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豪宅領跑低價盤支撐 前7月北京樓市銷售兩極分化

2008年08月15日 09:38 來源:新京報 發(fā)表評論

  8月奧運會的召開,對于北京樓市而言,是一個分水嶺,自從奧運會申辦成功以來,直到2008年7月前,北京的樓市深受奧運利好的影響,走過了一個不尋常的“前奧運”時期;8月后的北京樓市將進入“后奧運”時期。

  今年1-7月是北京樓市的轉軌期,也是北京“奧運樓市”的“末班車”,總結這段時期的市場表現(xiàn),轉折時期的樓市呈現(xiàn)明顯的兩極分化趨勢:豪宅銷售看好,中低價位、均價萬元左右的樓盤銷售呈現(xiàn)較強的支撐力。對于開發(fā)商而言,造更好的房子或者更低價格的房子,成為今后市場的選擇;而對于那些打不定主意在何處置業(yè)的買房人而言,1-7月銷售看好的板塊和樓盤,應該優(yōu)先考慮。

  半年來東北部豪宅領跑

  韋鳳君是北京知名豪宅星河灣的華北區(qū)營銷總監(jiān),對于今年的市場行情她聽到最多的評價就是低迷,但星河灣給她的感受卻不太一樣,今年1-7月該項目的銷售額接近8億元,盡管這個數(shù)據(jù)與去年同期的11億元相比,出現(xiàn)了下降,但影響主要來自公司內部,今年星河灣的售價和戶型面積都有所調整,目標受眾更為高端,銷售進度變緩在預料之中。

  與星河灣同屬豪宅的部分樓盤奧運前銷售亦取得了不俗的業(yè)績,如盤古大觀、國奧村、泛海國際、SOHO北京公館等,它們分布于北京奧運區(qū)域、朝陽公園區(qū)域和涉外燕莎商圈,均顯示出較強的持續(xù)銷售能力。

  而從區(qū)域分布來看,這些樓盤主要分布于朝陽區(qū),在高端項目相對集中的順義區(qū)域,龍湖·滟瀾山和龍灣·和院也取得了較好的銷售業(yè)績。

  中低端剛性需求走向“邊緣”

  某文化單位的白領江先生為了尋找婚房研究北京樓市很久,今年以來,關注過的區(qū)域有通州、昌平和大興,因為這些主城區(qū)邊緣區(qū)域的價格才是他能夠承受的。綜合對比交通和配套后,大興某知名水景樓盤因配套和交通具有一定的優(yōu)勢,加上銷售人員承諾可以給他一套內部員工價的房源———8300元/平米左右,因此該樓盤成為了江先生的首選。

  在今年1—7月的銷售排行榜上,一個名為“高教新城”(原名北一街8號)的樓盤讓不少業(yè)內人士感覺意外,該樓盤前7個月被多家研究機構登記的銷售額突破14億元,進入今年住宅銷售榜的前三名,8500元/平米的成交均價接近江先生能接受的范圍;同區(qū)域的紫金新干線今年也取得不俗的業(yè)績,均價同樣為8500元/平米;此外,房山區(qū)的加州水郡半年銷售中名列前茅,該樓盤的成交單價在7000元/平米以下。

  據(jù)統(tǒng)計,豐臺、石景山、西北旺、大興、亦莊等區(qū)域都有賣得好的樓盤,這些“邊緣”區(qū)域因為價低已成為中低端剛性需求的首選。

  價格回歸理性的普宅熱銷

  亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析,位于昌平區(qū)霍營的紫金新干線周邊項目銷售均價最高已達14000元/平米,最低也在11000元/平米,而紫金新干線以低于周邊項目22%-40%的價格入市,熱銷很自然。

  美利山也連續(xù)出現(xiàn)銷售額領先的局面,1-7月該樓盤銷售額接近11億元,對于熱銷的主要原因,公司銷售負責人在接受采訪時表示,主要歸功于其率先啟動低價策略,隨后的產品調整也較為到位。同在東南區(qū)域的中海城Ⅱ圣朝菲、富力又一城等樓盤上半年銷售業(yè)績繼續(xù)領先,中海城負責人表示,東南三環(huán)至四環(huán)區(qū)域樓盤的主流價格一度逼近15000元/平米,在理性的置業(yè)者面前,選擇回到理性價格銷售才會有突破。

  任啟鑫進一步表示,消費能力居于中等偏上的購房客群購房行為趨于理性,購房前會綜合衡量物業(yè)位置、配套、性價比以及升值潛力。這部分群體購房心態(tài)的“冷卻”對樓市影響最為顯著,因為他們以自住的剛性需求為主,是樓市的購房主力,他們的購房意愿對樓市整體銷售業(yè)績影響重大。

  對話開發(fā)商

  奧運過后,透支奧運概念的北京樓市將可能面臨調整,下一步要怎么辦?

  被問及這個問題時,美利山項目的負責人表示,將在現(xiàn)有的價格水平上推出更多小戶型產品,降低總價水平,吸引剛性需求,同時提高社區(qū)的品質。東部大盤遠洋一方相關負責人則表示,顯然目前有一定的壓力,但遠洋集團全部樓盤在促銷上不會有新的打算,只會對產品的品質增加更大的投入,提升社區(qū)的品質。

  保利地產北京公司總經(jīng)理助理、營銷總監(jiān)陳艷萍表示,上半年西山林語和百合花園16億的銷售目標已完成,下半年百合花園的預期銷售額為14億元。陳艷萍說,自住和更新?lián)Q代的升級需求是客觀存在的,能不能把這部分人的購買需求釋放出來,關鍵還是看房子的品質和性價比。

  南城樓盤星河城大戶型部分今年銷售業(yè)績領先,公司負責人對下半年的業(yè)績看好,他指出,給他信心的基礎是同區(qū)域內同類產品稀缺,在局部擁有良好的性價比,下半年的目標是繼續(xù)提高性價比。

  在韋鳳君看來,星河灣產品的性價比沒有因為價格提升而下降,下半年星河灣將重點在社區(qū)服務上增加投入,吸引更高端客戶。她指出,目前擺在住宅開發(fā)商面前的,尤其是價格在15000-20000元/平米的“中間層”項目而言,就是兩條路:提高社區(qū)品質,進入高端客群的購買范圍,這需要公司的綜合實力提升;而對于不具備這樣實力且銷售欠佳的樓盤,賣不動就先降價吧。(記者張家齊 楊娟娟 谷欣 吳; 張曉玲 李宛霖)

編輯:楊威】
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