戶對(duì)這筆資金有更好的資金投向時(shí)，如股票、基金或購(gòu)買(mǎi)其他投資產(chǎn)品，則可隨時(shí)從賬戶中支取部分或全部存款。(李采洲)
