10月，北京新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲17.8%。國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日對(duì)外公布這一數(shù)據(jù)后，立即引發(fā)市場(chǎng)各方廣泛關(guān)注。盡管房?jī)r(jià)一路飆升，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，今年北京樓市的銷售量并不能讓人樂觀，“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季也出現(xiàn)了銷量接連下挫的局面。對(duì)此，專家認(rèn)為，9月底，央行等聯(lián)合下發(fā)的房貸新政策并未能對(duì)北京房?jī)r(jià)上漲起到真正的遏制作用，目前北京樓市已進(jìn)入新一輪“博弈”期。一方面買方心態(tài)已經(jīng)稍微緩和，對(duì)后市先采取觀望態(tài)度，不急于介入；另一方面賣方看好后市的心態(tài)也沒有改變，對(duì)未來(lái)預(yù)期價(jià)格的“折現(xiàn)”意愿并沒有降低，這使得北京部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“空漲”現(xiàn)象。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅日均銷售套數(shù)、面積分別為471套、62928平方米，同比2006年同期分別下降了15%和7%，進(jìn)入10月銷售下滑的趨勢(shì)不減，10月份環(huán)比9月份，全市期房網(wǎng)上簽約日均減少17套，同期，現(xiàn)房銷售延續(xù)了下跌現(xiàn)象，網(wǎng)上日均簽約微量下跌五套，日均簽約面積減少647平方米，其中，住宅日均簽約面積減少16套，日均簽約面積減少2603平方米。

　　與一手商品房銷量下滑的情況相同，二手房市場(chǎng)銷售狀況也不令人樂觀。根據(jù)北京房產(chǎn)中介21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示：10月份北京二手商品房成交量環(huán)比9月份下降了23.9%，尤其大戶型二手商品房下降趨勢(shì)明顯，環(huán)比下降25.3%。另?yè)?jù)北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，受房貸緊縮政策的沖擊，投資比例以及升級(jí)置業(yè)比例較高的區(qū)域，所受到的沖擊較大，其中北京CBD、朝青、望京等投資客集中區(qū)域，成交量環(huán)比分別下降21%、15%、16%。

　　與成交量大幅下滑形成鮮明對(duì)比的是，進(jìn)入2007年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)一路飆升。北京市統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到14744元/平方米，四至五環(huán)路為12655元/平方米，五至六環(huán)路為8529元/平方米，六環(huán)路以外為6079元/平方米。

　　為什么成交量在下跌房?jī)r(jià)卻“一路高歌”呢？北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪“博弈”期。他說，目前盡管開發(fā)商面臨銷售量萎縮，資金鏈條不斷繃緊的局面，但面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)還在繼續(xù)快速上漲的現(xiàn)實(shí)，許多開發(fā)商不愿通過損失原先“捂盤”可以帶來(lái)的超額收益，所以紛紛都會(huì)選擇將未來(lái)的部分超額收益“折現(xiàn)”到現(xiàn)在的價(jià)格上，從而出現(xiàn)了開盤價(jià)或者報(bào)盤價(jià)屢創(chuàng)新高的局面。

　　而從房產(chǎn)消費(fèi)者的層面來(lái)說，由于房貸政策的調(diào)整，投資購(gòu)房門檻的提高和利息支出成本的明顯上升，更為主要的是日益趨緊的房產(chǎn)調(diào)控，也讓房產(chǎn)消費(fèi)者感受到已經(jīng)趨大的政策風(fēng)險(xiǎn)，觀望情緒上升，接盤速度放緩。正是由于買賣雙方對(duì)后市市場(chǎng)判斷產(chǎn)生了分歧加劇的局面，所以房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“空漲”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，借著房?jī)r(jià)“空漲”的牽引，租賃市場(chǎng)的租金也是順勢(shì)而上。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，三季度京城普通住宅的租金價(jià)格為1890元/月，相比二季度的1780元/月增長(zhǎng)了6.2%；三季度中高端住宅的租金為3990元/月，環(huán)比上漲3.4%，租金的價(jià)格和漲幅均處于歷史的高點(diǎn)。特別是一些投資比例較大、有奧運(yùn)和軌道支撐的典型區(qū)域，租金的價(jià)格漲幅更為顯著，如工體、亞奧和中關(guān)村區(qū)域，三季度的中高端住宅租金分別達(dá)到了4130、4080和4100元/月，環(huán)比漲幅分別達(dá)到了10.4%、8.8%和8.8%，宋家莊、北苑等區(qū)域的普通住宅租金更是出現(xiàn)了15%左右的漲幅。

　　對(duì)于目前京城樓市的現(xiàn)狀，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說，成交量持續(xù)下滑而房?jī)r(jià)一路上漲，主要原因在于近兩年北京并沒有完成實(shí)際的土地出讓計(jì)劃，另外受宏觀調(diào)控等政策影響，導(dǎo)致一些項(xiàng)目延遲上市，市場(chǎng)有效供給減少，而實(shí)際需求卻強(qiáng)勁上漲，這必然導(dǎo)致價(jià)格的不斷上漲。

　　陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，目前政府的思路很明確，即加大供應(yīng)量，但是這種調(diào)節(jié)具有滯后性，因?yàn)榧哟蟮墓��?yīng)量要在市場(chǎng)上形成有效的供應(yīng)需要一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。他同時(shí)指出，目前國(guó)家出臺(tái)的很多政策初衷都是好的，但是在具體的落實(shí)中卻受到很多因素的影響，政策效果并沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。比如最近出臺(tái)的房貸新政，由于各家銀行對(duì)政策的實(shí)施有不同的理解并采取了不同的執(zhí)行方式，這實(shí)際上抵消了政策的實(shí)際效果。

　　“實(shí)際上，現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策是多管齊下的，并形成了一個(gè)政策體系，但在實(shí)際執(zhí)行過程中每一個(gè)單一政策都會(huì)遇到市場(chǎng)實(shí)施環(huán)境的消化或者抵消，這是近幾年經(jīng)常遇到的情況，這必然致使好多政策很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。”陳國(guó)強(qiáng)補(bǔ)充說，當(dāng)前并不是缺少政策，而是缺少執(zhí)行力度和實(shí)施決心，怎么樣來(lái)真正地執(zhí)行和落實(shí)既有政策才是問題的關(guān)鍵。(李佳鵬 馬會(huì) 章婧)