與京、滬、深、廣這類“一線城市”房價明顯下挫相比,國內(nèi)很多中、小城市和城鎮(zhèn)的房價,漲不上去,跌不下來,呈現(xiàn)膠著狀態(tài)。記者近期在采訪中了解到,由于“二線樓市”經(jīng)濟基礎(chǔ)、開發(fā)資金來源和開發(fā)商素質(zhì)等與“一線樓市”有著較大差別,一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了特殊的風(fēng)險。一位業(yè)內(nèi)人士坦言,在差強人意的“金九銀十”之后,地產(chǎn)界一些“民間融資型”公司就會露出馬腳。不了解內(nèi)幕的消費者買下這種房子,就可能與高息集資者一道,陷入融資陷阱,被復(fù)雜的法律糾紛困擾。今年第四季度至明年春節(jié)前,可能是第一個風(fēng)險集中爆發(fā)期。
購方不買,賣方不降
所有到長沙的人,只要出了“黃花機場”,舉目四望馬路沿線、立交橋四周,所有值錢和醒目的“廣告位”,幾乎全是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟的支柱作用,“土地財政”舉足輕重的地位,走在大街上就能看出端倪。
地處內(nèi)陸地區(qū)的長沙市,在城市衛(wèi)生和環(huán)境質(zhì)量、社會文明程度、基礎(chǔ)設(shè)施等方面,與臨近省份的廣州、深圳相比,不在一個檔次。但長沙市的房價,在過去的這個“房地產(chǎn)黃金五年”中,從普遍每平方米千元出頭,均價如今已經(jīng)逼近4000元/平方米水平。雖然今年下半年以來國內(nèi)大城市房價出現(xiàn)降價“多米諾骨牌效應(yīng)”,但長沙位置較好或者自認為有些“賣點”的樓盤,還在叫價5000元/平方米至6000元/平方米,看起來挺硬朗。
但與此同時,長沙形形色色的“房交會”,卻沒了往年的火爆。“十一黃金周”前后,長沙陸續(xù)出現(xiàn)了幾個區(qū)域性的“房交會”。往往是幾千套房源投放,最終宣傳上也只能體現(xiàn)幾百套“成交”。在一些樓盤扎堆促銷的現(xiàn)場,記者偶爾能見到一兩家展位前有人排隊,但湊近一看才發(fā)現(xiàn)原來是一些中老年人和附近居民在排隊,目的是領(lǐng)取開發(fā)商贈送的購物袋。這些人領(lǐng)到一個購物袋后,又排到末尾,樂此不疲。
購方不買,賣方不降。很多市場人士認為,類似長沙這種情況在國內(nèi)“二線樓市”很普遍,一些人戲稱為“膠著的表面繁榮”。
“不高”的房價其實已是“天價”
湖南一些城市管理者發(fā)現(xiàn),這種“膠著的表面繁榮”,已經(jīng)影響到了開發(fā)商拿地的熱情。于是,近段時間政府“挺房”的動作,頻頻上演。
與國內(nèi)另外10來個城市一樣,長沙市已經(jīng)開始向住房保障對象公開發(fā)放了5萬元或8萬元的補貼憑證。住房保障對象可以在全市范圍內(nèi)選擇購買單套面積120平方米以下的房源。
“不購房就不能享受經(jīng)濟適用房貨幣補貼政策!”在長沙一個房產(chǎn)交易會上,有開發(fā)商售樓人員這樣“開導(dǎo)”心存觀望的“住房保障對象戶”。有的樓盤,則干脆將“政府補貼8萬!”印到了廣告上。
在湖南,一些城市有官方背景的“挺房”舉動還很多。有的區(qū)縣政府宣布,所有在其轄內(nèi)買了商品房的人士,能獲得區(qū)政府給予的5000元“購房安家補貼”。有的地方政府出錢出人用豪華大巴到礦產(chǎn)資源豐富的湘南地區(qū),免費拉著一批批“購房團”往自己地盤上送。還有的則與開發(fā)商共同搞購房“中巨獎”活動,最高獎金,單套房達到了近10萬元。
長沙市一些干部在與記者談房價時,認為有收入不斷增長的市民和源源不斷進城的農(nóng)民工對房地產(chǎn)“持幣待購”,“二線樓市”沒有“泡沫”。眼下對地方經(jīng)濟和財政拉動效應(yīng)極大的房地產(chǎn)業(yè)遇到困難,政府不能不“拉一把”。
但記者隨后走訪發(fā)現(xiàn),眼下要真正在長沙“二環(huán)”之內(nèi)買套“毛坯三房二廳”,一般需耗資50萬元左右。如果采取按揭方式,連本帶息總價一般在60萬元以上。
長沙市統(tǒng)計部門最新數(shù)據(jù)顯示,今年1至9月,長沙城市居民人均可支配收入13959元。據(jù)此看來,長沙市民2008年人均年度可支配收入2萬元上下。另據(jù)了解,2006年以來,長沙城市居民人均消費支出在人均可支配收入中的占比,為70%左右。如此,即使一個長沙三口之家,每年擠出1/3的錢用來買房,也要大約20年。在此期間,一家人要無病無災(zāi)、收入穩(wěn)定且持續(xù)增長、不發(fā)生任何家庭風(fēng)險。
在長沙市近期舉辦的一個“房交會”上,一些市民在某樓盤的模型前議論說,從前房子買了就漲,大家多注重漲價帶來的“升值”收益。如今房價漲不動了,算算細賬才知道如今房價與收入相比,已經(jīng)是“天價”,弄不好,一家人一輩子都要搭進毛坯房里去!
