房?jī)r(jià)的下降帶動(dòng)了地價(jià)下降，這種情況在下半年更明顯地體現(xiàn)出來(lái)，而————

　　今年11月上旬，北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊招標(biāo)結(jié)束。據(jù)了解，僅有3家開(kāi)發(fā)商參與招標(biāo)，其中只有一家報(bào)價(jià)超過(guò)底價(jià)。該規(guī)劃建筑面積約為24萬(wàn)平方米，招標(biāo)底價(jià)約為8.29億元。北京銘嘉地產(chǎn)投標(biāo)報(bào)價(jià)超過(guò)該價(jià)格，報(bào)價(jià)約為8.42億元。如果按照該報(bào)價(jià)計(jì)算的話，該地塊的樓面地價(jià)約為3508元/平方米。而目前該區(qū)域在售的北一街8號(hào)在售均價(jià)為9000元每平方米。因此，業(yè)內(nèi)人士判斷，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)將會(huì)比目前在售樓盤低。

　　●下半年地價(jià)低于去年同期

　　今年下半年，土地價(jià)格相比去年同期出現(xiàn)了下降。以順義為例，去年12月份順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地(新城7號(hào)地)樓面地價(jià)為4051元/平方米。到今年10月份順義區(qū)牛欄山半壁店住宅項(xiàng)目用地成交價(jià)只有1601元/平方米�？鄢齼傻貕K規(guī)劃用地性質(zhì)有所不同外，價(jià)格還是出現(xiàn)了明顯下降。

　　地價(jià)的下降會(huì)使人們聯(lián)想到房?jī)r(jià)可能會(huì)因此進(jìn)一步下降。畢竟地價(jià)是房?jī)r(jià)構(gòu)成中最大成本，一般會(huì)占到成本的百分之三四十。

　　華僑城營(yíng)銷總監(jiān)宋翔華認(rèn)為，房?jī)r(jià)下降肯定會(huì)帶動(dòng)地價(jià)下降，但地價(jià)下降對(duì)房?jī)r(jià)下降卻沒(méi)有那么直接的作用。成本下降并不意味著價(jià)格一定下降，成本上升也不意味著售價(jià)會(huì)上漲。因?yàn)閮r(jià)格是由市場(chǎng)供需決定的。前幾年的地價(jià)要比現(xiàn)在低很多，但當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)出售。地價(jià)下降只是為房?jī)r(jià)下降提供了空間。

　　北京新鴻基盛城置業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁孫孟新認(rèn)為在目前房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)下，地價(jià)下降會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。如果維持目前的市場(chǎng)狀況，當(dāng)這些土地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)上市時(shí)可能出現(xiàn)更低的價(jià)格。

　　●北京地價(jià)下降始于今年下半年

　　這種地價(jià)下降的情況在今年下半年比較明顯地體現(xiàn)出來(lái)，而在上半年地價(jià)還在上漲。有關(guān)資料顯示，2008年上半年，北京城區(qū)土地樓面價(jià)為5079元/平方米，與2007年上半年的3392元/平方米對(duì)比，上漲了約50%；而郊區(qū)地價(jià)則上漲了60%以上。

　　住宅成交量的持續(xù)萎縮，造成房?jī)r(jià)下滑，進(jìn)而帶動(dòng)土地出讓價(jià)格走低。今年下半年，由于開(kāi)發(fā)商資金趨緊，土地市場(chǎng)也一改以往的熱鬧景象，出現(xiàn)了蕭條。甚至有幾塊土地流標(biāo)。今年10月份，平均樓面地價(jià)比去年同期下降了近19%，平均樓面地價(jià)2564元/平方米。

　　●參與者少導(dǎo)致底價(jià)成交

　　導(dǎo)致平均地價(jià)下降的一個(gè)主要原因是很多土地以底價(jià)成交。而之所以會(huì)以底價(jià)成交，是因?yàn)閰⑴c競(jìng)標(biāo)的公司少了。根據(jù)地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年上半年，共19宗土地以招標(biāo)方式出讓，平均每塊土地有3.6家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；而2007年，上半年平均每塊地競(jìng)標(biāo)企業(yè)為4.6家，2007下半年則為6.0家。

　　今年7月推出的順義站前西街、回龍觀鎮(zhèn)兩塊限價(jià)地，就因?yàn)楦?jìng)標(biāo)企業(yè)不足三家而流拍�，F(xiàn)在正在交易的順義站前西街地塊，將出讓方式由之前的招標(biāo)改為掛牌。這樣只要有一家企業(yè)參與即滿足成交條件，不再有至少三家的限制。

　　目前，北京推出的土地，交易方式多為掛牌，以應(yīng)對(duì)需求者過(guò)少的現(xiàn)狀。不過(guò)縱觀全年，北京流拍的土地依然是少數(shù)，尤其是以掛牌方式出讓的更是鮮見(jiàn)流標(biāo)。

　　●北京土地出讓金收入不減反增

　　地價(jià)的下降并沒(méi)有影響今年北京土地出讓金收入。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)，2007年北京公開(kāi)的土地出讓金為438.1億元；而截至2008年11月27日，今年北京土地出讓收入為444.53億元，已經(jīng)超過(guò)去年全年的總和。

　　此外，目前北京還有8塊正在交易地塊、52塊即將在今年內(nèi)入市地塊。

　　盡管住宅銷售市場(chǎng)蕭條，但北京的土地出讓收入中，住宅類地塊對(duì)土地出讓金總額的貢獻(xiàn)依舊巨大。

　　2007年北京所出讓的土地中，居住類地塊和包含居住類用途地塊，出讓收入為348.82億元；而2008年，這個(gè)數(shù)字是387.69億元，同樣超過(guò)去年的出讓金額。住宅類地塊在土地出讓收入中，依然占據(jù)絕大部分比例。

　　北京今年的土地出讓金收入不減反增與其他城市形成了鮮明的反差。以上海為例，上海今年的土地出讓金收入出現(xiàn)了大幅萎縮。根據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站公布的土地出讓公告，統(tǒng)計(jì)可得出，截至今年11月27日，上海市通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式，獲得土地出讓收入總額為146.63億元；而2007年，上海市公開(kāi)的土地出讓收入總額約為420億元。

　　之所以北京會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，是因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)相對(duì)于上海和其他城市的房?jī)r(jià)還算比較穩(wěn)定，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌的情況。直到下半年，北京房?jī)r(jià)才略有下降。這種情況也反映到了北京的土地市場(chǎng)上，上半年的土地價(jià)格還在上漲，下半年才出現(xiàn)下降。就樓面地價(jià)而言，至少2008年上半年，北京地價(jià)同比不僅沒(méi)有跌，而且有明顯的上漲。

　　另外，頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎認(rèn)為今年土地供應(yīng)量加大也是主要原因之一。尤其是臨近年底京城土地供應(yīng)集中放量。北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2008年最后兩個(gè)月有近70宗，總面積達(dá)700公頃土地即將入市交易。這些都導(dǎo)致北京今年的土地出讓金收入不減反增。但劉新虎認(rèn)為目前疲軟的市場(chǎng)情況下增加土地供應(yīng)將對(duì)市場(chǎng)造成更大壓力。(周宏)