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深圳樓市寒冬已到 各大銀行開始嚴(yán)控購房按揭

2008年10月10日 08:50 來源:證券日報 發(fā)表評論

  一年之內(nèi),中國股市跌去三分之二,而深圳樓市也經(jīng)歷了大起之后的大落。

  斷供、負(fù)資產(chǎn)、退房曾一度成為深圳樓市最炙手可熱的話題。開發(fā)商的苦熬,購房者的觀望,雙方之間開展了一場曠日持久的拉鋸戰(zhàn)。

  調(diào)整短期內(nèi)不會結(jié)束,開發(fā)商又將如何熬出頭?是否還能堅守住價格,而購房者是否繼續(xù)觀望?

  量價雙降,寒冬已到

  盡管十一黃金周,深圳秋季房地產(chǎn)交易會上人流穿梭,但日均63套的慘淡收成卻是眾多房地產(chǎn)人士所始料不及的。

  “確實,國慶期間,整個市場的銷售情況是不容樂觀的,”招商地產(chǎn)董秘劉寧昨日坦言,“不過,我們自己新推的盤都不錯,感覺上我們公司的銷售情況略好于市場平均水平。但從購房者的心態(tài)看,市場其實是不樂觀的,這種淡市還是會持續(xù)一段時間!

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,秋交會期間,全市一手房成交僅317套,日均63套,遠(yuǎn)低于9月日均100多套的成交量。而整體成交均價也黯淡無光,略低于1.2萬元。

  不僅一手房市場慘淡,二手房也慘不忍睹!扒锝粫F(xiàn)場的客流量不比春交會少,但觀望的情緒卻濃很多。來買二手房的客戶都是持著抄底心態(tài),因此,二手房業(yè)主想早點賣房的話,價格要比市場低10%左右才有可能!笔廊A地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華總結(jié)。

  “實際上交易是低迷的,去年10月跌下來,就沒有明顯的好轉(zhuǎn)。而價格方面,去年10月份大概1.7萬,今年在1.2萬左右!鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心王鋒告訴記者。

  據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計,2008年1月至8月,新建商品房銷量下降五成,而二手房成交下降近七成。而銷售均價1.34萬/平方米,各月房價處于調(diào)整中。3、4、5月連續(xù)三個月出現(xiàn)環(huán)比下降,6、7、8月房價有所回升,但除去高檔住宅的拉動,6、7、8月價格實際為1.12萬、1.24.萬、1.28萬。

  如果再往前追溯,2005年下半年,深圳住房均價7000多元,去年均價14000元,兩年翻了一倍。房價上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般人的收入增長。

  信心不足,淡市還將延續(xù)

  房價明顯下跌,成交量萎縮,一些房地產(chǎn)中介公司關(guān)門歇業(yè),深圳昔日火爆的樓市似乎一去不復(fù)返,伴隨著樓市的大落,陣陣寒意正侵襲著眾多開發(fā)商。

  10月8日,地產(chǎn)業(yè)老大萬科發(fā)布公告,稱今年1-9月的銷售量和銷售額同比下降8.9%和3.2%。早前,泛海建設(shè)、中糧地產(chǎn)也分別預(yù)告前三季度凈利潤同比下降50%-60%、50%-100%。

  對于深圳樓市的現(xiàn)狀,業(yè)內(nèi)人士、購房者看空、看淡者居多。

  昨日,深圳房地產(chǎn)研究中心王鋒認(rèn)為,形勢嚴(yán)峻的說法可能稍顯悲觀。去年10月以來,深圳樓市開始進(jìn)入調(diào)整周期。因為前兩年漲得太快了,這是正常的調(diào)整,但是美國次貸危機引起的金融海嘯、全球經(jīng)濟(jì)低迷的外部因素也影響了國內(nèi)經(jīng)濟(jì),讓這輪調(diào)整力度更大、周期更長。所以,如果說嚴(yán)重,也是因為外部環(huán)境變化,是我們沒有預(yù)料的。

  深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒接著告訴記者,“七成的樓盤都降價了,不論大的房地產(chǎn)商,還是小的開發(fā)商都降價。六成的開發(fā)商降價幅度都在10%到30%之間。當(dāng)然,關(guān)外的一些較差樓盤降價幅度也有高達(dá)50%以上的。”

  秋交會也有變相的降價,比如買房送車、買房送裝修等。而一套房子300萬,送一輛寶馬,這樣降價幅度也有15%左右了。也有明顯的降價,推出特價房的。開發(fā)商作為專業(yè)的投資人,在調(diào)整的過程中,也是在觀望。畢竟這個城市的剛性需求很大,他是有底數(shù)的,也做好了準(zhǔn)備,除非資金鏈出現(xiàn)大的問題才會大幅降價。

  雖然有降價,但一些在深圳準(zhǔn)備購房的外地人士卻認(rèn)為,深圳的房子跳水,上漲離譜,都是關(guān)外,或關(guān)內(nèi)比較偏的位置!澳切┍容^偏的地方,房價還應(yīng)該下跌,目前我們幾個朋友都在觀望!

