“4月份，全省城市房?jī)r(jià)總水平同比(比去年同期)增長(zhǎng)5.4%，這個(gè)漲幅還是比較平緩的。但普通住宅價(jià)格漲幅創(chuàng)下新紀(jì)錄，特別是南京市，4月份普通住房?jī)r(jià)格同比漲幅高達(dá)11.5%，是國(guó)家宏觀調(diào)控兩年來從未有過的。”昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局江蘇調(diào)查總隊(duì)發(fā)布4月份全省城市房?jī)r(jià)調(diào)查快報(bào)。引人注意的是，對(duì)4月份以來我省尤其是南京市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，這份報(bào)告一改過去“穩(wěn)中趨升”的常見措詞，而是替之以相當(dāng)罕見的“急劇飆升”一詞來形容。(注：我省每月調(diào)查的普通住房?jī)r(jià)格都是成交價(jià)，樣本涉及的樓盤超過在售樓盤總量的70%。)
[市場(chǎng)]
市民普遍感到“漲瘋了”
前不久，張小姐看中了奧體一家“法式水岸住宅”，但一再躍升的房?jī)r(jià)讓她望而卻步。“在四月底該小區(qū)推出新房源之前，售樓小姐告訴我房?jī)r(jià)將超過每平方米9000元。過了一周我再去售樓處，她又表示剛開了盤，賣得差不多了，如果想要的話還有一套別的客戶退出來的房子，10樓，單價(jià)9700多元。又過了一周，我打電話到售樓處，售樓小姐則改口說這套房子已經(jīng)漲到一萬元了。漲價(jià)的理由是這期間周圍幾家小區(qū)也開盤了，別人的價(jià)格比較高，所以他們也跟風(fēng)漲價(jià)�！�
另一位剛剛購(gòu)買了新房的市民徐先生也向記者反映，“今年2月初我看中城南一處公寓房，一期尾盤的價(jià)格每平方米6000元多一點(diǎn)，售樓小姐稱四五月份二期開盤均價(jià)每平方米7000元，結(jié)果四月一開盤，大部分房源價(jià)格在每平方米7000-8000元，而樓層、位置好一點(diǎn)的房子，基本都在每平方米7500元以上。才兩個(gè)月的時(shí)間，我的購(gòu)房投入一下子多了六七萬元�！�
和張小姐、徐先生有同樣感受的市民還有很多。在今年四月的南京房交會(huì)也顯示，萬元成為城中樓盤的底線，而河西片區(qū)基本都在8000元／平方米以上，向來屬于價(jià)格盆底的江寧、江北區(qū)域則在奔五、奔四。與去年秋交會(huì)相比，部分片區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超過了千元。
[分析]
需求和地價(jià)等因素聯(lián)合發(fā)力
4月份全省城市房?jī)r(jià)飆升，調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，是需求、地價(jià)等多種因素聯(lián)合發(fā)力形成的。
負(fù)責(zé)全省城市房?jī)r(jià)調(diào)查的江蘇調(diào)查總隊(duì)生產(chǎn)價(jià)格處處長(zhǎng)秦曙明告訴記者，自住性需求和投資性需求的雙重拉動(dòng)，造成市場(chǎng)需求極旺，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升的一個(gè)主要原因。“調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我省約半數(shù)市民家庭有了兩套及以上的住房。要么是為改善自己的居住條件，要么是用于投資，要么是為未成年的子女提前作婚房準(zhǔn)備�！鼻厥锩鞅硎荆�有一些值得關(guān)注的漲價(jià)因素，如今年外資進(jìn)入房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的勢(shì)頭明顯，帶動(dòng)樓盤開發(fā)質(zhì)量檔次提升，這部分樓盤價(jià)格自然走高。再加上地價(jià)繼續(xù)拉高，在客觀上又拉高了市民對(duì)住房的估價(jià)，增加了對(duì)今后房?jī)r(jià)上漲的期望值，因此激發(fā)出投資性需求欲望，“買漲不買跌”。
[數(shù)據(jù)]
二級(jí)地段上一年漲1700元
南京市房?jī)r(jià)作為全省房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，4月份的表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局江蘇調(diào)查總隊(duì)的調(diào)查快報(bào)說，4月份，被抽中調(diào)查的南京、無錫、揚(yáng)州、徐州4市的普通住宅價(jià)格同比漲幅分別為11.5%、6.2%、5.0%、8.6%。其中，南京市的漲幅達(dá)到兩位數(shù)，繼上個(gè)月之后，再次創(chuàng)兩年來新高。
目前，南京市以新街口、鼓樓為代表的一級(jí)地段已難見新開發(fā)的商品住宅，因此，玄武巷、太平北路、漢府街、秦淮河、長(zhǎng)樂路、石鼓路、拉薩路、廣州路、寧海路等作為次核心的二級(jí)地段成為房?jī)r(jià)上漲的標(biāo)尺。調(diào)查顯示，南京這些地段的普通住房均價(jià)，已由去年4月份的每平米6800元左右，漲到現(xiàn)在的8500元左右，一年上漲了1700元。
記者了解到，4月，與市民關(guān)系最密切的，同時(shí)也是地方政府重點(diǎn)調(diào)控的普通商品住宅的價(jià)格，很少見地漲幅超過高檔商品住宅、商業(yè)娛樂用房，成為整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的領(lǐng)頭羊。事實(shí)上，不僅南京的房?jī)r(jià)漲幅較大，就全省來看，3月份普通住房成交價(jià)是每平方米3330元，到4月份則漲到3669元，漲幅也超過了10%。
[縱深]
樓市調(diào)控新政呼之欲出
今年以來，股市的紅火使得部分原先準(zhǔn)備買房的市民投入股市，昨日專業(yè)人士向記者指出，盡管近階段來看，樓市的資金多轉(zhuǎn)向股市，但由于目前股指已處于高位且累積了大量的風(fēng)險(xiǎn)，樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)因在股市中獲利而回歸的現(xiàn)象。他認(rèn)為，隨著股市中獲利資金向房市的回流，預(yù)期還會(huì)推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格上漲。“如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，國(guó)家完全有可能會(huì)進(jìn)行第三次宏觀調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)加以約束，”南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授則這樣大膽預(yù)測(cè)，他直言，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是系統(tǒng)工程，不是單單針對(duì)房?jī)r(jià)便可以完成，很大程度上需要通過房?jī)r(jià)以外、市場(chǎng)以外的方式解決。
前兩次宏觀調(diào)控之后，短期內(nèi)都取得了穩(wěn)定價(jià)格的功效，南京奧體板塊2005年還出現(xiàn)了房?jī)r(jià)“跳水”現(xiàn)象，可惜一段時(shí)間的觀望后，房?jī)r(jià)卻總是強(qiáng)勁反彈，對(duì)此葛揚(yáng)教授認(rèn)為，宏觀調(diào)控的結(jié)果與初衷背離，其原因也正在于房地產(chǎn)牽涉面太廣，如相關(guān)政策不配套，就會(huì)讓稅收、利率等杠桿逐漸失效，反而成為房?jī)r(jià)助推器�！傲硗鈨H僅管住房?jī)r(jià)也是不夠的，還需要增加收入，提高購(gòu)買力，增強(qiáng)老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力�！�
南京一位房地產(chǎn)公司老總也覺得，從目前國(guó)家已采取的措施和正在調(diào)研的內(nèi)容來看，新一輪宏觀調(diào)控的手段將會(huì)比前兩次更加全面，比如說清理房?jī)r(jià)中的灰色和黑色成本，在住房保障方面采取新的動(dòng)作等。(蘇調(diào) 于英杰 王燁)
