在二手房營(yíng)業(yè)稅減免、房貸新政等利好推動(dòng)下，元旦的廣州樓市溫度如何？能否為今年樓市定下標(biāo)桿性基調(diào)呢？與以往相比，一手房開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段較少，今年元旦樓市較為平淡。昨日，新浪樂(lè)居網(wǎng)截取陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，元旦三天廣州樓市一手住宅共成交了617套，與平時(shí)周末的成交量相差無(wú)幾。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，元旦預(yù)示了買(mǎi)賣(mài)雙方焦灼期的開(kāi)始。廣州市同創(chuàng)卓越投資顧問(wèn)有限公司趙卓文認(rèn)為，今年樓市整體情況依然不容樂(lè)觀，樓價(jià)將會(huì)進(jìn)一步回落，成交均價(jià)或在8000元/平方米。

　　一手樓

　　簽約量跟平時(shí)周末差不多

　　進(jìn)入2009年，廣州樓市是否延續(xù)去年繼續(xù)調(diào)整呢？根據(jù)新浪樂(lè)居網(wǎng)截取陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，元旦三天廣州一手房共成交了617套，總成交面積62418平方米，平均成交套面積為101.6平方米。該簽約成交數(shù)據(jù)，與平時(shí)的周末相比，并未見(jiàn)激增。據(jù)新浪樂(lè)居網(wǎng)截取陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，去年12月13～14日(為一個(gè)周末)，廣州市一手住宅簽約成交773套；而12月27～28日(亦為周末)，廣州一手住宅簽約成交547套。

　　中心城區(qū)樓價(jià)堅(jiān)挺

　　記者元旦踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，廣州大部分樓盤(pán)的看樓客都明顯增加，尤其是元旦首日，多數(shù)樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心出現(xiàn)爆滿的現(xiàn)象，但元旦次日、第三日，看樓客卻明顯減少。

　　元旦期間，中心城區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格依然堅(jiān)挺，銷(xiāo)售均價(jià)始終在萬(wàn)元以上，相對(duì)去年下半年，樓價(jià)并沒(méi)有明顯下調(diào)的跡象。天河區(qū)多個(gè)在售樓盤(pán)均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米左右。駿景花園元旦新推的組團(tuán)，售價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米左右；而珠江新城的中海兩個(gè)樓盤(pán)，及東方新世界、領(lǐng)峰等多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)居在1.5萬(wàn)元/平方米左右。資深房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，中心城區(qū)樓價(jià)已經(jīng)在去年經(jīng)過(guò)一次調(diào)整期，在住宅用地逐漸減少的前提下，即使在樓市低迷期，相對(duì)郊區(qū)，樓價(jià)比較堅(jiān)挺。

　　老城區(qū)基本沒(méi)促銷(xiāo)

　　與去年國(guó)慶黃金周促銷(xiāo)活動(dòng)多、一手住宅多數(shù)降價(jià)的情況不同，今年元旦老城區(qū)樓盤(pán)基本沒(méi)有降價(jià)促銷(xiāo)。荔灣區(qū)的樓盤(pán)仍在1.5萬(wàn)元左右，甚至有樓盤(pán)二期推貨逆市漲價(jià)的，漲幅為300元/平方米左右。該盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，考慮到樓盤(pán)所處板塊新貨不多，且該盤(pán)為地鐵上蓋，所以不會(huì)降價(jià)。同時(shí)，記者在踩盤(pán)中發(fā)現(xiàn)，老城區(qū)的個(gè)別樓盤(pán)元旦期間打出了不降價(jià)的承諾。荔灣區(qū)某新盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)，為保護(hù)購(gòu)房者的利益，使房子保值升值，承諾不降價(jià)，若業(yè)主發(fā)現(xiàn)在樓盤(pán)發(fā)售至交樓期間出現(xiàn)降價(jià)的情況，發(fā)展商將會(huì)100%補(bǔ)償降價(jià)差額給業(yè)主。

　　老城區(qū)中，越秀區(qū)成交最多，為83套，總成交面積為6241平方米。簽約成交較好的樓盤(pán)，多是有促銷(xiāo)活動(dòng)的，但這類(lèi)樓盤(pán)甚少。比如，海珠區(qū)某盤(pán)一天簽約了5套，就推出了元旦一口價(jià)單位，大概有30套左右，最多的一套打折低了18.8萬(wàn)元，是96平方米的三房?jī)蓮d。該盤(pán)銷(xiāo)售人士表示，此前該盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)是1.3萬(wàn)～1.4萬(wàn)元/平方米左右，一口價(jià)后大概是1.1萬(wàn)～1.2萬(wàn)元/平方米。相比元旦前的促銷(xiāo)，則大概低了2%～3%。

　　郊區(qū)盤(pán)促銷(xiāo)成交多

　　相對(duì)天河、荔灣等中心城區(qū)，元旦期間，郊區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格回落明顯。據(jù)了解，番禺等區(qū)域的多個(gè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格直降千元，成交13043套，略有回升。

　　根據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，元旦三天全市總成交量中位居簽約排行榜前20名的大部分樓盤(pán)都位處郊區(qū)。如，廣州雅居樂(lè)新組團(tuán)“淺山小居”均價(jià)回歸到6000多元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天甚至推出多套5000多元/平方米的單位。該盤(pán)負(fù)責(zé)人告訴記者，元旦三天，該盤(pán)整體成交不少于50套單位。此外，與該盤(pán)位于同板塊的果嶺8號(hào)，元旦期間也推出多套特價(jià)單位，更吸引大批看房者到場(chǎng)。

