金融危機(jī)帶來(lái)的美國(guó)房?jī)r(jià)下跌，也吸引了中國(guó)炒房團(tuán)的目光。我國(guó)首個(gè) “赴美房產(chǎn)抄底團(tuán)”計(jì)劃于2009年1月15日從北京出發(fā)，分別到舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯三個(gè)城市看“斷供房”。提前半個(gè)月抵達(dá)舊金山的晨報(bào)記者，決定感受金融危機(jī)下的美國(guó)樓市，并試圖探討“赴美房產(chǎn)抄底”是否值得？

　　　兩類“斷供房”忙拋售

　　記者發(fā)現(xiàn)，舊金山當(dāng)?shù)貓?bào)紙上，整版“銀行回收屋”的廣告數(shù)量可謂與日俱增。一些家庭需要靠救濟(jì)食品度日了，當(dāng)然沒(méi)錢(qián)還貸，房屋就被銀行拿來(lái)拍賣(mài)。

　　老資格的房產(chǎn)中介 TianYoung告訴記者，受次貸危機(jī)的影響，目前拋售的房屋主要有兩類。第一類稱為“急賣(mài)”，即房主已經(jīng)無(wú)力供房，但不想讓銀行把房屋收走，因此急于在銀行收走房屋的9個(gè)月之內(nèi)賣(mài)出房屋以減少一些損失；第二類拋售的房屋就是銀行的回收屋了。這樣的房屋，房東已沒(méi)有任何權(quán)利，而且房?jī)r(jià)可能比較低。但購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋往往存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，Tian告訴記者，這類房屋可能存在住戶遲遲不肯搬走、房東不配合買(mǎi)房者看房或者房屋內(nèi)部十分陳舊需要投入大量裝修資金才能入住。

　　根據(jù)美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局日前公布的資料，一些熱門(mén)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了30%以上。而舊金山和紐約由于公共交通便利，是新移民首選的落腳地，也成為購(gòu)房者樂(lè)于投資的城市，因此房?jī)r(jià)跌幅還不算最大。舊金山市內(nèi)的房?jī)r(jià)跌幅平均為10%-20%，而灣區(qū)以外的地方跌幅則高達(dá)30%-40%。

　　　　房產(chǎn)租售青睞 “中國(guó)客戶”

　　舊金山的房?jī)r(jià)雖然位于全美的前列，但仍是中國(guó)購(gòu)房者最青睞的購(gòu)房地之一，翻開(kāi)這兩天當(dāng)?shù)氐闹形膱?bào)紙，鋪天蓋地都是“銀行回收屋精選”的整版中文廣告，顯然這些房產(chǎn)租售都是由會(huì)講中文的華裔房產(chǎn)中介經(jīng)理人代理操作，針對(duì)的客戶幾乎全是美籍或非美籍的華人。

　　對(duì)于“赴美房產(chǎn)抄底”的新聞，TianYoung表示有所耳聞。但她不清楚“炒房團(tuán)”進(jìn)軍美國(guó)的規(guī)模和實(shí)際行動(dòng)如何，她認(rèn)為，把“看房”作為赴美旅行的一個(gè)內(nèi)容倒是不錯(cuò)的賣(mài)點(diǎn)，只是可操作性并不強(qiáng)。當(dāng)然作為房產(chǎn)中介，她對(duì)此表示出興奮和期待，但目前她本人還沒(méi)有接觸到類似的案例——三無(wú)人士(無(wú)國(guó)籍/綠卡、無(wú)工作、無(wú)親屬)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)的實(shí)例。

　　據(jù)了解，中國(guó)人赴美購(gòu)房的條件并不苛刻：現(xiàn)有的情形下，只要有簽證，并且能夠支付50%以上的首付(次貸危機(jī)前，20%就行)就可以購(gòu)房。Tian告訴記者，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于短期訪美的買(mǎi)家而言，委托經(jīng)紀(jì)是必不可少的環(huán)節(jié)。最快的方式就是不牽扯銀行，現(xiàn)金一筆過(guò)，馬上成交。

