來自上海中原研究咨詢部7月最新研究報告顯示：隨著前一波寫字樓大量租約到期，一些寫字樓的入住率發(fā)生了變化。相對于小陸家嘴CBD較低廉的租金和高品質(zhì)的辦公環(huán)境竹園區(qū)贏得了大量金融類和期貨類的高品質(zhì)客戶青睞；而外郊環(huán)縣的商務(wù)園區(qū)則贏得了大批制造業(yè)的研發(fā)中心；此外，一些資金實力雄者將原租賃物業(yè)買下持有，用來抗衡日漸高漲的租金。

　　竹園商貿(mào)區(qū)漸成期貨交易聚集地

　　作為小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的支持平臺，竹園區(qū)域內(nèi)新上市寫字樓供應(yīng)量達30萬平方米以上，并形成以期貨交易市場為主的金融行業(yè)總部聚集地。“和小陸家嘴寫字樓相比，竹園商貿(mào)區(qū)的租金相對低廉。竹園已逐漸形成以期貨交易市場為主的金融行業(yè)總部聚集地。”據(jù)戴德梁行寫字樓部董事沈潔介紹。

　　目前，竹園商貿(mào)區(qū)已吸引了安信證券、中銀國際、北京銀行、銀河證券、中國銀聯(lián)和華夏基金等金融企業(yè)，以及浦項制鐵、中國石油等知名企業(yè)駐扎在此。筆者從戴德梁行獲悉，竹園內(nèi)的又一棟甲級寫字樓中建大廈正式落成，雖然租金在區(qū)域內(nèi)最高，但項目預(yù)租情況理想，已有30%面積完成。負責(zé)中建大廈租賃代理的中海發(fā)展董事、助理總經(jīng)理王忠介紹，目前竹園辦公樓的租金價格基本上保持在6元/平方米/天水平，就算在新落成的寫字樓項目中，中建大廈8-10元/天/平方米的租金偏高。王忠介紹，“雖然高于區(qū)域的平均水平，但與陸家嘴中心區(qū)域價格相比，竹園商貿(mào)區(qū)至少還有20%的價格優(yōu)勢。目前租戶中，整層租戶占到了80%，這和我們預(yù)期的區(qū)域總部型寫字樓定位相符。”

　　郊區(qū)商務(wù)園受益制造業(yè)

　　根據(jù)上海中原研究咨詢部的數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)線來看，7月寫字樓成交面積排名依次為外郊環(huán)、內(nèi)環(huán)內(nèi)、中外環(huán)占據(jù)三甲，其面積分別為為3.05萬平方米、1.67萬平方米、1.23萬平方米。外郊環(huán)間的商務(wù)園區(qū)上海西郊現(xiàn)代服務(wù)園以環(huán)境優(yōu)美、企業(yè)總部大樓等優(yōu)勢表現(xiàn)良好，本月去化0.52萬平方米。

　　以寶山工業(yè)園區(qū)為例，上海應(yīng)鋼鐵產(chǎn)業(yè)背景而產(chǎn)生的區(qū)域辦公，有傳統(tǒng)模式的大柏樹區(qū)域；也有在大型鋼鐵企業(yè)附近的新興區(qū)域?qū)毶轿鞒菂^(qū)。寶山除了寶鋼，還以世界最大的散貨碼頭羅涇港為代表的物流產(chǎn)業(yè)也呈蓬勃發(fā)展之勢。鋼鐵與物流產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)，給寶山的現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展帶來了新的機遇。在寶山工業(yè)園區(qū)核心板塊，一個名為印象鋼谷·羅森寶商務(wù)中心以其獨特的環(huán)保商務(wù)概念引起業(yè)界廣泛關(guān)注。這個投資10億元人民幣，總建筑面積約40萬平方米的項目是上海最大的素混凝土建筑群。“印象鋼谷”是一個以房地產(chǎn)為載體，以鋼鐵、物流為產(chǎn)業(yè)背景的項目，適合立足于寶山的鋼材貿(mào)易商，為寶鋼配套的上下游企業(yè)，為浦鋼、羅涇港項目配套的企業(yè)。

　　“目前為止，致力于商業(yè)園區(qū)開發(fā)的中國內(nèi)地開發(fā)商仍然相對有限，但是，商務(wù)園區(qū)市場所蘊含的機會正逐漸開始吸引更多的國內(nèi)開發(fā)商進入市場�！敝倭柯�(lián)行工業(yè)部中國區(qū)總監(jiān)司徒藝說道。

　　四川北路或成下一個CBD熱點

　　“辦公樓是弱市中的績優(yōu)股�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭一針見血的指出：“一些企業(yè)難以承受核心區(qū)域飛速上漲的租金，開始將目光向傳統(tǒng)CBD外圍具有發(fā)展前景的區(qū)域鎖定。繼陸家嘴、淮海路地段和南京西路之后，四川北路無論從辦公樓供應(yīng)數(shù)量還是企業(yè)品質(zhì)上，都極有可能成為下一個CBD熱點�！�

　　四川北路是本市傳統(tǒng)的三大商業(yè)街之一，近年來，虹口區(qū)實施市政高起點規(guī)劃，斥資近百億元啟動了大規(guī)模改造。依托商業(yè)街升級改造契機，該板塊商務(wù)辦公氣氛越來越濃，辦公集聚區(qū)域正在快速形成。目前，四川北路從南到北，在售和即將銷售的甲級辦公樓有海泰國際大廈、嘉和國際廣場等。其中嘉和國際大廈為軌道交通8號線虹口足球場站上蓋建筑，全裝修小戶型辦公樓。目前正在銷售的東樓多為全裝修酒店式辦公用房，面積從50-130平方米不等，可自由分隔。由于面積小，全裝修，銷售速度相當快，據(jù)開發(fā)商介紹，該項目的銷售目前已接近尾聲。位于四川北路、海寧路海泰國際大廈則較適合企業(yè)總部辦公，目前已有多家企業(yè)購入整層辦公。

　　來自富陽(中國)研發(fā)處的數(shù)據(jù)顯示：自7月6日開始，本市寫字樓的價格已經(jīng)連續(xù)上漲3周，僅上一周寫字樓成交面積近2.58萬平方米，環(huán)比前一周增加了近3倍。(房蓉)