即將告別“金九銀十”的京城樓市，就要進(jìn)入今年銷售季的尾聲。2007的“金九銀十”并未顯現(xiàn)出以往的熱度。讓原本可能延續(xù)到11月的熱度過早衰減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月預(yù)計(jì)開盤的樓盤僅為35個(gè)，小戶型項(xiàng)目有14個(gè)。

　　●“金九銀十”銷售量接連下挫

　　令不少開發(fā)商感到憂慮的是“今九銀十”交易量下挫的主動(dòng)權(quán)并不在自己手里，換句話說，交易量下降并不以供應(yīng)量緊縮為背景。事實(shí)上，今年9月是2007年內(nèi)供應(yīng)量最高的一個(gè)月，共有77個(gè)項(xiàng)目開盤，新增供應(yīng)面積177萬平方米。大量新盤的涌入本應(yīng)給今年以來持續(xù)供給不足的樓市注上一劑“強(qiáng)心針”，拉動(dòng)銷售，但從實(shí)際的市場反饋來看，購房人對此并不領(lǐng)情。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，這種市場現(xiàn)象的形成，一方面是因?yàn)榉績r(jià)上漲的幅度高于居民可支配收入的增長，短期內(nèi)購買力不足；另一方面，今年針對解決中低收入群體居住問題出臺了多項(xiàng)具體措施，特別是最早的一批限價(jià)房可能將于今年底明年初開始銷售，引起了部分購房人的觀望；第三，政府緊縮銀根，收緊流動(dòng)性，對于開發(fā)企業(yè)和購房人的資金要求都有所提高。因此，價(jià)格高漲、銷售下降的現(xiàn)狀便不難理解。

　　●小戶型供應(yīng)下月繼續(xù)攀升

　　在這樣的市場背景下，開發(fā)商在放量時(shí)多少都有些底氣不足，這也使得一些原本有希望11月開盤的項(xiàng)目索性延遲到明年。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場研究中心提供的數(shù)據(jù)，11月預(yù)計(jì)共有35個(gè)項(xiàng)目入市，是近來幾個(gè)月中最少的。不過，以中小戶型為主的項(xiàng)目上市量仍然較為充足，共有14個(gè)，創(chuàng)下今年以來的新高。

　　預(yù)計(jì)于11月入市的14個(gè)中小戶型項(xiàng)目中共有5個(gè)純新盤。此外，還有一些項(xiàng)目原本的前期規(guī)劃是以大戶型為主，但受“90/70”政策以及購房人的居住需求不斷“小型化”的影響，戶型設(shè)計(jì)有所減小，如橡樹灣、泰華濱河苑以及大西洋新城六期等。

　　不過，放量的增多是否會帶來交易量的上揚(yáng)目前并不好確定，原因很簡單，受到京城樓市價(jià)格整體走高的影響，小戶型原先的總價(jià)優(yōu)勢也不再那樣明顯。據(jù)了解，在11月開盤的小戶型中，預(yù)計(jì)均價(jià)在12000元/平方米以上，以目前一居室60平米左右，二居室90平米左右的主流戶型來看，購買一套中小戶型居所需要的總房款在75萬-110萬之間，以購買首套住房、首付二成計(jì)，需要貸款60萬-88萬元，按9月15日加息后優(yōu)惠利率計(jì)算，如貸款30年，月還款額將達(dá)到3854.17-5652.79元。趙晨明指出，在國內(nèi)已進(jìn)入加息通道之時(shí)，顯然購買一套小戶型也面臨著巨大的還款壓力，這也是今年樓市銷售乏力的重要原因。

　　●亞奧、望京助朝陽占據(jù)供應(yīng)榜首

　　11月，朝陽區(qū)仍延續(xù)以往供應(yīng)量充足的格局，有10個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中望京、亞奧區(qū)域各有3個(gè)項(xiàng)目。

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，受奧運(yùn)會利好，區(qū)域內(nèi)交通、環(huán)境、配套的完善，亞奧板塊今年以來供應(yīng)一直較為充足，年內(nèi)總供應(yīng)面積達(dá)到了93萬平米。而望京區(qū)域作為發(fā)展多年的大型居住區(qū)，近兩年硬件發(fā)展迅速，居住類產(chǎn)品平穩(wěn)釋放，年內(nèi)總供應(yīng)面積為81萬平米。

　　供應(yīng)居于次席的是大興區(qū)，有5個(gè)項(xiàng)目放量，均位于大興黃村、亦莊開發(fā)區(qū)兩地，除一個(gè)別墅項(xiàng)目外，其余均為普通住宅，開盤均價(jià)預(yù)計(jì)在8000-8700元/平方米，戶型設(shè)計(jì)均以中小戶型為主。（高彤）