　　　　房屋雖便宜風(fēng)險(xiǎn)仍很大

　　對(duì)于目前是購(gòu)房抄底最佳時(shí)機(jī)的看法，Tian表示，雖然她作為房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)人對(duì)此十分歡迎，但還是提醒購(gòu)房者不可盲目，畢竟買(mǎi)房容易賣(mài)房難，買(mǎi)房投資短期內(nèi)不會(huì)看見(jiàn)明顯的收益。她預(yù)計(jì)，2009年的美國(guó)樓市依然在走下坡路，復(fù)蘇的苗頭可能要等到2010年以后。

　　一些廣告中特別便宜的房屋，例如10萬(wàn)-20萬(wàn)美元的房屋雖然很有價(jià)格吸引力，但是對(duì)于國(guó)內(nèi)不了解當(dāng)?shù)厍闆r的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一位在美國(guó)擁有房產(chǎn)、長(zhǎng)期定居中國(guó)的女士Lily曾給記者算了一筆賬，雖然在美國(guó)買(mǎi)房不貴，但是每年的房產(chǎn)稅可不低。你買(mǎi)了房屋，每年政府會(huì)來(lái)估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅，金額按照估價(jià)總值的1%-6%不等，例如當(dāng)年買(mǎi)來(lái)的房屋是100萬(wàn)美元，但如果政府今年估價(jià)是120萬(wàn)美元，就得根據(jù)政府這個(gè)估價(jià)支付稅收。

　　“購(gòu)房移民”幾乎不太可能

　　據(jù)了解，此次赴美抄底的中國(guó)人中，半數(shù)左右的人是為兒女留學(xué)做準(zhǔn)備，在美國(guó)樓市低迷的時(shí)候入市，待兒女留學(xué)美國(guó)時(shí)可就近陪讀。“女兒今年8月份已經(jīng)去那邊留學(xué)了，如果真是便宜，買(mǎi)一套也可以，順便還可以看看女兒。”報(bào)名者陳先生告訴記者。

　　對(duì)于這種看法，Tian認(rèn)為，如果子女留學(xué)目的地尚未確定，不要盲目購(gòu)房。Lily說(shuō)，在美國(guó)買(mǎi)房唯一的理由是長(zhǎng)期居住，如果是為了孩子留學(xué)買(mǎi)房，還不如給孩子更多空間選擇學(xué)校。家長(zhǎng)送孩子去國(guó)外就是讓孩子學(xué)會(huì)獨(dú)立，但是買(mǎi)房會(huì)抹殺孩子奮斗的意志�！跋胍再�(gòu)房來(lái)移民的做法不可行�！盩ian表示，根據(jù)加州法律，申請(qǐng)投資移民的人士需要投資至少100萬(wàn)美元并雇傭3-5名當(dāng)?shù)毓�民工作，而且美�?guó)綠卡投資移民還需要每年有真實(shí)的資金往來(lái)和貿(mào)易額，才能達(dá)到基本條件。而投資100萬(wàn)美元在美國(guó)購(gòu)房不屬于投資移民的范疇。

　　　　技術(shù)問(wèn)題困擾中國(guó)投資客

　　“金融危機(jī)的發(fā)生使得外國(guó)人想通過(guò)貸款購(gòu)房難度很大。”Tian解釋說(shuō)，現(xiàn)在銀行放款十分謹(jǐn)慎，例如需要貸款人近2年的報(bào)稅收入，每月的工資單據(jù)，在美國(guó)的信用分?jǐn)?shù)(680分還未必能申請(qǐng)成功)等等。美國(guó)的房屋貸款利息也不低，買(mǎi)了房屋以后，管理比較麻煩，因此租賣(mài)都要依賴房產(chǎn)中介。

　　此外，很多房屋的建造年代久遠(yuǎn)，廣告上很多房屋都是在上世紀(jì)50-60年代建造的，而舊金山房屋基本都是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，一些房屋不投入巨額裝修費(fèi)用就不具備居住條件。另外，房屋每年也有折舊率，有些房屋很快要到使用年限，政府會(huì)要求拆修。

　　還有些購(gòu)房者認(rèn)為，是否可以僅僅購(gòu)買(mǎi)土地用于將來(lái)建房，據(jù)記者觀察，一些空地的標(biāo)價(jià)甚至高于房屋(美國(guó)獨(dú)幢房屋價(jià)格包含土地)。(記者 王治明)