銀行貸款利率上調(diào)、房產(chǎn)投資收益率下降、股市財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)，這三大因素對(duì)房產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響顯而易見。近日，有跡象表明房產(chǎn)投資在漸漸降溫，部分熱錢急于套現(xiàn)離場(chǎng)。
加息助推二手房拋售
“加息加完了，還要再加息。我對(duì)二手房投資興趣不大了，不想再玩了�！痹诘禺a(chǎn)圈“混”了近10年的張先生似乎萌生了退意，電話里的聲音有些激揚(yáng)。他告訴記者，在北京方莊小區(qū)他有20多套小戶型住宅差不多全部出手了。這些房子是他在2002年時(shí)買的，當(dāng)時(shí)價(jià)格也就是12萬-14萬元/套，現(xiàn)在已經(jīng)到20萬-30萬元/套了。這些年，房子每年都能為張先生帶來可觀的租金收益。
今年3月18日，央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，就是這個(gè)消息公布后的一周，張先生下定決心把手里的房子賣掉。他真的不想玩了。“我算過一筆賬，目前住宅的投資年收益率不到6%，超過5%已經(jīng)是屬于較高的了，但是現(xiàn)在貸款利率在加息后已經(jīng)突破了7%，而且可能今后還會(huì)上升。因此，轉(zhuǎn)售為租也不劃算，還不如降價(jià)拋售，從此不玩了。我這些房子大部分都是帶著租金契約一起賣掉的�！睆埾壬目跉庥謳в幸恍┥岵坏�。像張先生這樣從二手房市場(chǎng)撤退的投資者并不在少數(shù)。
記者從不少二手房中介處了解到，加息后北京一些二手高端大戶型房屋開始出現(xiàn)拋售的苗頭。二手商品房在市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了“集體大逃亡”。我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，今年一季度，北京二手房交易總量突破2萬套，較去年同期增長(zhǎng)28.9%。同期，90平方米以下的中小戶型交易比重占到總成交量的70%。加息后二手商品房房源掛牌量急劇增加，相比加息前增長(zhǎng)35%，約占二手房市場(chǎng)房源總量的47%。其中，面積在80-90平方米的二手房房源量增長(zhǎng)12%；面積在100-140平方米的二手房房源量增長(zhǎng)21%；面積在150平方米以上的大面積高檔住宅的房源量增長(zhǎng)速度較快，漲幅達(dá)36%。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)部主任王志偉介紹，3月1日至3月20日，建筑面積在140平方米以上、二手房單價(jià)在12000元/平方米以上的房源比今年1月份同期增加21%，而這些放量的大戶型高檔房產(chǎn)基本集中在中關(guān)村、亞運(yùn)村、紫竹橋等西北部區(qū)域。比如，亞運(yùn)村的榮尊堡國際公寓、紫竹橋的酈城公寓、中關(guān)村的錦繡知春公寓，140平方米以上二手房源放量比1月份同期分別上漲26%、23%、31%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任孟奇告訴記者，加息后，不僅北京二手房出現(xiàn)放量。上海二手商品住房買賣掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)28.5%；一季度同比，增長(zhǎng)12%。而在春節(jié)期間二手房交易冷清的廣州樓市，在3月加息后，也迎來又一次爆發(fā)。記者在與一些賣房人聊天的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，加息給他們的經(jīng)濟(jì)壓力并不是很大，但加息預(yù)期給了他們很大的心理壓力，這也加快了他們拋售二手房的決心。
房產(chǎn)投資收益率下滑
如果說加息對(duì)二手房拋售是心理因素大于經(jīng)濟(jì)因素的話，那么房產(chǎn)投資出租收益下降對(duì)投資者就是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的影響了。記者曾做過一個(gè)關(guān)于北京、上海、杭州等城市房產(chǎn)投資收益的統(tǒng)計(jì)。我國大城市的投資買房出租的收益率已經(jīng)下滑了不少，這也成了目前市場(chǎng)上拋售二手房的重要?jiǎng)恿Α?/p>
