日前，凱德置地與思凱資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，以33.4億元人民幣的價格轉(zhuǎn)讓凱德大廈；而中房經(jīng)貿(mào)的國海廣場A座寫字樓也被中國電子進出口總公司整棟購買，成交額近10億元。京城樓市大單頻現(xiàn)，對于京城樓市來說，是否標(biāo)志著市場回暖？機構(gòu)資金頻頻入市，是否標(biāo)志著樓市見底，抄底行為開始？對此，專家認(rèn)為，隨著京城樓市理性回歸，許多樓盤定價更趨于理性，樓市的長期價值將會凸顯。

　　●京城樓市大單頻現(xiàn)

　　大型機構(gòu)為主要買家

　　據(jù)金地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，整個房地產(chǎn)市場首現(xiàn)1998年以來銷售面積和銷售額同時下降的情況，多年來一直火爆的樓市出現(xiàn)大幅降溫。北京7月份的住宅銷售比去年同期降低59.7%，上半年的房屋成交量同比下挫38%。

　　與不容樂觀的數(shù)字相比，近日，北京樓市頻現(xiàn)大額成交案例的現(xiàn)象引起了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，今年來已成交或意向整棟出售的物業(yè)有近10例，5月初，位于金融街商圈尚在建設(shè)中的豐盛大廈被中國太平洋保險(集團)股份有限公司整棟購買；位于亮馬河商圈的圣元中心整售給海南航空股份有限公司，成交價約6億元人民幣；6月25日，中國電子進出口總公司又與中房京貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式簽署了國海廣場A座寫字樓的購買合同。而近日剛剛成交的凱德大廈，轉(zhuǎn)讓價格高達33.4億元人民幣。

　　從近期成交的大單中筆者發(fā)現(xiàn)，每次大單的出現(xiàn)，都是大型機構(gòu)資金出手。以國海廣場為例，中國電子進出口總公司進出口總額已達 389 億美元，目前擁有境內(nèi)外 58 個全資和控股子公司， 5 個駐外辦事處，2007年底資產(chǎn)達 82.62億元，實現(xiàn)銷售收入132.21 億元。

　　而外資機構(gòu)的進軍腳步也越來越急。凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶表示，從去年年底到今年二季度，共有七八家大型企業(yè)集團紛紛伸出橄欖枝，希望收購凱德大廈，其中主要包括國外的基金、國內(nèi)的大型國有企業(yè)以及世界500強的企業(yè)。

　　●機構(gòu)資本抄底樓市？

　　地標(biāo)性建筑受青睞

　　自去年年底以來，隨著針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不斷深入，樓市“拐點論”開始盛行，從而樓市也隨之進入了“觀望期”。今年上半年以來，許多樓盤紛紛大打折扣。據(jù)金地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅7月份京城打折樓盤就已近70個，與此同時，許多新開的樓盤紛紛降低價格預(yù)期，政府對于房價的調(diào)控措施初見成效，房地產(chǎn)業(yè)正走在回歸理性的軌道之上。

　　樓市近期大單頻現(xiàn)，是否意味著樓市拐點已經(jīng)見底？是否機構(gòu)資金開始抄底樓市？中國電子進出口總公司相關(guān)負責(zé)人表示，之所以將資金用于購買物業(yè)，一方面是因為判斷目前確實是不錯的入市時機，但另一方面更加重要的是，看好物業(yè)的長期增值價值，尤其是少數(shù)地標(biāo)性樓盤的特殊價值。

　　“凱德大廈是我們升級改造的產(chǎn)品，應(yīng)該說并非核心產(chǎn)品系列�！泵�大慶認(rèn)為，凱德置地當(dāng)時的收購行為只是一個大規(guī)模進軍北京市場的信號，特別是選擇在位置顯赫的長安街區(qū)域，更是一種有效的市場拓展手段。

　　據(jù)悉，中國電子進出口總公司出手購買，也正是看中了國海廣場無可替代的地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)，尤其是該物業(yè)的地標(biāo)性價值。據(jù)悉，國海廣場總建筑面積約26萬平方米，由四棟百米高的建筑體及商業(yè)裙房組成，是一個集精裝酒店式公寓、5A級智能化寫字樓、大型商業(yè)及多功能商務(wù)會所于一體的城市綜合體，其建筑集群已成為西長安街上的地標(biāo)性建筑。其推出的精裝酒店式公寓自開盤以來銷售已經(jīng)過半，銷售價格也從開盤前的25000元/平方米上漲到現(xiàn)在的30000元/平方米，且各月銷售量均在高端項目中表現(xiàn)突出。

　　●三類買家各有所好

　　樓市長期價值被看好

　　有業(yè)內(nèi)專家將樓市大單買家分成了三種類型，一類是自用型買家，另一類是投資型買家，第三類是自用兼投資型。無疑，中國電子進出口總公司、中國太平洋保險(集團)股份有限公司、海南航空股份有限公司等屬于第三類買家，購買寫字樓物業(yè)一方面可以用于自用，另一方面，可以享受高端物業(yè)的持續(xù)增值。

　　中房京貿(mào)副總經(jīng)理郭謙進一步分析，機構(gòu)資金看中項目的穩(wěn)定并長期的回報，因此他們一方面會選擇旗艦型項目；另一方面主要考慮其是否處于熱點商圈，比如CBD、中關(guān)村、金融街，這是目前北京比較熱點的三個區(qū)域。此外，一些位置非常優(yōu)越，升值空間非常大的潛力區(qū)域也是這些機構(gòu)資金淘金的熱點。

　　周金旺強調(diào)，作為公主墳商圈內(nèi)唯一的高端綜合體項目國海廣場的出現(xiàn)，有望填補該區(qū)域地標(biāo)建筑的空白。目前，在長安街與東三環(huán)交叉的國貿(mào)區(qū)域已經(jīng)形成一個大型的高端樓盤集群，區(qū)域利好使CBD高端商務(wù)項目銀泰中心、財源國際中心、國貿(mào)三期等項目扎堆，其中銀泰中心公寓的售價目前已經(jīng)高達11萬元/建筑平米。相比而言，西長安街與西三環(huán)交叉的公主墳商圈價值還有巨大的上升空間。

　　郭謙認(rèn)為，由于土地越來越稀缺，核心位置的物業(yè)投資機會越來越少，因此，這些區(qū)域的房地產(chǎn)未來升值空間更大。從眾多機構(gòu)逆市而行，成為樓市購買主體的事實來看，機構(gòu)資本非�？春镁┏菢鞘械拈L期價值，認(rèn)為這是一個千載難逢的好機會。(衛(wèi)東)