美國政府認為，當一個家庭的住房支出超過總收入的30%的時候，就是一種過度負擔，政府必須施以援手。

　　★文/陸樂

　　美國南加州的圣地亞哥市，單身媽媽格林尼斯在一家超市當收銀員，一小時掙十一美元，她的女兒今年一歲半，由她五十二歲的母親在家看護。格林尼斯的年收入大約兩萬美元，遠遠低于美國住房與城市發(fā)展部(US Department of Housing and Urban Development,簡稱HUD)公布的圣地亞哥地區(qū)的家庭收入中間值：63,400美元。相比之下，圣地亞哥的房價居高不下，名列美國大城市的前列。一幢150平方米左右的普通二層樓房，大約在四十萬到八十萬美元之間。也就是說，格林尼斯這樣的低收入者，如果打算繼續(xù)生活在圣地亞哥，至少需要不吃不喝二十年的收入，才能負擔得起這樣的住房。

　　在這樣的壓力下，格林尼斯會不會因為經濟窘迫、被迫搬出她從小長大的城市？或者，為了留在城市里，不得不和她的女兒、母親三代人擠在一個地下室里？

　　格林尼斯是幸運的。她享受著美國政府給低收入者提供的租房補貼券。現(xiàn)在她住著一套兩室一廳的房子，由于地點好、社區(qū)好，對外的公開房租高達2000美元一個月，比格林尼斯的收入還高。但是，她自己只要付550美元左右，政府付余下的1450美元。因為，根據(jù)美國住房與城市發(fā)展部的政策，如果一個家庭的年收入低于所在地區(qū)家庭收入中間值的80%，可以申請住房補助。補助的方式通常有兩種：一種是直接向低收入家庭提供廉價的公共住房，另一種是更常見的，就是向低收入家庭發(fā)放租房券，享受補助的家庭必須拿出家庭總收入的30%支付房租，余下部分用住房券來補足。

　　這些住房補貼政策背后的理念是：窮人也要有“體面的生活”。吸引各國移民的“美國夢”的核心之一，就是有一幢屬于自己的房子。美國政府認為，當一個家庭的住房支出超過總收入的30%的時候，就是一種過度負擔，政府必須施以援手。

　　HUD:“首要任務是讓低收入者擁有自己的住房”

　　位于美國首都華盛頓第七大街上的美國住房與城市發(fā)展部，是幫助格林尼斯這樣的低收入者實現(xiàn)住房“美國夢”的聯(lián)邦部門。在它的主頁上明確寫著：“幫助中低收入的美國人成為房屋擁有者，是全國性的首要任務，尤其是那些首次買房者和少數(shù)族裔�！� 這個部分工作的主旨，就是為普通美國人尤其是低收入者提供“負擔得起”的住房。

　　HUD的前身是聯(lián)邦住房管理局(FHA)，它為拯救低迷的三十年代美國房市而生。當時，美國房地產業(yè)一片蕭條，二百多萬建筑工人失業(yè)。僅僅有40%的美國人擁有自己的住房。房屋貸款的門檻也比現(xiàn)在高得多：利率高、首付高、貸款時間短。在“居者有其屋”的理念下，美國國會創(chuàng)建FHA，由國家出面，專門為低收入者提供住房貸款保險。在這項政策下，低收入者的購房首付可以從一般的20%降到房屋價格的3%，大大提高了低收入者、包括剛參加工作的年輕人的購房能力。1965年，F(xiàn)HA并入HUD住房辦公室的一部分。

　　HUD官方主頁宣布，自從1934年成立以來，F(xiàn)HA一共為3400萬私人住房提供了房屋貸款保險。它和租房補貼一起，構成了HUD“可負擔住房”政策的核心，在它的影響下，七十多年里，美國的私人住房擁有率提高了近三十個百分點，目前，美國大約有68.1%的家庭擁有自己的住房。

　　上文中的格林尼斯，她如果不想繼續(xù)住在政府補貼的房子里，打算擁有自己的房子，也不是不切實際的夢想。她作為低收入者，可以享受政府提供的各種購房優(yōu)惠。比如減免十年內的個人所得稅。她甚至可以理直氣壯地要求美國政府幫她交首付。根據(jù)2003年布什簽署的補助低收入無房戶買房的法案，凡有能力支付月供、但沒有足夠的錢付首付的美國家庭，均可申請一筆特別資助，美國政府將為他們交納首付，包括辦理房屋過戶的相關費用。