　　韓世同認(rèn)為，去年廣州樓價(jià)調(diào)整的重點(diǎn)區(qū)域集中在中心城區(qū)，而今年樓價(jià)調(diào)整的重點(diǎn)則轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，在郊區(qū)樓盤(pán)樓價(jià)回落明顯的基礎(chǔ)上，自然會(huì)吸引一大批有著剛性住房需求的人置業(yè)。

　　二手樓

　　等待新政延至元旦才簽約

　　跟以往不同，元旦樓市還在于二手房營(yíng)業(yè)稅減免新政的正式落地。滿堂紅、中原、合富置業(yè)等大型中介機(jī)構(gòu)表示，由于等待新政部分成交留到元旦才正式簽約，使得成交量增多。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，中原元旦期間看二手房的客人增多了20%，成交也比平時(shí)增多了5%左右。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示，部分在元旦成交的單是上個(gè)月底壓著直到1月1日才簽約的，3天成交了近百?gòu)堎I(mǎi)賣(mài)單，特別是天河區(qū)部分高總價(jià)的物業(yè)成交較多。跟去年相比，由于當(dāng)時(shí)是調(diào)整的初級(jí)階段，受2007年“9·27”政策影響，2008年元旦買(mǎi)樓的人很少。此次元旦與去年相比買(mǎi)賣(mài)單多了11%左右。

　　合富置業(yè)人士表示，元旦二手市場(chǎng)上仍以首次置業(yè)者居多，因此中小戶(hù)型單位依舊最受市場(chǎng)歡迎。約三成潛在買(mǎi)家會(huì)選擇60～80平方米的單位，選擇80～100平方米單位的潛在買(mǎi)家也有兩成左右。

　　鑒于首次置業(yè)者的收入狀況及購(gòu)房預(yù)算，他們大多會(huì)選擇按揭購(gòu)房，因此近期陸續(xù)出臺(tái)的政策可謂對(duì)這些依賴(lài)房貸購(gòu)房的首次置業(yè)受惠頗大，帶動(dòng)他們的入市積極性提升的效果也較早顯現(xiàn)。

　　分析

　　開(kāi)發(fā)商觀望想要留著賣(mài)

　　廣州市房地產(chǎn)專(zhuān)家吳定金表示，今年元旦前的推廣力度相對(duì)以往來(lái)說(shuō)不大，開(kāi)發(fā)商投放廣告等力度也有所減弱。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為，前幾年元旦的成交和房?jī)r(jià)多是往上走，但今年二者都沒(méi)顯出太多變化。這主要是因?yàn)槿ツ甑状黉N(xiāo)，該完成銷(xiāo)售任務(wù)的已經(jīng)完成了，沒(méi)完成的也完成不了了，所以開(kāi)發(fā)商不再大舉促銷(xiāo)沖刺銷(xiāo)售。

　　吳定金認(rèn)為，可以看出很多開(kāi)發(fā)商仍在觀望，打算將貨量推到明年。今年供求關(guān)系可能會(huì)調(diào)整，去年之前廣州樓市一直是供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)入2008年是供過(guò)于求，2009年將以銷(xiāo)定產(chǎn)。

　　據(jù)透露，開(kāi)發(fā)商元旦促銷(xiāo)少也是因?yàn)楹笫腥晕纯辞澹�處于觀望。他們不太著急1月份就推新貨促銷(xiāo)，目前的情況多半是降了價(jià)也賣(mài)不成，還不如等等看形勢(shì)如何再推，“說(shuō)不定年中就回暖了呢，留著賣(mài)不是更好？”黃韜表示，元旦樓市并不是不重要，但平淡收?qǐng)鲱A(yù)示著樓市買(mǎi)賣(mài)雙方焦灼期的開(kāi)始。

　　周峰則表示，雖然目前新政降低了利率等，但購(gòu)房壓力仍然較大。只有在絕大部分購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)到位時(shí)，銷(xiāo)售才會(huì)轉(zhuǎn)好；但目前消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)再降的只是少數(shù)，絕大部分仍在等待降價(jià)。

　　今年一手樓或均價(jià)8000

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì)，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)必將進(jìn)入底部盤(pán)整階段，今年樓價(jià)各月的價(jià)格浮動(dòng)上限和下限均較2008年下降1500元左右，浮動(dòng)區(qū)間為7500元～9500元。

　　廣州市同創(chuàng)卓越投資顧問(wèn)有限公司趙卓文表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)受到重創(chuàng)，富豪們資產(chǎn)縮水、中產(chǎn)階級(jí)被股市套牢，全民投資熱情正在由高潮轉(zhuǎn)變?yōu)榈凸�。因次�?009年的樓市仍以“跌”為主，全年銷(xiāo)售均價(jià)或回落到8000元/平方米，在未來(lái)四五年內(nèi)，廣州樓價(jià)有望回落到6000多元/平方米。

　　資深房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同同樣認(rèn)為，2008年的成交均價(jià)之所以比2007年上升，主要原因是中心城區(qū)成交量帶動(dòng)整體成交均價(jià)，并不代表樓價(jià)沒(méi)有回落，去年低迷樓市或在今年得以充分體現(xiàn)，整體銷(xiāo)售均價(jià)將在8000元/平方米以?xún)?nèi)。(記者 田桂丹 徐鳳 實(shí)習(xí)生 李潔茹）