近日，坊間一則關(guān)于地產(chǎn)界華南五虎的“死亡預(yù)言”在瘋狂流傳。傳言稱，富力、恒大、合生、碧桂園、雅居樂這5家地產(chǎn)公司，至少有一家會在今年“死掉”。要命的是，據(jù)說這個預(yù)測并非一家之言，而是多家重量級機構(gòu)分析師的共識，并且是經(jīng)過對企業(yè)財務(wù)狀況和行業(yè)整體形勢進行深度分析后達成的。

　　在當(dāng)前風(fēng)聲鶴唳的樓市，這則傳言顯然更能觸動大家的神經(jīng)。而華南五虎中的雅居樂，目前正因為“摩根士丹利地產(chǎn)高管‘行賄門’”一事受牽連而負面纏身。這一帶著猜疑性質(zhì)事件的導(dǎo)火索直指向雅居樂在海南的地王項目——清水灣。

　　一塊難產(chǎn)的“風(fēng)水寶地”

　　2月27日，媒體爆出摩根士丹利前中國房地產(chǎn)主管賄賂丑聞，而雅居樂2008年與大摩合作的海南項目，被指是引發(fā)調(diào)查的導(dǎo)火線。一時間，雅居樂成了懷疑的聚焦點，外界所說的行賄項目海南清水灣再次被解剖。

　　北緯18°，世界上最美的一條緯度，它把夏威夷、邁阿密、加勒比海、巴厘島……這些令都市人無限向往的度假勝地鉆石般連接起來。清水灣，被譽為“海南最美的海岸線”之一，堪稱中國最后的海岸自留國度。然而，這塊風(fēng)水寶地的開發(fā)過程卻顯得十分“難產(chǎn)”。

　　由于上世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)泡沫，原本很美好的清水灣開發(fā)計劃不幸夭折。當(dāng)時景區(qū)內(nèi)幾乎沒有農(nóng)田，全部屬于閑置用地，附近的村莊也少，開發(fā)起來相對單純。但很多企業(yè)交了定金圈地后就一走了之，開發(fā)之事成了紙上談兵。

　　從此，一塊原本計劃做旅游度假區(qū)的清水灣土地經(jīng)處置由政府無償收回，變成由當(dāng)?shù)卮迕裼脕眇B(yǎng)蝦。當(dāng)時，清水灣蝦塘數(shù)量幾乎占陵水蝦塘數(shù)量的2/3。2006年，國內(nèi)眾多開發(fā)商再次集中進駐海南跑馬圈地，掀起海南掘金潮，清水灣才再次進入地產(chǎn)商們的視野。

　　在房價一片“漲聲”中，國內(nèi)地產(chǎn)大鱷上演了一幕又一幕“跑馬圈地”的資本大戲，而雅居樂無疑是濃墨重彩的主角之一。2006年8月初，海南陵水黎族自治縣與雅居樂地產(chǎn)簽訂了建設(shè)清水灣協(xié)議書。根據(jù)協(xié)議，雅居樂將成片開發(fā)清水灣，總用地面積約1.5萬畝，項目總投資130億元人民幣。據(jù)了解，這是雅居樂目前開發(fā)規(guī)模最大的項目。

　　根據(jù)雅居樂公司的美好愿景，清水灣項目首期3年，完成項目基礎(chǔ)設(shè)施和1個康體中心、2個頂級酒店建設(shè)，投資總額30億元；第二期，6年內(nèi)投資總額達到70億元；第三期，9年內(nèi)投資總額達到120億元，把清水灣旅游開發(fā)項目建成具有世界一流水平和鮮明特色的綜合旅游度假休閑中心。

