《經(jīng)濟半小時》1月30日播出的節(jié)目《房產(chǎn)》,為我們披露了目前北京、上海等地房貸違約案快速上升的情況。2004年,上海的中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右,但到2006年9月末,上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了千分之八點六,也就是說,兩年多的時間,上海房貸的不良率上升了7倍多。另外一個數(shù)據(jù)同樣令人擔憂。2006年下半年,上海個人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢明顯,連續(xù)三個月以上違約的房貸客戶已經(jīng)超過一萬多人,個人住房貸款違約金額接近2億元,房貸違約量一下子增加了五成。
房貸違約率上升,透露出來的一個最直接的信號是,居民已不堪承受高房價之重。需要強調(diào)的是,這種現(xiàn)象并非個別。中央人民銀行去年6月1日發(fā)布的報告顯示,全國十大城市2005年10月末的平均債務(wù)率為38%,其中滬、京、津三市接近55%的銀監(jiān)會警戒線。許多人據(jù)此認為,一些買房者由于不夠理性,盲目“放大”了自己的實際需求和承受力,最終成了“房奴”,導(dǎo)致違約率上升。
但是,這種說法只看到了問題的一面,而忽略了另外一面。由于這些年來我國房價處于上升通道中,房地產(chǎn)市場一片繁榮,使房貸成了一塊誘人的蛋糕,許多銀行通過各種方式分享房市中的利益,其中最常用的就是降低房貸門檻。比如,上海某銀行推出了分期首付售樓模式,即把首付款也分期,“一套150萬的房子只需第一次付10萬就可簽訂預(yù)售合同,其余首付款可在半年內(nèi)分期付清”。而農(nóng)行上海分行啟動的個人住房接力貸款業(yè)務(wù),在校大學生也可參與貸款買房。
購房者和銀行的雙重不理性最終埋下了隱患。從世界范圍來看,與其它貸款種類相比,住房按揭貸款的風險被公認是比較低的。即使在失業(yè)率很高、房產(chǎn)價格大跌的情況下,按揭貸款的壞賬率和損失率也普遍較低。我國在房價持續(xù)快速上漲的過程中卻出現(xiàn)了貸款違約金成倍上升的情況,這種情況尤其值得警惕。從報道中來看,違約者大都是購房自住的人而非投機者,這說明一些人對房價過高帶來的按揭負擔已經(jīng)難以承受,倘若房價繼續(xù)大幅上漲,違約率無疑將繼續(xù)提高。
房貸違約率提高,首當其沖的受害者是銀行。目前,銀行發(fā)放的個人住房貸款中90%以上是抵押貸款。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》,“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債”。這意味著,倘若違約者僅有一套住房且是“生活所必需的居住房屋”,銀行行使抵押權(quán)就變得非常麻煩。
因而,房貸違約案快速增加同時在兩個方面為我們敲響了警鐘。一是對于超出大多數(shù)人購買能力的高房價必須堅決進行調(diào)控,促使房價理性回歸,否則,所造成的將不僅僅是房貸違約率上升的問題,還容易危害社會和諧與穩(wěn)定。二是必須促使銀行認識到房貸的風險,加強對貸款人還款能力的認真核實,控制風險,防止違約率快速上升帶來不良后果。
(來源:上海證券報 作者:瓏銘)