北京三環(huán)以內(nèi)地區(qū)評估價相對穩(wěn)定，三環(huán)以外的大部分地區(qū)平均下調(diào)5%-8%

　　北京多數(shù)地區(qū)的二手房評估價正被頻繁調(diào)低，分析人士認為，房價下調(diào)的趨勢已經(jīng)引起銀行警覺，此舉將有利于降低房價下滑帶給銀行的信貸風險。

　　剛簽完二手房買賣合同，等待銀行批貸的劉先生突然接到房地產(chǎn)經(jīng)紀公司打來的電話，稱他所購買房子的評估價已經(jīng)下調(diào)，為此劉先生需要多支出首付款3萬余元。

　　“我要買的房子原來的評估價是每平方米1萬元，按照三成的首付比例，只需要支付30萬就行。但是經(jīng)紀公司的人告訴我房子的評估價已被調(diào)整為每平方米9000元。”劉先生說這個消息讓他感覺有些突然，此時距離他提交貸款申請資料還不到一個星期。

　　依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的說法，由于劉先生所購買的小區(qū)處于望京地區(qū)位置較好的地段，又是房齡在五年內(nèi)的次新房，評估價比較“幸運”地被小幅調(diào)整，一些建成于上世紀80年代的老房子，評估價被調(diào)整的幅度更大。

　　劉先生的遭遇并非個案，凱勝經(jīng)略的市場總監(jiān)馮雪青在接受本報記者采訪時表示，望京地區(qū)并不是北京唯一調(diào)低二手房評估價的區(qū)域，北京大多數(shù)地區(qū)的二手房價均出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。

　　作為替買房人向銀行申請貸款的機構(gòu)，凱勝經(jīng)略早已感覺到貸款收縮的壓力。為了達到幫助買房人申請更多貸款的目的，資金擔保機構(gòu)在替二手房的買房人辦理貸款時會比較不同評估公司給出的評估價，選擇其中給出的評估價最高的機構(gòu)，但進入11月后，馮雪青發(fā)現(xiàn)大部分評估機構(gòu)都調(diào)低了二手房的評估價。

　　“以前我們每個月都會從評估機構(gòu)拿到不同的評估價，每個樓盤都有相應(yīng)的價格區(qū)間，銀行放貸時不會超出其上限，以前這個價格一個月都不會有變化，但是現(xiàn)在調(diào)整的頻率變得非�？�，平均三天就有變化�！瘪T雪青說，由于調(diào)整頻率過于頻繁，公司已經(jīng)不再向買房人承諾能申請到多少貸款。

　　偉嘉安捷的工作人員也有同樣的感受，她對中國經(jīng)濟時報記者表示，“評估機構(gòu)主動調(diào)整評估價的事情以前也發(fā)生過，但是都是調(diào)高評估價，調(diào)低評估價的事情并不多。”

　　她指出，北京三環(huán)以內(nèi)地區(qū)評估價相對穩(wěn)定，三環(huán)以外的大部分地區(qū)都出現(xiàn)評估價下調(diào)現(xiàn)象，平均下調(diào)5%-8%之間。

　　事實上，自今年5月份北京房價開始出現(xiàn)下滑趨勢后，評估機構(gòu)就已經(jīng)調(diào)低了一些區(qū)域二手房的評估價，但一直都局限在郊區(qū)的少數(shù)樓盤，大面積調(diào)低評估價還是首次。

　　由于二手房買賣的特殊性，銀行對購房人進行放貸時通常會參考評估機構(gòu)給出的評估價，而不是像新房一樣按購房的總房款發(fā)放貸款。依據(jù)房子情況不同，評估價往往要比總房款低10%—20%，這意味著多數(shù)買房人通常只能從銀行獲得總房款70%—60%的貸款。

　　此外，一些買房人為了避稅，通常選擇多支付首付款，以達到降低總房價的目的，導致出現(xiàn)大量“陰陽合同”�！巴ǔ６�手房買賣中會有三份合同，一份提交給銀行申請貸款，一份給建委報稅用，還有一份是真實的成交價，作為買賣雙方交易的憑證�！�

　　因此，評估機構(gòu)在二手房買賣過程中客觀上扮演了替銀行規(guī)避風險的作用。除建設(shè)銀行有專屬的評估公司外，其他銀行多將評估工作外包給評估公司。

　　記者致電多家評估機構(gòu)，希望了解其調(diào)低評估價的原因，以及未來是否會繼續(xù)調(diào)低評估價格，評估機構(gòu)均婉言拒絕了記者的采訪。

　　但是多數(shù)接受記者采訪的人均認為，評估機構(gòu)調(diào)低評估價與房價下行趨勢日益明顯有關(guān)，主要是為了幫助銀行控制信貸風險。

　　“銀行強化貸款風險意識早在去年年底就已經(jīng)開始，之前許多證明銀行都表示可要可不要，現(xiàn)在變成非要不可，包括買房人的工資條、完稅證明、財產(chǎn)(車、存款、股票、債券等)證明，甚至要求買房人提供學歷和職稱證明。”知情人士透露，評估機構(gòu)并不會主動調(diào)低評估價，銀行“開會”向評估機構(gòu)施壓，要求其調(diào)低評估價才是導致出現(xiàn)評估價全面下調(diào)的關(guān)鍵因素�！按送猓�房價下滑趨勢越來越明顯是另一個重要原因”。

　　對于未來評估價的走向，多數(shù)資金擔保機構(gòu)表示并不樂觀。西城一家專業(yè)辦理貸款的企業(yè)負責人私下告訴記者，這樣的調(diào)整至少會持續(xù)半年，“除非房價反彈，否則評估機構(gòu)會繼續(xù)調(diào)低評估價�！�(記者 張一鳴 )