在北京朝陽區(qū)的CBD核心地帶，富力城的兩居室租金在3500元/月，房?jī)r(jià)96萬元左右，如果再加上房屋裝修、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)以及每年約一個(gè)半月的空置期等綜合成本因素，房產(chǎn)出租投資年收益率不到4%，北京另一個(gè)著名樓盤現(xiàn)代城的投資收益率也與此差不多。而在深圳、上海、杭州這一收益率則更低。這意味著如果靠租金收益收回房產(chǎn)投資的話，需要30年以上。這對(duì)許多買房投資的人來說已經(jīng)無法接受了。
對(duì)于北京今年出現(xiàn)的大戶型二手房、中高檔二手房拋售，孟奇表示，今年要強(qiáng)制征收房屋出租租金收益5%的綜合稅，多套大面積住房的保有稅(物業(yè)稅)，而出售時(shí)在交易環(huán)節(jié)還要繳納營業(yè)稅等，讓不少投資者感覺到，二手房獲利前景已不容樂觀，房產(chǎn)投資利潤日漸微薄，拋售手中房已成了不少買家的選擇。
胡景暉告訴記者，從政策面來看，仍有許多影響租金收益的政策要出臺(tái)。今年以來，北京市普通商品房并沒有預(yù)計(jì)的“50%”的放量。這里存在開發(fā)商捂盤惜售等違規(guī)行為。五一以后，北京市政府將會(huì)加大對(duì)這一行為的打擊力度。這一批房源的入市，對(duì)二手房影響比較大。趕上大量新房入市前賣掉手中的二手房，這也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的想法。而到今年10月左右，《北京市房屋私人租賃管理辦法》預(yù)計(jì)也會(huì)出臺(tái)，按照該辦法規(guī)定，房屋出租將實(shí)行強(qiáng)制登記備案，這也意味著繳納5%的租金收益將會(huì)更加規(guī)范。
股市“虹吸”效應(yīng)漸顯
“3月19日，大盤剛剛站穩(wěn)3000點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)過了3700點(diǎn)大關(guān)了。”在中信實(shí)業(yè)銀行上班的劉先生告訴記者，他在加息消息出來后的第二天開始大舉進(jìn)入股市，投入資金150萬元，他把自己在未來奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)附近的一套150平方米房子賣掉了。劉先生承認(rèn)，到明年奧運(yùn)會(huì)，房子還能升值20萬元，但他不想再等了。他的房款進(jìn)入股市以來，到現(xiàn)在收益已經(jīng)達(dá)到30%。
而在方莊有20多套房子的張先生告訴記者，他不懂股市，只好把賣房子的錢買成了基金。盡管，收益率還不到15%，不過，張先生已經(jīng)很滿意了。他相信自己在年底前能有30%的收益率。不管怎么說，這要比他去收房租省事多了。
記者注意到，像劉先生這樣把房子賣掉套現(xiàn)后進(jìn)股市的不在少數(shù)。胡景暉告訴記者，我愛我家雖然還沒有具體的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有多少投資者賣房套現(xiàn)進(jìn)股市，但現(xiàn)在的股市賺錢效應(yīng)已經(jīng)非常具有誘惑了。胡景暉告訴記者一個(gè)例子。有一個(gè)投資者手里有三套大房子，但是二手房從掛牌到交易成功，最后過戶套現(xiàn)，最短的時(shí)間需要2-3周，長(zhǎng)的要1-2個(gè)月。最后，這位投資者實(shí)在等不及了，就把房子拿到當(dāng)鋪當(dāng)了，提取現(xiàn)金后進(jìn)股市。相對(duì)于當(dāng)鋪的3%-5%的月息，股市的收益還是很高的。不過，胡景暉也提醒這些投資者，這樣的理財(cái)方式過于激進(jìn)了，風(fēng)險(xiǎn)太高。如果，在股市深度套牢的話，后果也是不堪設(shè)想的。由于現(xiàn)在股市處于牛市階段，新進(jìn)入股市的投資者基本上都會(huì)有收益，顯然，這對(duì)于賣房進(jìn)股市的人來說，示范作用不可低估。(董文勝)
