央行上�？偛恳环荨渡虾Ｊ蟹康禺a市場運行情況調查報告》顯示，今年1至5月，樣本企業(yè)銷售給境外人士(含港澳)的房屋面積和套數(shù)分別同比上升93%和122.7%，總體上，外資在上海房地產市場的參與度繼續(xù)上升

　　世邦魏理仕的最新研究報告顯示，2007年首季，外資收購上海物業(yè)總成交金額達38億元。而國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：今年1-5月份全國房地產開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達89.9%。

　　進入8月份以來，上海僅8月8日兩起外資收購，成交金額就超過了50億元。而在過去的兩年內，外資在上海用于收購整棟物業(yè)的資金均超過了香港。

　　越來越多的外資熱錢對于上海樓市虎視眈眈。而事實上，今年以來，已經(jīng)有相當多的外資機構及個人在上海跑馬圈地。

　　今年8月，上海共成交商品房258.57萬平方米，與剛剛過去的7月相當。但是本月市民為房產所付出的代價遠高于上月，商品房的總成交金額從7月的265.16億元，上升到8月的274.43億元，增漲3.4%。

　　商品房的平均成交價格從7月10265元/平方米，上漲到本月10614元/平方米，佑威房地產研究中心主任薛建雄認為，外資大舉購買豪宅，使得豪宅漲價熱銷是一個重要的原因。

　　外資機構迅猛進入

　　近來，外資進入上海房地產行業(yè)的力度不可謂不大：繼海外購房團拿下翠湖天地48套千萬級別公寓后，該上海市中心頂級樓盤又被海外房地產機構相中——來自英國的著名地產公司高富諾一口氣購下兩幢復式小高層，收購價高達5億元。高富諾在4月宣稱將在今年下半年成立10億美元基金，專注投資中國房地產市場。此前，該機構已在上海古北地區(qū)以2億元收購了維也納廣場。

　　8月7日，新加坡騰飛集團宣布成立兩只總額約70億元人民幣的私募基金，專門投資內地工業(yè)和商業(yè)地產項目。

　　8月8日，愛爾蘭房地產投資公司CREO也以超過50億元人民幣，完成對上海城一期和上海中環(huán)廣場的收購。

　　與此同時，上海還再次重申了嚴格執(zhí)行限外政策。

　　日前，上海市房屋土地資源管理局下發(fā)的《關于進一步加強本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》中規(guī)定，對于境外人士購房的，凡是購房用途、購房套數(shù)、工作學習年限等方面不符合此前頒發(fā)的限外令(171號文、47號文)中所涉及的有關規(guī)定的，將不予登記和備案。文件還強調，各房地產開發(fā)企業(yè)、各房地產交易中心應當嚴格執(zhí)行《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文)、《關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知》(47號文)，按照有關境外機構和境外個人在滬購房的統(tǒng)一口徑，規(guī)范操作，統(tǒng)一程序。

　　外資炒房的“橋頭堡”

　　央行上�？偛吭诮�期完成的一份《上海市房地產市場運行情況調查報告》中稱，“今年1至5月，樣本企業(yè)銷售給境外人士(含港澳)的房屋面積和套數(shù)分別同比上升93%和122.7%，總體上，外資在上海房地產市場的參與度繼續(xù)上升�！边@可以說是在“限外令”下，外資活躍在上海樓市的真實寫照。

　　以曾經(jīng)被稱為“上海小臺北”的古北板塊為例，雖然，在近幾年的房價上漲中并沒有扮演領漲角色，但其在近幾年房價的大幅波動中，起到了“定海神針”之效。因為，眾多外籍人士的青睞，使古北房產能夠獲得穩(wěn)定的高租金回報，支撐了房價的高位運行，同時，也成為了近年來對上海房價起到推波助瀾作用的外資炒房的橋頭堡。

　　如今，在上海大舉投資房產的海外投家，多數(shù)都是曾經(jīng)在古北獲得豐厚回報之后，才加大對上海房產的投資力度的。

　　西班牙炒家炒樓心經(jīng)

　　一位3年前開始進入古北的西班牙的炒家，其炒房歷程，或許可以折射出這幾年來外資炒家們在上海樓市的風雨歷程。

　　這位炒家祖籍福建，近年在國內從事農產品貿易事業(yè)。由于這一行業(yè)的資本投入較少，他把閑錢投資在了古北的房產上。他在2003年以全額資金買進的3套房源，在2004年升值30%的時候，他決定以貸款形式買房，繼續(xù)買進了兩套名都城的房源。

　　到了2005初，古北的房價漲到2萬元/平方米以上，他拋掉了早先以不到萬元/平方米買進的3套房源，算上3年多的租金回報，獲利近200%。這個時候，他的很多朋友也都投資了古北的房產。

　　當古北房價在2005年初漲到2.5萬/平方米的時候，資金實力更加雄厚的他，曾考慮投資到有穩(wěn)定租金回報的寫字樓市場，考查了3個月后發(fā)現(xiàn)產權式寫字樓優(yōu)質項目太少，為數(shù)不多的優(yōu)質項目體量又太大。此時已經(jīng)到了2005年底，樓市在夏季調整之后，又有所回暖，于是他考慮重回樓市，最終買的還是古北的房源。

　　但此時，他并沒有把資金投入到古北，而是加買了經(jīng)濟發(fā)展強勁的陸家嘴和在華僑心目中擁有深厚地位的新華路兩板塊的房源。而其購買的房源價格又已經(jīng)大幅上升。

　　古北板塊成樓市穩(wěn)定器

　　佑威房地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，古北二期樓盤的買家中，上海本地占58%，外地占15%，外籍占27%(含港澳臺)。而這個有代表性的炒家的經(jīng)驗顯示，外資個人投資往往先在古北這個擁有較高穩(wěn)定租金回報區(qū)投資，獲得穩(wěn)定回報。而當他們熟悉了上海房地產的投資環(huán)境后，就投資一些更高回報但也存在巨大風險的區(qū)域。因此，古北在高租金回報支撐下，成為了上海房價的穩(wěn)定器。

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄對記者表示：“如果沒有相關調控政策出臺，外資還會繼續(xù)加大在上海投入的力度，上海的房價也會繼續(xù)上漲�！保ㄠ囆�)

　　3000億美元熱錢“棄股炒樓”(相關鏈接)

　　近期，媒體援引廣東專家受命成立的“境外資金非正常流動課題組”報告顯示，目前中國有3000億美元熱錢正“棄股炒房”，參與該份調查報告的廣東省社科院研究員黎友煥稱，熱錢偏向樓市的情況在北京、天津、上海、廣州等地均有相關案例，并不能證明哪個城市是其主要流向。

　　黎友煥表示，該課題組跟蹤案例發(fā)現(xiàn)，今年年初以來有熱錢“棄股炒房”的跡象。“棄股炒房”的主要分界線是今年的5月30日。在去年年底到今年5月30日之前，熱錢大部分是進入股市；但5月30日之后則偏向樓市，從股市中退出的熱錢也偏向樓市。

　　調查顯示，3000億地下熱錢“棄股炒房”的主要原因是“由于中國股市受政策影響顯著，不適宜資本快速升值”。