兩個多月內(nèi),央行已經(jīng)連續(xù)四次降息,最近一次降息更是創(chuàng)下了十年來的最大幅度。但喧囂過后,陷入困局的樓市并沒有立刻轉(zhuǎn)危為安,觀望的氛圍依舊彌漫。市場人士普遍認(rèn)為,當(dāng)前樓市的問題在于,不斷推出的救市政策并沒有解決房地產(chǎn)市場的信心問題。在樓市回暖條件尚不具備的情況下,降價促銷仍然是發(fā)展商相對有效的“過冬”策略。

　　大幅降息救市史上罕有

　　從11月27日起,央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn),其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。

　　此前的三次降息幅度均為0.27個百分點(diǎn),這次在兩個月之內(nèi)的第四次降息幅度竟達(dá)1.08個百分點(diǎn),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場預(yù)期,其力度僅次于1996年8月和1997年10月的兩次大規(guī)模降息。高盛在隨后發(fā)布的報告中稱,中國政府開始以利率作為主要政策工具,預(yù)計明年底前會再多降息兩厘。

　　在央行推出這一史上罕有的大幅降息方案后,市場頓時洋溢出樂觀的反應(yīng),多數(shù)專家認(rèn)為房地產(chǎn)是此次降息的直接受益者。根據(jù)國信證券房地產(chǎn)分析師方焱的測算,房地產(chǎn)上市公司的總負(fù)債大約在2300億元,而本次1.08個百分點(diǎn)的降息幅度,將直接減少財務(wù)費(fèi)用約25億元。從刺激消費(fèi)的角度看也有利于購房者減輕負(fù)擔(dān),央行年內(nèi)的4次降息已經(jīng)為消費(fèi)者累計減少16%的月供。

　　新政利好效應(yīng)暫未顯現(xiàn)

　　此次大幅降息是在政府不斷出臺刺激經(jīng)濟(jì)的舉措背景下的又一猛藥,特別是對于房地產(chǎn)而言,近期更是暖風(fēng)頻吹。但令人疑惑的是,包括降息、減稅、減少土地供應(yīng)等措施在內(nèi)的救市手段并沒有令樓市成交出現(xiàn)回暖跡象,多數(shù)購房者似乎陷入了習(xí)慣性的觀望之中。

　　10月下旬樓市新政出臺后,盡管在11月初的幾天廣州樓市日成交回升到兩百多套,但隨后又迅速回落。根據(jù)新浪網(wǎng)對陽光家緣成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計,新政后的幾周成交額最多不過1452套,最少僅為1207套,與新政前的7、8月成交量差不多。從成交數(shù)據(jù)來看,旨在刺激樓市交易的新政到目前為止仍然收效甚微。

　　房地產(chǎn)專家韓世同對于政策利好不斷出臺背景下的樓市狀況感到擔(dān)憂。他表示,樓市和股市對于新政利好都沒有積極反應(yīng)。樓市方面,“降息的確可以降低負(fù)擔(dān),但在購房門檻方面還是比較沉重,樓價還是偏高”。有購房者也表示,樓價主要與消費(fèi)者預(yù)期和購買力有關(guān),而這兩點(diǎn)當(dāng)前市場都還不具備,因此樓價還會下跌。

　　而廣州工程總承包集團(tuán)總經(jīng)理助理杜慕群則認(rèn)為,出現(xiàn)如此情形的原因是“國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國國內(nèi)的消費(fèi)打擊過度”。他表示,當(dāng)前的情形與1997年亞洲金融風(fēng)暴后的情形類似,而在國家出臺一系列擴(kuò)大內(nèi)需的政策后,市場有望在經(jīng)過一段時期后逐步恢復(fù)活躍。

　　信心危機(jī)下唯有繼續(xù)降價

　　大規(guī)模的連續(xù)降息雖然可以減少購房者的利息負(fù)擔(dān),但利率僅是影響房價的因素之一,并不能改變房地產(chǎn)市場的趨勢。值得一提的是,我國從2004年末至2007年末的加息并沒有阻止房價的上漲,表明利率變化并不是樓市走向的關(guān)鍵要素。而美國貸款利率已經(jīng)從5.25%降到目前1%的歷史最低水平,英國也準(zhǔn)備向零利率挺進(jìn),但房價仍然一路下跌。

　　隨著樓市低迷情況在全國各大城市的蔓延,“信心”成了當(dāng)下業(yè)界最為關(guān)注的焦點(diǎn)。不但購房者對樓市缺乏信心,連一些開發(fā)商也對未來失去了方向感。滿堂紅首席研究員龍斌表示,降息的刺激不能抵消消費(fèi)者對于企業(yè)陷入困難、對工作及資產(chǎn)縮水等方面的擔(dān)憂,居民當(dāng)前的購房欲望不強(qiáng)。

