繼成都、南京等城市之后，北京也下令嚴(yán)格對個人出租房屋進行征稅制度。 北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5%的個人所得稅、征收率為4.5%的其他地方各稅。
分項繳稅完稅
可得兩份證明
繼成都、南京等城市之后，北京也嚴(yán)格對個人出租房屋進行征稅制度。北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5%的個人所得稅、征收率為4.5%的其他地方各稅。北京地稅局個人所得稅處處長劉安樂表示，為納稅人提供兩份完稅證明，可以方便納稅人在個稅申報時進行計算。
個人出租房屋按照5%的稅率征稅不是新政策，從2004年已開始實施，至今主要是由房主到地稅部門自行申報。此次重申嚴(yán)格執(zhí)行的個人出租房屋收入按5%綜合征收率征收的稅款中，分別包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等地方各稅。
北京市地稅局有關(guān)負責(zé)人介紹，個人出租、轉(zhuǎn)租、再轉(zhuǎn)租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴(yán)格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務(wù)機關(guān)將給納稅人開具包括房產(chǎn)稅和個人所得稅的完稅證明。
業(yè)內(nèi)人士估計，這部分稅金將是一筆很可觀的數(shù)字。去年，北京市個人出租房屋繳稅已經(jīng)超過2億元，比上一年又有新的增長。但這一數(shù)據(jù)遠遠低于理論計算的出租房稅收。
據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2006年北京市存量房近400萬套，約80萬套房產(chǎn)上市出租。目前北京市住宅租賃平均價格為2400元/套，房主平均理論年收益28800元。按照實際收入5%的綜合稅率繳納稅金計算，房主出租整年應(yīng)上繳費用：28800×5%=1440元。整個租賃市場稅金為：800000×1440=11.52億元左右。
房東拒給發(fā)票違法
租房房客應(yīng)索要發(fā)票
“現(xiàn)在很多人租房子都不簽正式的合同，只是有個口頭協(xié)議，而且絕大部分人都不知道租房也可以向房東索要發(fā)票，房東拒絕給發(fā)票其實是違法的�！北本┦械胤蕉悇�(wù)局局長王紀(jì)平呼吁，租房人應(yīng)該提高索要發(fā)票的意識，不要讓房屋出租人偷稅漏稅。
目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房東達成了口頭協(xié)議，并沒有簽訂書面合同，這其實是不利于房屋承租人權(quán)益保護的。從法律規(guī)定來說，房東是通過財產(chǎn)租賃來取得收入的，理應(yīng)繳納相應(yīng)的所得稅，否則就是違反了稅法中的相關(guān)規(guī)定。但由于絕大部分承租人都沒有索要發(fā)票的意識，這部分房屋租賃所得稅大部分就都漏掉了。
那房東應(yīng)該去哪兒開發(fā)票呢？“房東應(yīng)該自覺向稅務(wù)部門上報自己的出租房所得，由稅務(wù)部門核算后開具發(fā)票�！蓖跫o(jì)平說道。
租賃價格會穩(wěn)中略升
上升的空間不會大
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無論是低端民宅租賃市場還是中高端公寓租賃市場的變化，對整個租賃市場不會帶來實質(zhì)性的變化，租賃價格上升的空間不會大。
由于2006年加征多項二手交易環(huán)節(jié)的稅項，使得部分二手住宅房源逐漸轉(zhuǎn)到租賃市場，形成2007年租賃市場房源放量。與供給增大相對應(yīng)，2007年的租賃需求也會擴大：受房價和稅收影響，對新房和二手住宅卻步的購房者棄買求租的現(xiàn)象不斷增多；而舊房拆遷、老房改造的人群由于“戀舊情結(jié)”選擇在原住址附近租房，這些都會增大租賃需求。