　　美國的房屋信貸系統(tǒng)

　　事實上，無論貧富，很少有美國人會一次付清幾十萬美元的房價，絕大多數(shù)人都要通過金融機構申請貸款。有一位美國同事曾對筆者說，即使有能力一次付清，她也會申請房屋貸款，剩下的錢可以留做其它投資�？梢姡�一個健康、穩(wěn)定的信貸系統(tǒng)幾乎涉及每個私人購房者。

　　HUD作為政府部門，自己并不參與建房、也不直接向私人提供貸款，但是它設立政策和金融杠桿，鼓勵并規(guī)范全國上千家的私人商業(yè)銀行向買房者提供首付和利息合理的貸款。早在三十年代，美國聯(lián)邦政府在全國設立了十二家“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，它們發(fā)行專門債券、籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給全國數(shù)千個私人銀行，讓他們向個人發(fā)放房屋貸款。如今，這一體系仍在運轉，每年向美國家庭提供數(shù)十億美元的低息資金。

　　考慮到銀行貸出去的款往往是十幾年到三十年的周期，為了保證商業(yè)銀行有持續(xù)、充沛的貸款發(fā)放，聯(lián)邦政府又成立了Fannie Mae(房利美)和Freddie Mac(房地美)，它們從銀行手里購買房屋抵押貸款，打包后變成債券出售，從而實現(xiàn)資金的迅速回流。這種資產金融化的手段，成功地推動了美國房地產市場的發(fā)展，卻也為現(xiàn)在的次級債危機埋下了伏筆。

　　眼下的次級債危機

　　數(shù)年的低貸款利率，加上民眾對房屋升值越來越高的期待，過去十多年來，美國房市持續(xù)走熱。許多地方的房價翻了一番，尤其是2000年后，房價幾乎上漲了50%。比如在美國房價最高的地區(qū)舊金山灣區(qū)，一幢普通的兩層別墅價格高達八十多萬美元，而在這一地區(qū)擔任小學老師的年薪不過五六萬美元，即使夫妻雙方都工作，也無法負擔。他們中的許多人被迫從大城市搬到內陸一些房價便宜的州去生活，比如離加州不遠的阿利桑那州，鳳凰城的房屋才二十萬美元左右。

　　在美國房地產市場一片火熱的時候，許多銀行和貸款公司為了爭取客戶，放寬了貸款條件，甚至表示“不查收入，不查資產”。大量低收入或信用欠佳的人都可以獲得貸款，如果他們無力還款，甚至可以通過自己房產二次抵押，來償還月供。這種貸款被稱為“次優(yōu)抵押貸款”，屬于高風險貸款。但到了2006年，長期貸款利率上漲，借款人還貸壓力驟增，有些人開始無力每月償還貸款�！叭藗兿氩坏絻赡旰筚J款額會增加，”可靠貸款中心華盛頓辦公室主任艾里克?霍爾伯林說：“許多情況下，貸方不考慮借款者是否具有償還能力�！�

　　據(jù)美聯(lián)社報道，今年大約有220萬美國人面臨無力償還貸款，房屋被銀行收回的危險。尤其是那些在房地產的巨大利潤之下，忍不住誘惑、加入“炒房一族”的低收入美國家庭，他們不幸地接過了市場的最后一棒，不僅沒有賺錢，還背上了巨大的債務�！斑@就像游戲一樣。在前面和中間的人才會賺錢。最后面的人不光不能得利，而且還要承擔不屬于自己的責任�！彼麄冎械囊晃粺o奈對美聯(lián)社的記者說。

　　在愈演愈烈的次級債危機中，美國住房和城市發(fā)展部表示，它們會為信用良好、還款及時的美國家庭提供擔保，幫助他們以相對優(yōu)惠的貸款利率重新借款，打消他們被銀行收回房屋的恐懼。布什政府也于12月6日宣布，將把某些次級房屋貸款的利率凍結五年，以防止屋主付不出房貸而房屋被法院拍賣的情況激增。