近日，燕郊項目天洋城以3580元/平方米的低價先后推出四棟樓，吸引了大批購房者，銷售接近尾聲。而京城幾個超低價入市的樓盤都收獲了不錯的銷售業(yè)績。

　　昨天，燕郊超低價樓盤天洋城相關(guān)負責人向記者透露，其土地成本每平方米在千元左右，如此定價已是“微利”。

　　據(jù)記者了解，房地產(chǎn)行業(yè)一直被認為是暴利行業(yè)，前兩年樓市行情看好時，開發(fā)商的利潤一般都在40%左右，樓盤定價并非根據(jù)成本，而是根據(jù)市場行情來定。

　　而目前樓市經(jīng)歷了一年的調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商定價已經(jīng)逐漸趨向成本定價。

　　開發(fā)商自曝降價有理

　　“我們2007年拿地時的成本很低，折合房價每平方米只有1000元左右，而在北京的四環(huán)、五環(huán)，2006、2007兩年土地賣出8000元每平方米的也有，即便開發(fā)商想降價售樓，留給他們的下降空間也不大�！碧煅蟪窍嚓P(guān)負責人昨天向記者透露。

　　這位負責人表示，由于自己拿地成本低，所以降價空間比較大，這次3580元/平方米的價格是在成本的基礎(chǔ)上“微利”定價。

　　以成本定價漸成趨勢

　　據(jù)記者了解，除了天洋城外，目前低價入市的純新盤幾乎都將利潤空間壓縮到很小。

　　比如廣渠門36號地上的首城國際，是業(yè)內(nèi)公認的高價地，土地成本高達5000元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)期其開盤價應(yīng)該在1.5萬元/平方米左右，但是其第一次開盤定價僅為1.08萬元/平方米。

　　另外，石景山的遠洋沁山水目前也走的是成本定價的營銷策略。而龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責人也表示，每次促銷打折，其都要經(jīng)過仔細的成本核算來確定最終價格。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，在前兩年市場供不應(yīng)求的情況下，開發(fā)商定價是不會以成本為主要依據(jù)的，而是根據(jù)市場需求來制定價格。今年市場出現(xiàn)了供大于求的情況。開發(fā)商不敢再貿(mào)然定出高價，而是以成本為基礎(chǔ)，再加上合理的利潤來定價。

　　行業(yè)揭秘

　　樓盤售價由四部分組成

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士揭秘，一個樓盤的最終售價由四部分組成，土地成本、建安成本、運營成本以及開發(fā)商預(yù)計獲得的利潤。

　　其中，土地成本是開發(fā)商拿地時折合樓盤每平方米的樓面價，地貴，土地成本就高；建安成本包括建材費、人工成本、機器使用費、水電線路安裝費，占總體房產(chǎn)成本中的比例大約為40%；運營成本包括廣告費等營銷人員開支等，這部分成本占比并不是很大。

　　在以上三部分成本基本穩(wěn)定的情況下，開發(fā)商預(yù)計獲得的利潤可在后期進行調(diào)整。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前建安成本在1000—2000元/平方米之間。所以，最終的房價刨去建安成本和土地成本，剩下的基本上是開發(fā)商的利潤。

　　購房提示

　　房價是否見底百姓自己要有底

　　面對目前低價樓盤紛紛入市“攪局”的現(xiàn)狀，百姓也有點眼花繚亂，暈頭轉(zhuǎn)向。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士建議購房者，可以自己先核算開發(fā)商的成本，用他的土地成本加上建安成本再加幾個點的運營成本，基本上可以知道開發(fā)商的利潤有多少。

　　當然，這也不是絕對的，有些品質(zhì)確實好的項目建安成本也會比較高，同時，購房者還要綜合考量項目周邊的價值潛力，自己判定房價到底值不值，有沒有見底。 (記者張媛)