一二手房成交比值為1.12：1————

　　長久以來，京城一手房的成交量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房，占據(jù)著房產(chǎn)交易市場的主體地位。然而伴隨著一手成交的持續(xù)萎縮和二手成交的上揚(yáng)，二手房交易的從屬地位已經(jīng)發(fā)生變化。來自京城多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)并查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，自從2008年春節(jié)以來的二月份至五月份，北京市連續(xù)四個(gè)月二手房交易量均超過一手商品住宅，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市今年二至五月份二手房與商品住宅比值四個(gè)月平均為1.12：1，這種情況在京城樓市可以說是前所未有。

　　北京商品住宅/二手房比值逐年下降

　　商品住宅/二手房比值是指當(dāng)年商品住宅銷售套數(shù)與當(dāng)年二手房成交套數(shù)之間的比值。按照慣例來講，如果該比值大于1，說明在整個(gè)房地產(chǎn)市場中，商品住宅市場(特指“一手房市場”)依然是占據(jù)絕對的主流，但比值越小并且更趨近于1，說明商品住宅與二手房之間的交易市場越趨于平衡，二手房市場的地位也就相對越高；如果該比值大于0而小于1，說明二手房市場占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場的主流，且越趨近于0，越體現(xiàn)出二手房市場日益占據(jù)優(yōu)勢地位。從2001年至今北京商品住宅/二手房比值的變化走勢來看，這一比例呈現(xiàn)出逐年的快速下降趨勢，而這也正表明二手房市場正成為房地產(chǎn)市場不可或缺的重要組成部分。2002年北京商品住宅/二手房比值為4.56，意味著每成交4.56套商品住宅的同時(shí)成交1套二手房；而2004年北京商品住宅/二手房比值下降到3.4，2006年該比值再度下降到2.39，2008年1-4月更是實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破，二手住宅成交首超商品住宅，比值為0.89比1，換算之下可以得出這樣的結(jié)論，每成交1套商品房，就有接近1.12套二手房成交。二手房市場的日漸活躍，對一手新房市場構(gòu)成的沖擊可見一斑。

　　二手房目前尚未占據(jù)主導(dǎo)地位

　　盡管2008年1-4月二手房成交量超過新房，使得商品住宅/二手房比值在延續(xù)下降趨勢的同時(shí)，也有了根本性的轉(zhuǎn)變，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一現(xiàn)象并不能就此斷定二手房交易已經(jīng)超越一手商品房占據(jù)目前樓市交易主導(dǎo)地位。

　 “鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松表示，“我們還需深究商品住宅嚴(yán)重下降的原因：由于在近三年的國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，商品住宅市場受到的沖擊較大，使其銷售狀況出現(xiàn)了連續(xù)兩年的快速下降，2006年商品住宅銷售套數(shù)同比下降14%，2007年下降兩成左右。而2008年以來，由于‘拐點(diǎn)論’及房價(jià)一度走高所帶來的觀望影響，1-4月比去年同期下降則達(dá)到四成左右；而二手房市場交易相對繼續(xù)保持上升的態(tài)勢，這直接決定了商品住宅/二手房比值的快速下行。因此可以說商品住宅成交量在特殊時(shí)期的嚴(yán)重走低是造成二者比值下行的根本原因，隨著市場的趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)這一比值還將會(huì)有一定程度的回升�！�

　　值得一提的是，雖然當(dāng)前還不能充分說明二手房的成交前景會(huì)絕對領(lǐng)先，但如果單純從二手房市場的上市流通率來衡量，北京二手房流通率依然處于低位。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2007年二手房流通率僅在2.8%左右，而一個(gè)成熟市場的二手房流通率基本能夠達(dá)到8%。因此，二手房的成交量依然有很大的上升空間，如果按照成熟市場流通率和刨除之后京城存量房總量計(jì)算，北京每年的二手房成交量可達(dá)到25萬套左右，表明未來北京二手房市場還具有非常大的提升空間，特別是隨著北京可供開發(fā)的商品房用地日益減少，二手房市場在未來也很有可能真正成為房產(chǎn)市場交易主流。

　　專家觀點(diǎn)：未來二手存量房有望成市場主導(dǎo)

　　“經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變?yōu)橐愿�新、改造和保護(hù)為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，北京住房一級市場的快速發(fā)展已經(jīng)使城鎮(zhèn)居民的整體居住水平從生存型進(jìn)入到發(fā)展型，部分進(jìn)入享受型。“根據(jù)發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住房存量滿足基本生活需要時(shí)，資金主要投向舊住房的改造，即表現(xiàn)為存量型的發(fā)展。因此今后幾年北京的存量房市場將有望逐漸取代新房地位，成為市場主要交易對象。二手房更能反映市場現(xiàn)實(shí)主導(dǎo)市場有助價(jià)格平穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍指出，相比一手房的開盤價(jià)格，二手房價(jià)反映的是市場實(shí)際成交價(jià)格，而且成交數(shù)據(jù)具有連續(xù)性，區(qū)域覆蓋也更為全面，因此二手市場占主導(dǎo)地位可以更客觀全面地體現(xiàn)城市房價(jià)的變化。另外，一旦二手房成交價(jià)格成為定價(jià)參考系，就會(huì)較好地控制房價(jià)的變化節(jié)奏和幅度，有助于房價(jià)的進(jìn)一步穩(wěn)定。同時(shí)，存量市場流通性增強(qiáng)也將有效緩和供求關(guān)系，對于平抑房價(jià)有一定實(shí)際意義。

　　鏈接

　　對比國際現(xiàn)實(shí) 二手房成交量仍有很大上升空間

　　盡管京城存量房占房產(chǎn)市場成交的比重逐年增加，但相比西方成熟市場和國內(nèi)其他大中城市，北京二手樓市目前依然處于配角的地位。資料顯示，2007年美國存量房交易為489萬套，新房的交易量為77萬套，存量房與新房的交易比達(dá)到了6.5:1；我國香港地區(qū)也達(dá)到了5.2:1。2007年廣州的存量房交易面積為1079.56萬平方米，商品房面積是1080.53萬平方米，兩者比為1:1；2007年深圳的存量住宅交易面積為931.06萬平方米，商品住宅面積為500.5萬平方米，存量住宅與商品住宅的比為1.86:1。(邱旸)