部分寫字樓降租后吸引了更多租戶的進駐

　　雖然珠三角企業(yè)倒閉潮未波及到廣州，但在全球經濟危機的影響下，廣州部分企業(yè)的日子也并不好過。特別是對2009年預期的悲觀，使眾多企業(yè)更勒緊褲帶過日子。一些企業(yè)趁著原租賃合同的到期，紛紛尋找租金更便宜的寫字樓。

　　寫字樓方面，為避免空置率上升、留住租戶甚至吸引到更多租戶，普遍采取了降低租金的做法。中立地產11月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廣州租賃較活躍的寫字樓中，有約53%租金環(huán)比出現(xiàn)下降，下降幅度最大的達到了27.64%(見附表)。不過，利好的消息是，這些租金下降的寫字樓，空置率環(huán)比都有所下降。

　　租金的下降，同時寫字樓的買賣也比較困難，還使廣州寫字樓出現(xiàn)了奇怪的“圍城”現(xiàn)象：有人準備轉租為售；有人卻準備轉售為租。

　　　降租確實能吸引租戶

　　10月份開始，廣州寫字樓市場開始出現(xiàn)比較明顯的租金下跌狀況，幅度在10%左右。且業(yè)內專家認為這種狀況只是“冰雪剛融化”，在大的經濟層面短期內難以改觀的情況下，這種狀況會繼續(xù)下去。

　　果然，到了11月份，這種狀況更加明顯。連中信廣場、富力盈隆廣場等標志性寫字樓，租金都出現(xiàn)了大幅度的下降。從中立地產提供的11月份監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，作為廣州重要商務區(qū)的天河北、珠江新城和環(huán)市東，全部都有出現(xiàn)寫字樓租金下滑的狀況，幅度低的為3%左右，高的則將近三成。而中立地產重點監(jiān)測的15個寫字樓項目里，租金下降的有8個，其比例達到五成多。

　　寫字樓租金的升降是經濟狀況的晴雨表，年底租金下降，出現(xiàn)世邦魏理仕所說的“平均租金自2004年四季度以來首次下跌”情形，的確與目前整體經濟形勢悲觀有關。不過，從另一項監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，情況并沒有太惡化。租金出現(xiàn)下降的寫字樓，其空置面積無一例外地同步出現(xiàn)減少，說明廣州企業(yè)只是更加勤儉過日子，但未惡化至像珠三角部分城市一樣出現(xiàn)大批企業(yè)倒閉的現(xiàn)象。日前廣州市外經貿局發(fā)布的數(shù)據(jù)就充分說明了這一點：今年1-10月，廣州地區(qū)進出口總值為699.38億美元，同比增長15.71%，增幅比全省高3.1個百分點。

　　寫字樓的“圍城行動”

　　一邊是寫字樓租金下降，另一邊卻是寫字樓銷售困難。租也好，售也好，如今無論哪一種方式，在寫字樓開發(fā)商的眼中看來，都難以直接撬動市場。如果這種狀況繼續(xù)，寫字樓將有可能會出現(xiàn)類似于上海等城市的“圍城行動”。有些原先準備只租不售的寫字樓，因為租金回報降低或者資金緊張，將變租為售，例如老城區(qū)的豐川大廈、珠江新城的一些寫字樓；有些原先準備賣的寫字樓，在降價到一定程度后將決定不再降價，如果銷售不理想，可能會先進行租賃，待市場回暖后，再考慮出售，據(jù)說天河北的中石化大廈就有這種打算。(張秀欽)

　　　廣州部分寫字樓11月租金及空置情況表

　　寫字樓名 本月空置面積環(huán)比增加(㎡) 月租金環(huán)比增幅(%)

　　中信廣場 -2820 -27.64

　　富力盈隆廣場 -651 -27.03

　　廣晟大廈 -81 -3.73

　　維多利廣場A塔 -368 -15.08

　　維多利廣場B塔 -1759.24 -8.43

　　世界貿易中心(南) -81 -4.59

　　世界貿易中心(北) -82 -8.89

　　好世界廣場 -251 -6.57

　　東山廣場 -489 -26.66

　　廣州國際電子大廈 -288 -2.76

　　健力寶大廈 0 0

　　亞洲國際大酒店 0 0

　　匯華商貿大廈 0 0

　　宜安廣場 703 36.86

　　大都會廣場 1442 57.45

　　南方證券大廈 390 18.63

　　財富廣場 497 10.59

　　資料來源：中立地產 整理/張秀欽 制圖/大江