此外,實體經(jīng)濟進入調(diào)整周期,房價相對地也更加“顯高”。蔣先生在湘南地區(qū)一家大型國有企業(yè)工作。近段時間以來,企業(yè)壓縮產(chǎn)能、產(chǎn)品售價暴跌,企業(yè)負責(zé)人已經(jīng)開始“放風(fēng)”說要被迫降薪、壓縮費用。去年貸款數(shù)十萬元、如今每月身負幾千元債務(wù)的蔣先生逢人就勸“莫買房”。蔣說,單位如果真的降工資,遙遠的美國發(fā)生的那種次貸危機,很快就會降臨到他身上。
來路不明資金斷“鏈”風(fēng)險將至
湖南一些在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域闖蕩的人不久前還信心十足地說,“二線樓市”這些年雖然地價、工價、建筑材料價都大漲,但平均水平相比沿海仍然不高。綜合各種成本,開發(fā)商的利潤空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些,開發(fā)商只有短期周轉(zhuǎn)不靈,沒有資金斷“鏈”之憂。只要大家齊心,挺過這個樓價“膠著期”,幾個月后就能熬出頭。
也有分析人士提供了一個有趣現(xiàn)象:與龍頭企業(yè)主導(dǎo)市場的“一線城市”不同,“二三線城市”的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,可謂魚龍混雜。很多房地產(chǎn)公司,前些年在“地產(chǎn)江湖”上名不見經(jīng)傳,更不是上市公司。但執(zhí)掌這些公司的“大亨”,拿地出手闊綽,動不動就開發(fā)“大盤”。
但現(xiàn)在情況開始逐漸明了。記者在湖南吉首市、張家界市等地了解到,這些公司中,雖然頭頂著各種“光環(huán)”,但其中不乏“灰色融資型”房地產(chǎn)公司。
按理說,生意場上英雄不問出處。但問題是,“灰色融資型”房地產(chǎn)公司原本“一窮二白”。他們利用監(jiān)管的漏洞、區(qū)域性的流動性過剩和某些地方政府官員的支持或者縱容,近些年來在民間用年息超過36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間,從2007年下半年開始還在為融資發(fā)生惡性競爭,有的融資年利息甚至提高到了100%以上,以開發(fā)房地產(chǎn)為名的“金融傳銷”暗流涌動。
這種房地產(chǎn)公司,要支付高額利息,需要房價以每月3%至10%甚至以上的速度飆升、需要任何項目開發(fā)周期不超過3年甚至更短、需要任何產(chǎn)品一面市就實現(xiàn)100%的銷售、需要整個樓市永遠都是“牛市”的輿論環(huán)境。房價一旦“膠著”,交投一旦清淡,資金就將“斷鏈”。一旦市場現(xiàn)出“拐點”,危機就會爆發(fā)。
風(fēng)險期“抄底”要當心
在湖南一座較為偏遠的城市,一個曾經(jīng)炙手可熱、賣得熱火朝天的樓盤,如今突然無人問津。這家企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員對記者承認,自從“老板被公安機關(guān)請去”、當?shù)厝硕贾拦举Y金“出了問題”的那一天開始,就基本賣不出房。
徐先生夫婦都在湖南一所高校任教,收入很高,近幾年頻頻購置物業(yè)。在發(fā)現(xiàn)眼下房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛存在的資金鏈問題后,徐教授雖然現(xiàn)在手頭還有余錢,但已經(jīng)決定不再購房,而且傾向于拋售手中的一些房產(chǎn)。本身就是從事建筑設(shè)計的徐說,在無法實現(xiàn)信息對稱的情況下,一個普通市民無法甄別“問題開發(fā)商”。一旦踩中“地雷”,花真金白銀買來的房產(chǎn),可能無意中在金錢游戲中接下最后一棒:看起來屬于自己名下的房子,可能辦不到權(quán)證、配套設(shè)施可能“縮水”,甚至成為長期無法交鑰匙的“爛尾樓”。
徐教授對風(fēng)險的把握,還不全面。據(jù)記者了解,眼下一些“問題開發(fā)商”,前些年融資之時,他們與債主之間的借款協(xié)議,很多經(jīng)過了如下“包裝”:要么連本帶息將融資款寫成住宅或者商業(yè)門面“購房款”,要么將本金作為買“樓花”的“黃金客戶”或者“鉆石會員”的“定金”,高額利息則是所謂“延遲購房違約金”等。開發(fā)商一旦“出問題”,所開發(fā)的項目就成為各方利益主體挽回損失必須爭奪的對象。不了解內(nèi)幕的消費者買下這種房子,就可能與高息集資者一道,陷入融資陷阱,被復(fù)雜的法律糾紛困擾。
此外,用高成本融入資金開發(fā)房地產(chǎn),真正能投入項目的資金,少之又少。而項目建設(shè)的周期,則必須越短越好。建設(shè)的成本,要壓縮到最低限度。由此導(dǎo)致這些年來開發(fā)出的一些樓盤,建筑質(zhì)量、節(jié)能效果、居住舒適性等,都大打折扣。
一些了解內(nèi)幕的經(jīng)濟界人士坦言,有些商品房權(quán)證上雖然寫明有70年產(chǎn)權(quán),但這些密密麻麻的“蜂巢”、“鴿子籠”,也許用不了幾年,就成為妨礙城市觀瞻的污點。從這個意義上著眼,中國房地產(chǎn)業(yè)這輪調(diào)整,實際上是淘汰規(guī)模小、素質(zhì)差的市場參與者,提升行業(yè)整體產(chǎn)品質(zhì)量和附加值,促使房地產(chǎn)市場從“金錢游戲”回歸消費品生產(chǎn)的過程。因此,“二線樓市”的地方政府,不應(yīng)急于把全體納稅人的錢拿來“托市”、“救市”。有興趣“置業(yè)”的老百姓,也不妨多觀察,擇機再買“好房”、買“放心房”。(蘇曉洲)
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