  不過,秋交會后,有深圳網(wǎng)友一弘認(rèn)為,雖然有幾套特價房推出,但房地產(chǎn)商并沒有實質(zhì)性降價,他們更多的是在硬撐苦熬,等待政府出臺扶持政策。只有救市的希望破滅了,才會有明確的降價行動。

  昨日,央行推出“降率免稅”的組合拳,這是否意味著開發(fā)商所期待的曙光出現(xiàn)了?

  對此,深圳房地產(chǎn)研究中心王鋒表示,央行這個政策是針對宏觀經(jīng)濟(jì)的,也是針對外部經(jīng)濟(jì)的惡化和保持經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。當(dāng)然,對房地產(chǎn)行業(yè)也釋放了積極的信號。開發(fā)商資金成本會有降低,但真正實惠的利好是貸款利率降多少,貸款期限多長等。所以,市場基礎(chǔ)還是要看需求,消費者的行動。總體看,0.27個基點的作用還是有限。

  王鋒認(rèn)為,一般來說,房地產(chǎn)的調(diào)整周期不會短期就結(jié)束。外部環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)都存在很大的不確定性。盡管對宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一些利好,但大的環(huán)境沒變,市場的投票權(quán)還是在消費者手里。老百姓的信心沒改變,調(diào)整周期相對還會較長。

  深圳市德思勤投資咨詢有限公司副總經(jīng)理徐治政則認(rèn)為,這次調(diào)整應(yīng)該是自1998年以來的一次調(diào)整,經(jīng)過對全世界15個國家樓市、股市熊市的研究,平均調(diào)整期是4.5-4.8年。他還認(rèn)為,如果政府對此進(jìn)行強力干預(yù)的話,這個調(diào)整周期將縮短,可能把周期調(diào)整到1—2年。

  銀行嚴(yán)控按揭

  在低迷的樓市行情里,開發(fā)商又會如何過冬?

  或許,增加銷售回款是最有效的法子,就如同穿上一件保暖內(nèi)衣。

  降價讓利,吸引客戶,效果或是最立竿見影的,盡管促銷、優(yōu)惠活動五花八門。

  昨日,港置地產(chǎn)一區(qū)域總監(jiān)透露,我們代理的萬科樓盤較多,整體降價促銷在10%到20%,而招商地產(chǎn)的樓盤較少,折扣在5%左右。

  港置地產(chǎn)是萬科多家樓盤的代理商,萬科城、東海岸、東方尊嶼、清林徑、金域東郡,還有將推出的天琴灣項目都是該公司聯(lián)合代理的。

  推新盤,價格靈活。招商地產(chǎn)在售樓盤中主推海月五期。對于記者的詢問,海月五期的售樓小姐顯得謹(jǐn)慎,卻稍顯繁忙,“海月是招商地產(chǎn)直接銷售的,現(xiàn)在不降價也沒優(yōu)惠”。

  而招商地產(chǎn)董秘劉寧也告訴記者,我們一個月基本上就賣了50%,國慶期間賣了20套。而廣州新推的盤也賣了75%,9月佛山推出的盤也很快就賣完了!拔覀儍r格有優(yōu)惠,而且本身也比較低!眲幗忉屼N售情況稍好的做法。

  此外,壯大營銷隊伍,拓寬銷售渠道也是開發(fā)商過冬的好招。

  “自今年1、2月份,一些開發(fā)商比如萬科就找代理公司銷售樓盤,以前萬科是自己售盤。不過,有些開發(fā)商比如百仕達(dá)則早在2003年就找中介代理售樓了!鄙鲜龈壑玫禺a(chǎn)人士介紹,以后可能會有更多的發(fā)展商找代理銷售。

  較為普遍的現(xiàn)象是,一個樓盤,一般都會有兩個或以上的中介公司代理銷售。

  當(dāng)然,獲得資金支持也是開發(fā)商的救命稻草,銀行信貸資金并成為開發(fā)商眼中的香餑餑。不過,銀行是否對在寒風(fēng)中哆嗦的開發(fā)商伸出橄欖枝,不得而知。

  深圳某大型銀行的一信貸人士透露,我們要求開發(fā)商銷售額達(dá)80%就要還清貸款,現(xiàn)在我們都很關(guān)注開發(fā)商的銷售情況,控制住其客戶的按揭。

  雖然對不同的開發(fā)商條件不一樣,但總體上,我們的信貸控制是比較緊的。現(xiàn)在,我們對開發(fā)商的貸款利率都比基準(zhǔn)利率提高10%-20%,而且要求企業(yè)有還款計劃等條款。在住房貸款上,今年3、4月相對寬松,比如二套房貸款做得多。但現(xiàn)在基本上只做首套房貸款。

  記者了解到,各家銀行對個人住房貸款的政策也松緊不一,比如,個人出售首套房沒有產(chǎn)權(quán)后再買第二套房時,建行、中行等一些銀行就會按首套房的政策優(yōu)惠放貸。而一些銀行可能就更嚴(yán)格些,達(dá)不到二套房政策,也會在首套房按揭貸款的基礎(chǔ)上上浮利率。(羅三秀)

編輯:楊威】
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