　　據(jù)了解，雅居樂清水灣地塊是分3次取得的。2007年2月雅居樂以人民幣10.18億元，通過掛牌方式取得海南省陵水黎族自治縣清水灣共12塊土地合計450萬平方米，總建筑面積約296萬平方米。2008年3月，耗資9億元買下附近占地290萬平方米、建筑面積435萬平方米的3幅地塊。2008年6月6日，耗資5億元將建筑面積255萬平方米的2幅地塊收入囊中。合計地價投入24.18億元，樓面地價僅為245元/平方米，而周邊樓盤售價早已在6000元/平方米以上。當(dāng)時，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開發(fā)清水灣，雅居樂的利潤是驚人的。然而，就在雅居樂規(guī)劃好長達10年開發(fā)周期的美好藍圖、用了近3年時間基本完成清水灣地塊圈地之后，整個地產(chǎn)行業(yè)開始面臨過冬的危機。

　　命途多舛的清水灣

　　2007年，雅居樂顯得有些激進。當(dāng)年上半年雅居樂就拿地多達18幅，土地儲備量比2006年年底時增長52%。那一年是中國樓價瘋狂上漲的一年，同時也是雅居樂大規(guī)模圈地的一年。3月，4.76億元購得佛山地皮，17.53億元購得上海地皮；4月，4.3億元購得重慶地皮；9月，8.52億元投得番禺兩塊地皮，2.34億元購得廣東恩平市兩幅土地使用權(quán)；12月，9.2億元購得廣州花都4塊地皮。

　　2008年年底，雅居樂主席陳卓林指出，集團現(xiàn)時持有3125萬平方米的土地儲備，是內(nèi)地前三位土地儲備最多的公司，足夠供集團于未來8至10年的發(fā)展。

　　但值得注意的是，雖然雅居樂土地規(guī)模在大幅增長，但其全年新增的土地平均樓面地價只有600多元/平方米。而就在全國樓市遭遇困難的去年，資料顯示，雅居樂項目的銷售均價由2007年同期的每平方米5942元增加到每平方米8081元，反而增幅36%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于低價拿地，雅居樂旗下項目未來降價空間很大。2008年10月底，雅居樂開始試探性降價。而與此同時，雅居樂去年預(yù)期要開的11個樓盤，由于市場環(huán)境變化，僅開售4個項目。

　　被稱為海南地王的雅居樂清水灣無疑是其大手筆之作，這也將在很大程度上決定著雅居樂的資金命運。這塊宣傳中的“風(fēng)水寶地”對雅居樂而言，是福還是禍還不能定論。不過，開發(fā)周期過長的清水灣在雅居樂手里顯然也遭遇了難產(chǎn)。

　　短短3年內(nèi)，清水灣土地溢價已經(jīng)相當(dāng)可觀。但在業(yè)內(nèi)人不解的猜疑聲中，2008年7月4日晚間，雅居樂發(fā)布公告，已與美國投資銀行摩根士丹利(Morgan Stanley)達成協(xié)議，將向后者出售海南清水灣綜合度假社區(qū)發(fā)展項目30%的股權(quán)，代價為人民幣52.8億元。當(dāng)時，雅居樂賣給摩根士丹利的價格是1800元/平方米。

　　“賣地或出讓股權(quán)，不失為地產(chǎn)商過冬的一種方法。雅居樂就是這么做的�！睒I(yè)內(nèi)人士分析，雅居樂當(dāng)時是遇到了資金困難。出讓清水灣股權(quán)無疑是為了緩解其資金壓力。去年9月10日，雅居樂發(fā)布中報業(yè)績公告，稱公司上半年實現(xiàn)凈利潤44.3億元，主要受出售海南清水灣項目30%權(quán)益帶來41.4億元所推動。

　　然而，雅居樂清水灣的噩夢似乎并沒有因此而結(jié)束。近日，市場傳聞雅居樂海南清水灣項目是大摩中國房地產(chǎn)主管蓋斯·彼得森(Garth Peterson)陷入“行賄門”的導(dǎo)火索。因為，該項目是彼得森離職前最后做成的一筆交易項目。雖然雅居樂方面極力澄清，但是資本市場上，股票仍然以暴跌21.7%還以顏色。“三亞經(jīng)歷過20世紀(jì)90年代的地產(chǎn)泡沫，類似摩根士丹利這樣的投入，風(fēng)險非常高，大摩已經(jīng)被雅居樂清水灣項目套牢了�！睆氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的一位行業(yè)研究員認(rèn)為。

