與去年“五一”黃金周比，今年期房銷售簽約面積只相當(dāng)于去年的61.26%，簽約套數(shù)也少了352套，平均每天少賣(mài)約60套房。期間期房網(wǎng)上簽約平均每套住宅面積為108平方米，而去年這個(gè)數(shù)值為124平方米。但房?jī)r(jià)依然居高不下。有開(kāi)發(fā)商稱，住宅套均面積的下降，說(shuō)明“90平方米七成令”的政策顯效。但放棄購(gòu)房計(jì)劃的李先生則不以為然，他認(rèn)為這不過(guò)是“去年‘五一’買(mǎi)大房子的錢(qián)現(xiàn)在只夠買(mǎi)小房子了！”
高房?jī)r(jià)下群體性觀望
盡管售樓商家在“五一”長(zhǎng)假前做足了架勢(shì)要讓黃金周成“淘金周”，很多售樓處和房屋中介機(jī)構(gòu)推出各種優(yōu)惠措施，實(shí)行折扣價(jià)，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間或推出多種看房線路……但事實(shí)上，消費(fèi)者購(gòu)房的熱情并沒(méi)有預(yù)想的那么高。
在房?jī)r(jià)居高不下、新樓盤(pán)越來(lái)越少的現(xiàn)在，買(mǎi)房已不再是一件迫切需要做的事情，“等等看，也許更好。”
2007年是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控的第四年。4年來(lái)，為抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。然而，北京的房?jī)r(jià)在投資和投機(jī)性的雙重需求下持續(xù)逆水行舟，依然一路高歌猛進(jìn)。現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)多數(shù)樓盤(pán)每平方米超過(guò)萬(wàn)元，五環(huán)以內(nèi)難覓每平方米8000元以下的新盤(pán)。
針對(duì)近期北京公布的限價(jià)商品房?jī)r(jià)格，不少低收入家庭表示有點(diǎn)失望�！拔魅斓南迌r(jià)房均價(jià)賣(mài)到6000元一平方米，我們還是買(mǎi)不起。”但限價(jià)房的推出使不少人推遲了購(gòu)房計(jì)劃。
調(diào)查顯示,居民總體購(gòu)房意愿有所回落，回答未來(lái)3個(gè)月有購(gòu)房打算的居民比例下降。僅有6.2%的市民未來(lái)一年內(nèi)打算購(gòu)房，與2005年和2006年同期相比，購(gòu)房意愿急劇下降。而其中首當(dāng)其沖的原因，正是北京房?jī)r(jià)的猛烈上漲使不少購(gòu)房者望而卻步。
二手房租售比超警戒線
在北京鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋天地店經(jīng)理谷旭光看來(lái)，雖然“五一”期間二手房生意不如預(yù)想的那么火爆，但是黃金周這幾天仍然可以說(shuō)是“豐收”。據(jù)介紹，他所在的店鋪每天接待看房者人數(shù)比平時(shí)有較大增幅，不少人有成交意向。這幾天來(lái)看房的多為年輕白領(lǐng)人士，大都傾向于總價(jià)70萬(wàn)元至80萬(wàn)元、面積90平方米以下的小戶型，對(duì)于三居室的需求量比較小。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2007年第一季度北京二手房成交量達(dá)到1.72萬(wàn)套左右，相比2006年的1.63萬(wàn)套，上漲幅度達(dá)5.52%。
二手房的火爆孕育著風(fēng)險(xiǎn)。社科院不久前發(fā)布的《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》顯示，2006年我國(guó)部分大城市二手房的“租售比”已超過(guò)國(guó)際警戒線，房?jī)r(jià)虛高傾向明顯。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。根據(jù)我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城區(qū)的“租售比”已經(jīng)高達(dá)1：270至1：400。
“而從發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律看，一般房屋租售比的警戒線是1：200。當(dāng)超出這一比例時(shí)，表明市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。”社科院專家解釋說(shuō)。
供需雙方開(kāi)始深度博弈
按照傳統(tǒng)習(xí)慣，4月份通常北京住宅進(jìn)入一年中旺銷季節(jié)，然而今年反常。從北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)獲取的數(shù)據(jù)看，雖然北京房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，銷售量與去年同期相比，卻縮水了40%。截止4月17日，北京在售住宅總量達(dá)到10萬(wàn)套。按照目前市場(chǎng)前四月的平均銷售速度，足夠今年北京市場(chǎng)消化一年。
成交量縮水，供給也相對(duì)充足，那么價(jià)格上漲就違反了供需規(guī)律。很顯然，北京樓市供需雙方已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入深度博弈，勝負(fù)要看誰(shuí)能扛得更持久。作為供給者的開(kāi)發(fā)商，希望樓市永遠(yuǎn)“火”下去；而作為樓市的需求者，一部分人買(mǎi)房開(kāi)始回歸理性，這多半是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高讓其難以承受而做出的無(wú)奈選擇，少半是政府出臺(tái)的一系列政策讓其看到一點(diǎn)點(diǎn)房?jī)r(jià)會(huì)降的希望。
而開(kāi)發(fā)商依然自信。一是保障性住房制度落實(shí)不到位，人們改善住房還得靠商品房；二是房地產(chǎn)商們已經(jīng)羽翼豐滿，有足夠資金來(lái)支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，即便房屋滯銷開(kāi)發(fā)商也暫時(shí)不必選擇降價(jià)。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，與消費(fèi)者抗衡。
樓市郊區(qū)化趨勢(shì)明顯
在北京，城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭(zhēng)的事實(shí)，因此，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在日益郊區(qū)化。業(yè)內(nèi)專家指出，北京市未來(lái)一至兩年的商品房供應(yīng)，主要得看今年和去年的土地供應(yīng)情況。
按供地?cái)?shù)量計(jì)算，2006年公開(kāi)出讓的土地中，二環(huán)內(nèi)為零，二環(huán)至三環(huán)間占12%，三環(huán)至四環(huán)占20%，四環(huán)至五環(huán)占11%，五環(huán)外近郊占16%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣則達(dá)到41%。如果把遠(yuǎn)郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并，那么，位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之，一兩年后，上市的新房，將有近六成建在五環(huán)外。
北京土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的消息說(shuō)，今年二季度北京市計(jì)劃供應(yīng)的土地共50塊，其中住宅用地33塊，除去4月份供應(yīng)的土地份額，在未來(lái)的兩個(gè)月內(nèi)，北京還將有27塊住宅用地入市交易，其中包括今年住宅用地的“地王”地塊、規(guī)劃建筑面積為60.2萬(wàn)平方米的順義馬坡順新家園項(xiàng)目，以及其他3塊規(guī)劃建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，總體規(guī)劃建筑面積不少于200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將形成今年土地交易的高潮。
在北京5月份22個(gè)預(yù)計(jì)入市的純新盤(pán)中，16個(gè)位于四環(huán)以外，占純新盤(pán)上市的73%.其中有12個(gè)位于五環(huán)外，說(shuō)明京城樓市放量郊區(qū)化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。(張牧涵 趙秀芹)