　　富力地產(chǎn)日前發(fā)布的公告中也做出了對市場信心的判斷:“隨著中央政府出臺更多優(yōu)惠政策振興樓市,相信房地產(chǎn)業(yè)的最壞時刻已經(jīng)過去,認(rèn)為市場約需三至五個月培養(yǎng)信心,房價將趨向穩(wěn)定”。

　　而在重新構(gòu)筑市場信心的過程中,開發(fā)商的定價策略有望進(jìn)一步向下調(diào)整以刺激需求。中國社科院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》對明年市場信心回暖態(tài)度悲觀。該書指出,短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局,2009年,房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期,需求方短期內(nèi)難以走出觀望。

　　龍斌表示,目前開發(fā)商大多擁有較多的存貨,負(fù)債率也偏高,盡快出貨是必然選擇,不斷降息的利好并不會改變開發(fā)商既有的促銷策略。韓世同也表示,開發(fā)商當(dāng)前應(yīng)當(dāng)盡可能推出容易銷售的中低價位、中小戶型住宅,以此來解決所面臨的市場困境。（記者王昊）

　　土地拍賣寒流

　　地產(chǎn)大鱷缺席土地拍賣頻頻底價成交

　　12月2日,廣州市推出了8塊住宅用地,這是廣州今年以來舉行的最大規(guī)模住宅用地出讓。但是市場

　　反應(yīng)冷淡,拍地結(jié)果顯示,除南沙一塊土地流拍、番禺區(qū)一塊土地出現(xiàn)競價情況外,其他6塊土地全部以底價成交。據(jù)介紹,整場拍賣會不足半小時就全部結(jié)束,并出現(xiàn)“零舉牌”拿下7塊地的戲劇性一幕,與去年的“地王”爭奪戰(zhàn)相比,可謂“冰火兩重天”。

　　中小開發(fā)商伺機(jī)而動

　　獲得本次拍賣會土地的企業(yè)在業(yè)內(nèi)都不甚出名。廣州市南沙區(qū)南沙街行政中心南側(cè)08NJY-1地塊被廣州市南沙建設(shè)投資有限公司以2.6億元獲得；番禺區(qū)新造鎮(zhèn)小谷圍DS0401地塊被廣州市尚泰投資有限公司以8457萬元拿下；而番禺區(qū)另一住宅用地則被廣州市奧力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.1115億元奪得；花都區(qū)迎賓大道北南航花園西地塊則由深圳航空有限責(zé)任公司廣州分公司以1.127億元獲得；而花都區(qū)三東大道北石崗1、2、3號地塊則由廣州市常元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.6億元的總價獲得。

　　地價的大幅回落是中小開發(fā)商出手的原因。以花都地塊為例,附近107國道幾幅地塊在去年年底成交

　　時樓面地價平均1623元/平方米,此次僅花了1250元/平方米,直降了23%。

　　廣州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,“由于大部分的傳統(tǒng)大型開發(fā)商目前資金比較緊張,因此在短時間內(nèi)無暇顧及拿更多的土地,而正是大型開發(fā)商缺席,使得土地拍賣的門檻降低。現(xiàn)在是中小開發(fā)商拿地的好時機(jī),手上無地的中小開發(fā)商可以趁此時機(jī)擴(kuò)大土地儲備。”同時,黎文江還表示,此次推出的地塊均位于郊區(qū),地塊位置較偏遠(yuǎn),以底價成交也在所難免。

　　大鱷沒錢?看淡后市!

　　對于此次地產(chǎn)大鱷集體缺席“底價”競拍土地盛宴,黎文江表示,由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)減速及樓市陷入低迷,資金鏈緊張的開發(fā)商紛紛采取收縮策略暫緩拿地。

　　但是,發(fā)展商的觀點(diǎn)并非如此,廣東中頤投資集團(tuán)投資發(fā)展部副經(jīng)理文謙認(rèn)為,花都和南沙是廣州樓市的重災(zāi)區(qū),房價下行壓力大。盡管目前拿地會是一個比較好的時機(jī),但整體的利潤不高,因此參與本次拍地以中小型發(fā)展商為主。對于大型發(fā)展商而言,并不值得花太多的精力去拿花都與南沙的地。在拍地現(xiàn)場,未參與競拍的中小開發(fā)商也表示不參與競拍是因為看不清市場前景,不敢貿(mào)然拍地。

　　“對于大鱷缺錢拿地”的觀點(diǎn),記者采訪了目前花都某大型項目的老總,他坦言,該公司的現(xiàn)金流沒有任何問題,甚至還很充裕。之前也對花都的地塊表示了興趣,最終放棄是因為,綜合目前的經(jīng)濟(jì)形勢,

