11月29日上午11時15分，“山西運城+河津購房團”一行53人乘專機抵達首都國際機場。與此同時，數(shù)十家媒體及相關(guān)業(yè)內(nèi)人士近百名在首都機場翹首以盼，在這一行人初一亮相便蜂擁而至……

　　“團體包機高調(diào)來京購買別墅”，在樓市低谷的今天，無論對開發(fā)商還是媒體，都使得這53人看起來有格外的“吸引力”。

　　據(jù)了解，這53人是由房龍網(wǎng)組織的山西包機看房團，此次將在北京進行為期三天的購房活動。房龍網(wǎng)北京分公司總經(jīng)理金鑫向《中國經(jīng)濟周刊》介紹，此次購房團成員主要由來自山西運城、河津的主力消費人群組成，其中不乏私企老板、煤礦主和大學教授。

　　自從中央和地方政府出臺各種房地產(chǎn)救市政策以來，溫州炒房團、境外投資客“抄底”各地樓市的消息就不絕于耳：溫州投資看房團轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州、廈門等地；數(shù)家境外投資基金也在代理機構(gòu)的組織下四處考察樓盤。

　　表面看似平靜的房地產(chǎn)市場，似乎正在涌動著一股由民間游資、境外資本等匯成的巨大暗流。

　　購房目標——

　　300—1000萬元的別墅

　　今年的秋冬，樓市少了過去幾年令人炫目的成交量。開發(fā)商們大都感受到了捉襟見肘的尷尬，在振臂吆喝的同時，地產(chǎn)營銷的新概念也鋪天蓋地席卷而來�！皥F購房”在此時應(yīng)運而生。

　　記者了解到，僅11月29日，北京市場上各式各樣的看房團加起來總?cè)藬?shù)約達到6000人左右，這其中包括搜房網(wǎng)的“看房團”、焦點網(wǎng)的“抄底團”以及房龍網(wǎng)的“飛機購房團”等。

　　自去年三季度開始，北京房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，尤其是在奧運會之后，成交量更顯寥寥。一些業(yè)界人士認為，京城房價經(jīng)過一輪深幅調(diào)整，房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，抄底時機顯現(xiàn)。

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者在機場采訪了剛下飛機的一位“飛機購房團”成員——運城市河東廣告有限公司總經(jīng)理任鵬。他告訴記者：“盡管大環(huán)境還在跌，但我看好北京的豪宅市場。在北京置業(yè)主要是為子女考量，心中理想成交價在300萬元左右。”

　　眾所周知，在北京房地產(chǎn)市場，山西購房者占有相當比例，據(jù)不完全統(tǒng)計，山西在京購房人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的14%，成為除北京人以外購買房屋最多的人群。

　　“山西人買房，以出手闊綽著稱，常整棟購買市中心的公寓、商鋪，而且都是一次性付清，擁有雄厚的購買力�！狈魁埦W(wǎng)副總裁王一在接受采訪時告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“區(qū)別以往，這次來京的山西客戶，將集中選購300——1000萬的別墅”。

　　據(jù)了解，自2006年6月1日起，國內(nèi)一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。隨著城區(qū)別墅用地停止審批，已建成別墅的稀缺性保證了產(chǎn)品的增值，而京城別墅市場的價格漲幅遠遠落后于普通住宅市場，持續(xù)半年之久的市場觀望期使得目前的別墅價格不斷下跌，京城別墅價值洼地效應(yīng)顯現(xiàn)，已經(jīng)成為異地購房客抄底的主要目標。

　　“四萬億效應(yīng)”刺激樓市

　　隨著央行的數(shù)次降息，下降幅度達到破天荒1.08個百分點外，還采取了“三率”同時下調(diào)的措施。貨幣政策的寬松信號一再發(fā)布使得市場的聲音漸漸熱絡(luò)起來。國家四萬億的提振經(jīng)濟計劃更是給蕭條的樓市帶來了柳暗花明的希望。

　　同時，席卷全球的金融海嘯似乎絲毫沒有影響到外資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的傾心。一些外資機構(gòu)紛紛宣布在中國房地產(chǎn)的擴張計劃：美林宣布投資26.5億美元成立新的亞洲房地產(chǎn)基金；凱雷正計劃快速涉足中國二線城市樓市；百仕通集團將投資約200億美元的資金，用于購置中國內(nèi)地一、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目；而一大批外資房地產(chǎn)投資基金如UBS、ING、澳大利亞麥格理等，先后出現(xiàn)在眾多國內(nèi)強勢開發(fā)商的合作名單中。

