面對(duì)一路瘋漲的房?jī)r(jià)，房產(chǎn)投資曾經(jīng)是“穩(wěn)賺不賠”的法寶，部分投資型購(gòu)房者甚至不惜資金高位入市。然而，去年年底開始的冷清銷售，使諸多樓盤加入打折降價(jià)的隊(duì)伍中，房產(chǎn)價(jià)值隨之縮水，甚至可能成為負(fù)資產(chǎn)。

　　本報(bào)聯(lián)合搜房網(wǎng)最新調(diào)查顯示，面對(duì)低迷的樓市以及一路下跌的房?jī)r(jià)，近九成投資型購(gòu)房者急于脫手套現(xiàn)。其中，近一成人已開始實(shí)施出售計(jì)劃。

　　與此同時(shí)，來自二手房中介公司中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前在二手房市場(chǎng)掛牌等待出售的房源中，有近一半都來自投資型購(gòu)房者。

　　炒房者故事

　　“房?jī)r(jià)調(diào)整不知還要多長(zhǎng)時(shí)間”

　　在大多數(shù)投資型購(gòu)房者中，李杰算是幸運(yùn)的，由于生意上的資金需要，無意中在房?jī)r(jià)高位的時(shí)候賣掉了其中兩套投資型住房。如果不是如此，他也早已像其他部分投資型購(gòu)房者一樣被牢牢套住。

　　李杰說，長(zhǎng)期來看“北京房?jī)r(jià)在調(diào)整后還將上漲，但是這個(gè)調(diào)整過程需要多長(zhǎng)時(shí)間就不知道了。“如果沒有金融危機(jī)，沒有資本市場(chǎng)的暴跌，房?jī)r(jià)即使下跌也不會(huì)影響房產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)投資應(yīng)該作為長(zhǎng)期投資�！�

　　然而，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不允許房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資存在，股票被套牢，薪水獎(jiǎng)金驟降，甚至可能面臨失業(yè)的危險(xiǎn)，面對(duì)不斷下跌的房?jī)r(jià)，脫手套現(xiàn)成為眾多房產(chǎn)投資者亟待解決的問題。

　　56萬現(xiàn)金起家一下就買了三套

　　2005年，李杰開始實(shí)施他的房產(chǎn)投資計(jì)劃。那年初，李杰在朝青板塊華紡易城項(xiàng)目同時(shí)購(gòu)買了兩套住房。

　　同時(shí)，他還在同區(qū)域的A-Z　TOWN愛這城項(xiàng)目購(gòu)買了一套一居室。

　　據(jù)李杰介紹，這三套房他的總投入在56萬元左右，出租的租金能抵大部分月供，自己只需要負(fù)擔(dān)少量的月供�！霸诘却凉q價(jià)的過程中，用租金來養(yǎng)房。”李杰說，其實(shí)這個(gè)過程只有大概一年多的時(shí)間。

　　為籌錢賣第一套房 凈賺60萬

　　2007年，房?jī)r(jià)一路瘋漲，并沒有停下來的意思，很多人排隊(duì)都買不到房，很多樓盤開盤前三四天就有人排隊(duì)，代排隊(duì)的農(nóng)民工從按天計(jì)酬到按小時(shí)計(jì)酬，甚至出現(xiàn)了高價(jià)倒號(hào)的黃牛黨。“有項(xiàng)目竟然一周漲了2000元。北京房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)像上海一樣出現(xiàn)降價(jià)潮？”李杰開始有些懷疑，但北京房?jī)r(jià)卻一直沒有降價(jià)的勢(shì)頭。

　　當(dāng)年7月，李杰與人合伙的機(jī)械工廠資金出現(xiàn)問題，急需30萬元的資金周轉(zhuǎn)，于是把華紡易城的三居室賣了，當(dāng)時(shí)價(jià)格已經(jīng)漲了一倍多，房子賣出后，除了急需的30萬元搞定，李杰手里還凈賺大約60萬元現(xiàn)金。

　　手里有了閑錢，李杰當(dāng)年10月又在媒體村項(xiàng)目購(gòu)買了一套兩居室，余下10萬元用來還月供。

　　“暴利時(shí)代將過去是時(shí)候出手了”

　　今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)停止了一路上漲的勢(shì)頭，開始有樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷，雖然力度不大，但讓李杰認(rèn)識(shí)到了房產(chǎn)投資暴利的時(shí)代即將過去，用他的話說就是，“是時(shí)候出手了”。

　　今年 6月，李杰以13000元/平方米的價(jià)格將華紡易城的兩居室脫手出售，賺了60萬元。據(jù)李杰介紹，他雖然以低于市場(chǎng)價(jià)1000元的價(jià)格出售，但與出手第一套房相比還是有些困難，購(gòu)房者明顯不急于購(gòu)買，并且開始討價(jià)還價(jià)�！艾F(xiàn)在看來，那已經(jīng)是最高價(jià)了。”李杰說。

　　幸運(yùn)的是，11月底前后，媒體村那套房就要交房了，交房后李杰說準(zhǔn)備馬上進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)出租的租金也能達(dá)到6000元每月，還款壓力就小了很多。李杰認(rèn)為，這個(gè)區(qū)域周邊的商業(yè)配套正在建設(shè)，相比其他區(qū)域樓盤抗跌性更強(qiáng)，加上奧運(yùn)效應(yīng)，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)大幅下跌。

