“成交量萎縮明顯,但價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)!闭劶2008年的北京樓市,接受記者采訪的專家和業(yè)內(nèi)人士給出了幾乎相同的回答。和許多城市不同,北京樓市走出了一波相對(duì)獨(dú)立的行情。盡管如此,對(duì)于未來(lái)的走勢(shì),專家都持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度,認(rèn)為短期內(nèi)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍將持續(xù),但大幅度波動(dòng)的可能性不大。
京城樓市步入蕭條期
2008年,京城樓市在“拐點(diǎn)論”、打折降價(jià)風(fēng)等多重因素影響下,逐步進(jìn)入了蕭條期,交易量持續(xù)走低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年1月至11月,北京商品房銷售面積為968.86萬(wàn)平方米,比去年同期下降48.6%。不僅成交量同比降幅巨大,而且出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象,京城樓市已經(jīng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入了買方市場(chǎng)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男告訴記者,一方面是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大、全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩等多重不利因素的影響使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈高度緊張,許多開(kāi)發(fā)商不得不加速推出新盤(pán)、加速銷售,以期快速回籠資金渡過(guò)難關(guān),使得供應(yīng)量大幅增加;另一方面,由于政府調(diào)控、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價(jià),使得消費(fèi)者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變,觀望等待成了樓市主流,導(dǎo)致了交易量大幅萎縮,造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。
盡管成交量下滑明顯,市場(chǎng)上各種名目的打折、促銷此起彼伏,但北京的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下調(diào)。事實(shí)上,一直到今年8月,北京房?jī)r(jià)才第一次停下了上漲的腳步,銷售價(jià)格與7月持平。9月銷售價(jià)格首次環(huán)比下降了0.2%,而10月份環(huán)比降幅仍為0.2%。這一調(diào)整幅度,與最近幾年翻番的上漲態(tài)勢(shì)相比,幾乎可以忽略不計(jì)。
二手房遭遇成交寒流
和一手商品房的走勢(shì)相類似,北京二手房市場(chǎng)也遭遇了成交“寒流”。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)顯示,2008年1至11月,北京市二手房交易量為67034套,相比去年同期的85906套下降22%,市場(chǎng)萎縮相對(duì)比較明顯。雖然10月開(kāi)始,國(guó)家出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,但是,實(shí)際的市場(chǎng)反應(yīng)情況也并非很明顯,即使11月的二手房交易量相比10月增長(zhǎng)了15%,但是同比下降幅度卻達(dá)到了53.3%,并且這種同比巨大降幅自今年8月開(kāi)始,連續(xù)4個(gè)月都在四成以上。價(jià)格方面,預(yù)計(jì)二手房平均成交價(jià)格為9783元/平方米,與去年年底基本持平。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗分析認(rèn)為,二手房成交回落主要是兩個(gè)原因造成的,一方面,今年傳統(tǒng)意義上的成交旺季基本都是需求低迷時(shí)期,春節(jié)后3、4月份恰逢“拐點(diǎn)論”盛行,需求觀望;“金九銀十”則直接淪為奧運(yùn)后的緩沖期;年底成交旺季成為政策調(diào)整后的需求回暖期,可以說(shuō)每一個(gè)成交旺季在2008年都因特殊原因變成平淡期甚至成交低谷,因此相對(duì)于2007年的成交走勢(shì)來(lái)說(shuō),這種此漲彼消的趨勢(shì)造成了本年度成交的回落;另一方面,2007年下半年尤其是最后兩個(gè)月成交暴漲,而2008年下半年二手房成交相比去年同期強(qiáng)大的供需配對(duì)能力和旺盛的購(gòu)買力,則表現(xiàn)出消費(fèi)者購(gòu)房信心相對(duì)不足的現(xiàn)象,盡管自11月份開(kāi)始,需求回升現(xiàn)象已日益明顯,但回暖期起步較晚并且沒(méi)有“絕地反擊”般的成交漲勢(shì),依然難挽回一年來(lái)的市場(chǎng)頹勢(shì)。
專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將調(diào)整
對(duì)于北京樓市的未來(lái)走勢(shì),接受記者采訪的專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,短期內(nèi)銷售量回暖仍面臨一定壓力,而房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)調(diào)整。
王英男說(shuō),京城的房?jī)r(jià)自2003年以來(lái)一直呈上漲的態(tài)勢(shì),特別是2006、2007兩年,上漲的速度非常快,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價(jià)值本身,這必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格向相反的方向發(fā)展。而京城的房?jī)r(jià)到2008年下半年才出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的下降,一旦下行通道打開(kāi)將很難扭轉(zhuǎn),預(yù)計(jì)2009年的總體房?jī)r(jià)水平將會(huì)繼續(xù)回落,而且短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)反彈的跡象。
北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟也認(rèn)為房?jī)r(jià)存在下行空間。據(jù)千萬(wàn)家市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,從今年4月份開(kāi)始,北京房?jī)r(jià)漲幅逐月回落,9月份更是出現(xiàn)了2005年以來(lái)的首次下降。由此看來(lái),2009年北京房?jī)r(jià)下行空間較大。(記者:李佳鵬)
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