　　美國私募基金巨頭百仕通集團大中華區(qū)主席梁錦松11月16日表示,由于看好中國經(jīng)濟增長前景,百仕通將繼續(xù)尋找中國投資項目。同時，他也對中國房地產(chǎn)業(yè)抱有樂觀態(tài)度,認為中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然值得長期投資,因為金融危機令中國企業(yè)估值更具吸引力,而百仕通真正看重的還是經(jīng)濟增長。

　　百仕通似乎可以代表外資機構(gòu)的聲音。然而對于房地產(chǎn)這塊“肥肉”，一些國內(nèi)投資者的心里話是“肥水不流外人田”。

　　近期，樓市頻頻出現(xiàn)一些非房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的上市公司的身影。11月13日，深圳華強(000062.SZ)發(fā)布公告，將由彩電制造業(yè)轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)；11月19日，知名的3C(計算機、通訊和消費電子三類電子產(chǎn)品的簡稱)產(chǎn)品制造商七喜控股(002027.SZ)宣布，公司董事會審議通過了《公司擬參與土地使用權(quán)競拍》的議案，公司擬參與土地使用權(quán)競拍，進入房地產(chǎn)市場；海信、海爾、廣東明珠、歐亞集團也已經(jīng)向房地產(chǎn)市場邁開了步伐。

　　“飛機購房團”成員，九鑫建材總經(jīng)理李建國告訴記者：“北京房價持續(xù)下跌，回落空間已經(jīng)不大，北京房價已經(jīng)見底。相對別的投資方式，投資房地產(chǎn)更穩(wěn)定。”

　　理財專家分析，目前利率下降、股市動蕩，持有大量現(xiàn)金的個人或企業(yè)資產(chǎn)縮水，急需找到更穩(wěn)定的投資渠道。房產(chǎn)因為其特有的穩(wěn)定性和增值性，已經(jīng)成為了投資客的首選。

　　房產(chǎn)營銷平臺成團購推手

　　就在眾人揣測樓市何處是“底”的時候，地產(chǎn)營銷開始豐富多彩起來。各房地產(chǎn)網(wǎng)站如樂居、焦點、搜房、房龍網(wǎng)，都紛紛各自推出自己的項目來吸引買家和看客。千人看房、異地包車看房、包機看房，“獨家折扣”，“天天報名，周周看房，月月抽獎”等宣傳不絕于耳……在中國房地產(chǎn)市場已沉寂許久的“團購”二字，又開始火了起來。

　　與前幾年“看房團”多為購房者自發(fā)組織不同，此輪團購熱大多由房地產(chǎn)營銷、中介類平臺直接推動，并得到了開發(fā)商們的極大支持。

　　“(飛機看房團)組團看房的方式對開發(fā)商來說是一個非常好的營銷模式。之前我們也派人在山西做過房展，但是時間短，來參觀的人只能看資料、或者是影像傳播，可是買房，不管是誰要想去投資的話，還必須要了解房產(chǎn)相對的區(qū)域和相對房子的具體的情況，所以‘看房團’這種營銷模式是非常成功的。我們與其(房龍網(wǎng))合作也將是長期的�！北本�潤澤房地產(chǎn)副總經(jīng)理陶瑋說。

　　據(jù)其介紹，看房團打破了公司以往外埠銷售的局限，不但有展示，還可以拉到項目地，給購房者最直接的感受。

　　陶瑋告訴記者，在這種看房團團購中，開發(fā)商與合作的網(wǎng)站是商務(wù)合作關(guān)系，需要兩方配合。網(wǎng)站首先會給公司一個打包的方案，包括從宣傳，活動過程到最后的整體跟蹤報道�！斑@種服務(wù)是一種新型銷售系統(tǒng)，是針對性的宣傳，屬于精準營銷，是一個很好的資源與平臺的嫁接，利用網(wǎng)絡(luò)媒體的資源優(yōu)勢與開發(fā)商對于客戶的需求度，提供兩方渠道的選擇。同時也縮短了開發(fā)商跟客戶的溝通過程，營銷更精準，值得推廣�！�

　　各大房產(chǎn)網(wǎng)站浩浩蕩蕩的看房大軍聲勢正盛。11月27日，國內(nèi)主要視頻分享門戶酷6網(wǎng)宣布，與房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站狙房網(wǎng)、超級經(jīng)紀人網(wǎng)聯(lián)手打造國內(nèi)第一購房頻道。

　　酷6網(wǎng)副總裁郝志中對記者表示：“未來的發(fā)展趨勢是，廣大網(wǎng)友將摒棄互聯(lián)網(wǎng)上單純依靠文字和圖片來獲取房產(chǎn)消息的傳統(tǒng)模式，而會選擇結(jié)合視頻這種更有沖擊力的表現(xiàn)形式來接受購房信息。這種新興的購房模式會越來越符合人們的消費理念，未來房地產(chǎn)行業(yè)一定會掀起網(wǎng)絡(luò)視頻的服務(wù)狂潮，為購房者提供更清晰、更立體、更直觀的房產(chǎn)資訊。”

　　狙房網(wǎng)總經(jīng)理助理楊炫告訴記者，之所以看好房地產(chǎn)是因為房地產(chǎn)未來的潛力。金融危機下房地產(chǎn)低迷，開發(fā)商急于回籠資金將更加注重營銷手段。視頻看房作為一個全新的營銷手段，是為開發(fā)商專門量身定做。海量的信息便于用戶更好的直觀瀏覽到所需內(nèi)容，為開發(fā)商與客戶搭建了一個良好的平臺。

　　“抄底”樓市，誰將是最后贏家？

　　引人注目的“飛機購房團”在北京停留共3日，首日即有7項簽約，“其中潤澤莊園五套，均價四百萬元；紫御府二套，均價一千萬元�！倍�整個行程中，“意向購買20余套”，并且都是300萬元以上的豪華別墅，總金額達上億元。

　　中央電視臺在內(nèi)的幾十家媒體在第一時間報道了這條樓市熱門消息，同時房龍網(wǎng)也著實火了一把。記者了解到，房龍網(wǎng)除了此次收取開發(fā)商的看房團策劃宣傳費用外，這20余套豪宅的利潤房龍網(wǎng)也要按比例抽成，可謂一次地產(chǎn)營銷的成功案例。

　　中國社會科學院城市與發(fā)展中心研究員牛鳳潤告訴記者，看房團的產(chǎn)生，是出于消費群體與開發(fā)商的博弈。由于市場房價的居高不下，消費個體與開發(fā)商在力量對比上，顯然不如消費群體對開發(fā)商獲得的優(yōu)勢大。而像房龍網(wǎng)與酷6網(wǎng)這樣的網(wǎng)站實際上是一個搭建開發(fā)商與消費群體的平臺，能夠有效地促成兩者之間的合作，同時使供求雙方連接，有效的刺激房產(chǎn)交易的回暖。

　　除了依托創(chuàng)新營銷方式獲利的房地產(chǎn)網(wǎng)站，非地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的投資者和外資，是否能在這次“抄底”潮中掙到真金白銀？

　　北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，11月北京成交土地面積179.2平方米，比去年同期增加159%；而上月成交的住宅及含住宅項目用地的樓面均價為2488元/平方米，比去年同期下降四成。有業(yè)內(nèi)人士分析，在北京，開發(fā)商拿地的信心正在恢復。

　　牛鳳潤表示，土地市場頻繁的流拍,可能會給更多有資金實力的非地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)公司帶來機遇。但同時僅僅想靠房地產(chǎn)暴利而貿(mào)然進入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)而言,將面臨非常大的挑戰(zhàn)。

　　市場人士認為，比起股票等風險較大的投資，外資紛紛抄底中國房地產(chǎn)，是看中中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間與相對安全性。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示，中國房地產(chǎn)市場調(diào)整至少要經(jīng)過兩年以上的時間，目前市場上流傳的“房地產(chǎn)到了底部”的說法，是開發(fā)商的“人為制造”。從目前的市場表現(xiàn)來看，中國很多城市，包括北京的樓市還遠遠沒有到底。外資投資必須要具備流動性、短期性和暴利性三個特點，才有可能進入市場。從目前情況來看，根本不適合。(王瀛)