　　炒房者成功運(yùn)作四套房示意圖

　　炒房人：李杰 炒房初始現(xiàn)金：56萬元 開始炒房時(shí)間：2005年年初

　　A-ZTOWN愛這城一居室一套

　　購(gòu)買時(shí)間：2005年年初 價(jià)格：7000元/平方米 面積：70平方米總價(jià)：49萬元(不含稅費(fèi)及利息) 首付：13萬元 月供：2700元月租金：2800元 投資現(xiàn)狀：用租金還月供，尚未出手

　　華紡易城三居室一套

　　購(gòu)買時(shí)間：2005年年初 價(jià)格：6300元/平方米 面積：140平方米 總價(jià)：88萬元(不含稅費(fèi)及利息) 首付：30萬元 月供：3900元 月租金：2500元炒房收益：2007年7月出售，凈賺60萬元

　　華紡易城兩居室一套

　　購(gòu)買時(shí)間：2005年年初 價(jià)格：6300元/平方米 面積：90平方米總價(jià)：57萬元(不含稅費(fèi)及利息) 首付：13萬元 月供：2700元 月租金：2000元炒房收益：2008年6月出售，凈賺60萬元

　　媒體村兩居室一套

　　購(gòu)買時(shí)間：2007年10月 價(jià)格：13000元/平方米 面積：105平方米 總價(jià)：137萬元(不含稅費(fèi)及利息) 首付：50萬元 月供：6000元 投資現(xiàn)狀：用出售其他房產(chǎn)賺的錢還月供，尚未出手

　　朋友不聽勸錯(cuò)過最佳脫手時(shí)機(jī)

　　與李杰相比，他的朋友徐青就沒有那么幸運(yùn)了。在李杰的推薦下，徐青于2007年5月在東四環(huán)附近某樓盤購(gòu)買了一套一居室作為投資，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是9800元/平方米，該樓盤價(jià)格一路上漲，最高價(jià)達(dá)到14000元/平方米。

　　今年6月，徐青沒有聽李杰的勸告，降價(jià)出售，他認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。現(xiàn)在該樓盤的價(jià)格已經(jīng)回落到11000元/平方米左右，而真正的成交價(jià)要比這個(gè)價(jià)更低，想脫手套現(xiàn)并且賺錢的可能性變得很小了。

　　徐青的房子在中介公司登記到現(xiàn)在已經(jīng)3個(gè)多月了，價(jià)格調(diào)了又調(diào)，看房的人不少，但到現(xiàn)在還沒賣出去。

　　李杰說：“誰會(huì)選擇在降價(jià)的時(shí)候買房呢？一般的人都認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)再降，他錯(cuò)過了最佳出手時(shí)機(jī)。”

　　市場(chǎng)拋售現(xiàn)象

　　投資客拋售占二手房總房源近半

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，投資型購(gòu)房者拋售占二手房總房源量近一半。

　　今年3月開始，擁有多套住房的投資客拋售現(xiàn)象集中出現(xiàn)，普遍拋售兩三套以上，同時(shí)價(jià)格都有商量的余地。

　　今年7月前后，占總量三成多的投資客開始大量拋售房產(chǎn)，尤其是在2002年-2004年間投資房產(chǎn)的投資客由于購(gòu)房時(shí)價(jià)格較低，此時(shí)以低于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售房產(chǎn)也不會(huì)賠錢，僅是收益降低一些。

　　然而，情況還在進(jìn)一步“惡化”。據(jù)東四環(huán)附近某中介公司門店經(jīng)理介紹，在實(shí)際交易的過程中，只有低于市場(chǎng)價(jià)的房產(chǎn)可以勉強(qiáng)順利成交。大多價(jià)格高位徘徊的房產(chǎn)項(xiàng)目仍舊在消費(fèi)者日漸濃重的觀望情緒中留在業(yè)主手中。

　　專家觀點(diǎn)

　　中高端住宅進(jìn)一步調(diào)整空間較大

　　華迅商業(yè)地產(chǎn)秘書長(zhǎng)郭杰表示，雖然政府出臺(tái)了一系列救市政策，但購(gòu)房者觀望情緒仍然濃厚。同時(shí)，資本市場(chǎng)暴跌使很多投資者的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，此外，對(duì)房?jī)r(jià)走跌的預(yù)期等綜合因素，使眾多投資型購(gòu)房者急于脫手套現(xiàn)，特別是高價(jià)入市的投資型購(gòu)房者，很可能會(huì)面臨負(fù)資產(chǎn)的危險(xiǎn)。

　　郭杰介紹，投資型購(gòu)房者中有很多是2005年前后入市，當(dāng)時(shí)北京房?jī)r(jià)還相對(duì)較低，因此這部分購(gòu)房者拋售時(shí)會(huì)降低收益率，使二手房成交價(jià)格降低。

　　他認(rèn)為，一些透支了價(jià)值的中高端住宅樓盤價(jià)格進(jìn)一步調(diào)整的空間較大，如果購(gòu)房者在高價(jià)時(shí)購(gòu)買這部分房屋應(yīng)盡快出手，減少可能帶來的損失。而另外一部分低位入市的投資型購(gòu)房者則可作為長(zhǎng)期投資。（記者張東妮）