　　在對未來樓市依然看空的判斷下,盡管目前的地價已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào),但是不敢貿(mào)然花錢�！艾F(xiàn)金為王,我們在花都還有地塊儲備,并不缺地,手握現(xiàn)金更能掌握主動權(quán)�！保ㄓ浾哧P(guān)麗）

　　公積金暖風(fēng)

　　公積金貸款加碼置業(yè)門檻再次降低

　　11月26日,央行大幅降息,公積金貸款利率也同步下調(diào)；27日,廣州市公積金中心宣布上調(diào)貸款上限,個人貸款最高額度由40萬上調(diào)至50萬；夫妻貸款最高額度由65萬上調(diào)至80萬。

　　公積金貸款額度的加碼,在持續(xù)低迷的樓市中成為開發(fā)商和廣大市民關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,公積金貸款額度的上調(diào),肯定能夠提升買家的購買能力和支付能力,加上利率下調(diào)的利好,廣州樓市置業(yè)門檻再次降低。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn),對于廣州提高公積金貸款上限的利好消息,買家細(xì)細(xì)比較卻發(fā)現(xiàn),在央行大幅下降貸款利率的政策下,如果是首次置業(yè),反而用商業(yè)貸款更合算；而如果是二次置業(yè),并且之前沒有使用過公積金貸款的話,使用公積金貸款倒是能省掉不少利率。同時額度的上升,也非常切合換房者的改善型需求,對換房買家提振不少。

　　購買力大幅提升

　　廣州市公積金貸款個人上限增至50萬,相比調(diào)整前增加10萬；夫妻貸款上限從原60萬上調(diào)20萬至80萬。按照2007年7月份廣州市公積金貸款上限調(diào)整后的計算公式計算,如果個人最高額超過50萬的,將以50萬為貸款上限,不足50萬的按計算出來的額度為上限。夫妻各自公積金貸款最高額度相加,超過80萬的以80萬為上限,不足80萬的以相加額度為上限。

　　億達(dá)按揭市場部負(fù)責(zé)人表示,本次上調(diào),將使部分符合條件的市民申請到更高額度公積金貸款。但按照規(guī)定,此次公積金上調(diào)上限的受益人主要在月繳存額比較高和有年齡優(yōu)勢的人群。

　　住房公積金貸款額度的上調(diào),使得貸款買房成本再次下降,買家的購買力大增。以總價100萬元的房子為例,如果首付兩成,則貸款額度達(dá)80萬元,在公積金貸款額度上調(diào)前,夫妻兩人公積金貸款額度最高為65萬元,另外15萬元需商業(yè)貸款。公積金貸款額度上調(diào)至80萬元后,全部貸款可公積金貸款。

　　換房買家更受惠

　　在公積金貸款額度調(diào)整的同時,商業(yè)和公積金貸款的利率也同步下調(diào),但是首次置業(yè)公積金貸款的優(yōu)勢反而不如換房置業(yè)買家明顯。

　　例如,首次置業(yè)購買90平方以下自住房,5年期以上公積金貸款利率4.05%,同檔商業(yè)性貸款優(yōu)惠下調(diào)30%后為4.284%,相比之下公積金僅優(yōu)惠0.234%。與商業(yè)性貸款相比,月供僅相差幾十元,整體節(jié)省利息也只有1萬多。億達(dá)按揭專家介紹,在目前樓市處于穩(wěn)中有跌的現(xiàn)狀下,不建議首次置業(yè)者選擇公積金貸款,在以后改善型的二次置業(yè)選用的話,在二次置業(yè)時可以避免商業(yè)性貸款按上浮利率執(zhí)行造成更大的利息負(fù)擔(dān)。但如果首次置業(yè)貸款額度較高,為60萬元以上,或貸款年限超過20年的,因額度高或期限長造成的還款利息部分比例大增,建議還是選擇公積金貸款以節(jié)省利息或在同等還款額度上可以縮短貸款期限。

　　央行連續(xù)4次降息、公積金貸款額度的提升,對樓市來說無疑是利好。政府大手筆降息和積極的財政政策將刺激房市回暖,壓抑近1年的居民購房剛性需求將得到釋放。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,降息不一定能改變樓市成交量萎縮的低迷現(xiàn)狀,政策因素是導(dǎo)致房地產(chǎn)低迷的很重要的原因,今年以來房價的走低可以說是政策累加效應(yīng)逐步顯現(xiàn)的結(jié)果�，F(xiàn)在市場要走出低迷要回暖,也必須經(jīng)歷一個政策累加的過程,并且需要時間消化。（記者關(guān)麗）