　　清水灣項目降價空間巨大？

　　就在雅居樂清水灣項目遭遇賄賂丑聞纏身的同時，其另一惠州外資投資項目面臨被外資要求退還定金的危險，誠信和資金問題暴露無遺，身陷大摩“行賄門”傳聞漩渦，雅居樂頻頻回購公司股票，有投資人士認(rèn)為，雅居樂大舉回購股份背后顯現(xiàn)的正是對公司發(fā)展的焦慮。

　　截至2008年末，雅居樂未付土地款總額5.16億元，要獲得現(xiàn)金來源，目前雅居樂只有靠銷售。據(jù)統(tǒng)計，2009年1月銷售6.5億元，2月銷售7.18億元，銷售業(yè)績同比有所下降。

　　“雅居樂清水灣畢竟有10年的開發(fā)周期，會不會爛尾誰也不敢打包票，有錢的話還是去買成熟小區(qū)。”一位來自齊齊哈爾的海南購房者向記者坦言，三亞別墅建得太多，他很擔(dān)心會步北海的后塵。10年前，他親眼目睹北海銀灘別墅沒人買，后來成豬圈。上世紀(jì)90年代的海南與北海很相似，而現(xiàn)在是海南的氣候救了海南。不過他認(rèn)為目前海南已經(jīng)露出泡沫的苗頭。一位海南當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為海南目前已經(jīng)露出泡沫跡象，“晚上在�？诳纯葱�區(qū)的樓房有幾單元是亮的就知道海南的泡沫有多大了”。

　　然而，一位武漢的購房者認(rèn)為海南再次出現(xiàn)泡沫的概率應(yīng)當(dāng)不大，當(dāng)年那都是去投機的�，F(xiàn)在很多人在三亞購房是滿足自己消費，但他表示海南房價的確過高。

　　“清水灣目前的均價8300元/平方米，而當(dāng)年拿地的成本僅為245元/平方米。也就是說，這個項目的降價空間很大。而一旦遭遇市場不好或者資金困難，項目就有可能大幅降價�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

　　近兩年，雅居樂將投資重點由住宅轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，在廣東惠州及海南清水灣圈下大量土地，開發(fā)集酒店、住宅、高爾夫球場等于一體的旅游地產(chǎn)項目。清水灣項目和惠州項目均是關(guān)系雅居樂未來業(yè)績的關(guān)鍵項目。而旅游地產(chǎn)的未來對于地產(chǎn)商而言究竟是不是一個好的出路也不可知。富力海南公司營銷副總經(jīng)理余子健向記者坦言，旅游地產(chǎn)對于地產(chǎn)商來說是一個全新的課題，也是一個在未知探索中的道路。

　　據(jù)了解，雅居樂從去年年底開始在華南地區(qū)的大幅度降價，并由此而引發(fā)業(yè)主大規(guī)模地鬧退房事件，雅居樂因此而遭遇品牌危機。而雅居樂去年的年報還沒有公布，還不知道它降價后的銷售情況。在香港交易所網(wǎng)站顯示可查的最近年報是2008年6月30日。數(shù)據(jù)顯示，公司去年上半年遭遇2005年上市以來的首次業(yè)績滑坡，并且使其股價出現(xiàn)兩年以來的最低水平4.28港元/股。

　　截止到發(fā)稿，記者聯(lián)系到雅居樂項目的相關(guān)負責(zé)人，該內(nèi)部人士表示，雅居樂目前為敏感時期，項目方面不便對外接受采訪。隨后記者聯(lián)系到雅居樂集團方面，盡管面對外界對清水灣項目的質(zhì)疑，但其集團企業(yè)傳訊部高海燕向記者表示，雖然900萬平方米的大規(guī)模開發(fā)對雅居樂來說是第一次，但是公司有能力在10年內(nèi)完成整體開發(fā)工作，目前項目即將在3月28日進入認(rèn)購期，“大摩”事件不會對清水灣項目造成影響。