“如果用目前的市場價投資買房用于出租，收益基本上與銀行定期存款差不多�！边@是在前不久央行再次加息之后，精于投資理財?shù)睦钕壬?jīng)過一番計算之后得出的結(jié)論。因此，他打消了投資房產(chǎn)用于出租的念頭。
市場實際情況是否如李先生所言呢？帶著李先生的這一個人觀點，記者采訪了幾家京城著名的經(jīng)紀(jì)公司。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，李先生的判斷十分接近目前的市場情況。
●部分房屋出租回報不如存銀行
自3月18日起一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.27個百分點。存款由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%，貸款由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。此次加息是央行繼2006年8月19日以來再次對人民幣存款利率進行調(diào)整�！靶乓惶觳粍赢a(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為：這就意味著央行已經(jīng)給眾多的房產(chǎn)投資者加了一個“緊箍咒”�！靶乓惶觳粍赢a(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為：這主要是由于房價過快上漲導(dǎo)致出租收益率下降。而如果你現(xiàn)在投資房產(chǎn)，只是想要靠出租來產(chǎn)生收益的話，恐怕還不如存銀行。在這種情況下，投資房產(chǎn)的收益將完全依賴于房產(chǎn)本身的升值。我們通過對比看一看目前存款收益率和出租的收益率差距。
從目前看，再度加息后，由于存款利率上調(diào)，前來辦理存款的市民明顯多了起來。50多歲的李女士前不久在一家銀行營業(yè)廳將自己的一年期定期存款轉(zhuǎn)為了三年期定期存款，她說：“去年別人都勸我把錢投進房地產(chǎn)，可現(xiàn)在房地產(chǎn)市場稅費太多，而且國家再次加息，還款數(shù)額明顯大幅度增加。此次存款利率上調(diào)，我覺得還是把錢存在銀行比較踏實。
目前三年期存款基準(zhǔn)利率由3.69%提高到了3.96%，市民存在銀行里的錢肯定多了起來。如李女士手里有40萬元，整存整取定期3年的利息收入為47520元(含稅)，扣除9504元利息稅，張先生3年可以從銀行獲取38016元，平均每年凈收益達到了12672元。
假如李女士把40萬元錢投入到房產(chǎn)中，然后進行出租。李女士在豐臺地區(qū)購買一套建筑面積60平方米左右兩居室，而每年該房屋需負(fù)擔(dān)取暖費1800元、物業(yè)費500元，加上目前出租房屋需要交納個人所得稅：1122元(個人所得5.5%)。而目前該地區(qū)每月房屋出租在1800元。
租金收益率的計算：為確保出租房屋的品質(zhì)，李女士還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中有可能出現(xiàn)房屋空置期，以最保守的每年15天計算：年租金凈收益=1800×12×(365-15)/365-1800-500-1122=17290元，年租金收益率=17290/(400000+10000)=4.2%。
“信一天不動產(chǎn)”市場分析人士認(rèn)為：顯然，與其靠收取租金獲取4.2%的年收益率，還不如把錢存在銀行相對劃算。因為要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應(yīng)每隔兩三年左右重新裝修，更換部分家具家電。而同時出租房子要不斷耗費大量時間精力與房客、中介公司打交道，這也是一筆不小的成本。所以出租率還應(yīng)該打一些折扣。
●投資房產(chǎn)獲利攤薄
仔細(xì)的讀者也許會對上述例案提出質(zhì)疑：投資房產(chǎn)出租除了有出租收益外，還有增值的收益。而上例中卻沒有把這部分收益計算在內(nèi)，如果計算這部分收益，房產(chǎn)投資收益又如何呢？為此，記者請21世紀(jì)不動產(chǎn)通過對實例的分析來計算當(dāng)前投資房產(chǎn)的租金收益。
張先生決定投資房產(chǎn)通過出租盈利，2006年以每平米8500元的價格在望京地區(qū)購買了一套面積為100平米左右的精裝修住宅，總價為85萬元。其中張先生首付現(xiàn)金45萬元，向銀行申請了為期25年的按揭貸款40萬元。若按照新調(diào)整的利率標(biāo)準(zhǔn)張先生每月需向銀行償還2588元，年累計還貸款額為31056元(5年以上商業(yè)貸款年利率為6.0435%)。張先生購房后將房產(chǎn)以每月2500元價格出租，去除兩個月的空置期租金5000元以及物業(yè)費3000元(2.5元/平米)和供暖費3000元(30元/平米)，張先生年租金收益為19000元。若預(yù)期房產(chǎn)價格每年有5%的增幅，則該住宅每年增值為42500元。張先生住宅按60年使用權(quán)殘值率為0折舊，每年折舊費為14167元，因此張先生年實際收益為16277元。
根據(jù)公式：投資年收益率=(租金收益額+年房價增值額-年還貸款額-年折舊)/投資總額，則張先生投資年收益率為3.62%，調(diào)息后該套住宅的年收益率僅略高于年2.79%的一年期整存整取存款利率。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析認(rèn)為，從收益計算中可以看出，影響租金收益的決定因素主要是已購住宅價格與租金的增減以及貸款額度與銀行存貸款利率的變動。從目前政府對于房價的調(diào)控決心與力度來看，未來房價的增速將會下降，并且隨著房齡的增長以及出租房源的增多租金會出現(xiàn)不同程度的下浮，這些均會對住宅的未來預(yù)期收益產(chǎn)生影響。(周宏)