據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)，目前北京常住外來人口340萬，其中260萬為租賃人群；本地人口1100萬，其中50萬為租賃人群，北京租房者總計310萬左右。但考慮到北京勞動密集型企業(yè)的外遷，及北京未來可能加強對流動人口的管理，預(yù)計2007年北京總體租賃市場成交量將上漲8%左右。
但由于房屋租賃強制備案的實施，普通住宅租賃市場的房主為了保證自身既得利益，會將相關(guān)費用轉(zhuǎn)嫁給求租者，這將促使普通住宅租賃價格指數(shù)微漲。加之5%的租賃綜合稅，普通住宅租賃價格預(yù)計將穩(wěn)中略升，但上升空間不大。
住宅租賃多為賣方市場
稅金可能轉(zhuǎn)嫁給租房人
不少人擔(dān)心，納稅后房東會不會因此提高租房價格呢？專家認為，就像你平時買東西一樣，商品的價格里面已經(jīng)包含了稅錢，可是你并不會考慮如果沒有那5%的稅，這個東西的價格會便宜多少，而是只要你覺得合適就會買下來。隨著稅收體制的逐步完善，今后房屋出租的稅額部分也將逐漸包含在公示的出租價格當(dāng)中，也就是說承租人一開始看到的就是含稅的租房價格，你覺得合適就租，不合適還可以再挑別的。
實際上目前住宅市場屬賣方市場，房屋出租稅遭轉(zhuǎn)嫁在所難免。“早就聽說出租房子要上稅，簽合同的時候我就有話在先，我會把這部分稅金加到房租上�！奔易”本┏枀^(qū)的李先生告訴記者。
李先生在團結(jié)湖附近有一套60平方米的二居室空閑房屋。目前房屋出租給一對白領(lǐng)夫妻，租金為2000元/月。
“我這房按繳納5%的租賃綜合稅費，要繳稅100元。我這套房屋地理位置比較優(yōu)越，我不擔(dān)心租不出去�！崩钕壬f�！叭绻灰l(fā)票的話，這5%的稅就不用交了；如果要發(fā)票的話，一般誰要誰交稅�！苯鼉商�，記者在幾家二手房店咨詢時，均聽到了這樣的答復(fù)。也就是說，雖然《通知》要求房主要交5%的稅，但因為一般都是租房人要發(fā)票，這部分稅費還是變相由租房人出。
北京有名的房地產(chǎn)中介公司我愛我家的李季告訴記者，對于月租金3500元以下低端民宅租賃市場來說，業(yè)主可能會選擇轉(zhuǎn)嫁承租人稅費的方式來確保自身利益，造成租房實際成本上升�！版溂业禺a(chǎn)”相關(guān)人士介紹，目前普通住宅市場處于賣方市場，供需比例在1比2.5至1比3。其中軌道沿線、學(xué)校周邊等租賃熱點區(qū)域供需比則大概在1比3至1比4左右，因此，稅費很容易轉(zhuǎn)嫁到房租里或者直接轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。
而對于中高端公寓租賃市場來說，可能會造成成交困難，實際成交量下降�！备叨俗赓U市場的情況與低端住宅租賃大相徑庭。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，月租金在3000元以上租賃房屋供需比在3比1至3.5比1左右，處于買方市場。租戶的選擇性比較大，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費的結(jié)果很可能只是會使房屋的空置期加長，因此稅費很難轉(zhuǎn)嫁到房租中。
21世紀(jì)不動產(chǎn)市場部的相關(guān)人員表示，此項政策的實施對二手出租業(yè)務(wù)的影響不大，租戶一般會根據(jù)資金預(yù)支調(diào)整租房需求。而隨著租金和交易成本的增加，可能會促成房價的進一步上漲。
北京地稅重申個人出租房要納稅(背景)
針對個人出租房進行征稅開始于2004年，國稅總局規(guī)定，個人出租房屋需要繳納包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等8項稅種。納稅人在繳納個人出租房屋稅款的時候，可以自行選擇按5%的“綜合征收率”或者“分稅種計征”任意一種方式繳納稅款。
北京市地稅局通知強調(diào)，從2月1日起，個人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅。（李忠峰 邢飛)
