2009年在房地產(chǎn)企業(yè)扎緊腰帶過年的呼聲中悄然來到，而一個(gè)冬天最冷的幾天恰恰就在年后。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的將是進(jìn)一步的資金困境。如何進(jìn)行最有效的融資，如何破冰開發(fā)渠道，是所有企業(yè)關(guān)注的問題。

　　銀行信貸：一時(shí)難松

　　2008年12月最后兩日，盡管尚未進(jìn)入新年，但資金緊缺、項(xiàng)目已不能再等的地產(chǎn)公司已經(jīng)開始了新一輪的貸款申請(qǐng)：萬通地產(chǎn)審議為控股子公司申請(qǐng)的3億元銀行貸款作擔(dān)保；深長(zhǎng)城董事會(huì)通過了向農(nóng)行申請(qǐng)貸款等議案；中體產(chǎn)業(yè)董事會(huì)同意向華夏銀行申請(qǐng)5000萬元授信。

　　承接2008年銀根緊縮的貨幣政策，2009年適度寬松的貨幣政策能否給地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的額度？在住房按揭貸款放松之后，隨著國(guó)務(wù)院對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱地位的肯定，部分人士開始認(rèn)為放松開發(fā)貸只是時(shí)間問題。

　　銀監(jiān)會(huì)辦公室相關(guān)人員向本報(bào)記者表示：“銀監(jiān)會(huì)并沒有管制銀行向地產(chǎn)企業(yè)貸款，各商業(yè)銀行只是根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)考慮來放貸�！比欢�，受未來房地產(chǎn)仍有可能振蕩的預(yù)期影響，各商業(yè)銀行對(duì)房企的信貸政策仍然保持謹(jǐn)慎。

　　中國(guó)民生銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部投行部總經(jīng)理郭鴻飛認(rèn)為：商業(yè)銀行地產(chǎn)信貸仍然會(huì)非常謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)進(jìn)一步從嚴(yán)，地產(chǎn)企業(yè)融資的利率不會(huì)隨國(guó)家基準(zhǔn)利率下降而下降，未來商業(yè)銀行的地產(chǎn)貸款增數(shù)可能會(huì)進(jìn)一步下降。此外，不排除部分銀行地產(chǎn)信貸的規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　民間借貸：棄暗投明

　　民間借貸已經(jīng)被描繪成了江湖味最濃的融資方式。一方是缺乏有效投資渠道，卻又唯利是圖的民間資本，另一方是融資渠道匱乏，卻又離錢不能活的非上市民營(yíng)房企。

　　然而，這種缺乏基本防范與監(jiān)管的借貸，正在地產(chǎn)的低迷行情中接受考驗(yàn)。

　　就在2008年年底，鄭州地王項(xiàng)目——中原國(guó)際數(shù)碼被爆巨額民間高利借貸網(wǎng)絡(luò)臨近解體。根據(jù)該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士披露，以“鄭州地王”為番，該公司通過各種渠道籌集社會(huì)借款達(dá)17億元，而有資金擔(dān)保的僅5億元左右。如今，停工多時(shí)的數(shù)碼城項(xiàng)目正深陷于被一百多位債主追債的漩渦。

　　在本著拓寬企業(yè)直接融資渠道、增加民間資本流動(dòng)性、支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃理想下，民間借貸已經(jīng)得到了各地政府甚至是更高監(jiān)管層，乃至業(yè)內(nèi)一些人士的普遍理解與支持。

　　近日，央行首次表態(tài)，建議給民間借貸合法定位，并將適時(shí)推出《放貸人條例》。這意味著一直游離于金融政策邊緣的民間借貸將從“暗箱”走入陽(yáng)光地帶。

　　房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉分析：中小規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)，銀行借貸資格微弱，而民間集資則方便可行，因此在民間資本充足的地區(qū)，已成為當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)的重要資金支柱。

　　增發(fā)配股：前途未卜

　　上市房企的再融資過冬欲望與資本市場(chǎng)的持續(xù)低位調(diào)整，使得一度風(fēng)光無限的增發(fā)、配股面臨著尷尬境地。

　　2008年7、8月份，金地、泛海建設(shè)增發(fā)方案先后被否。而此后，以萬業(yè)企業(yè)、津?yàn)I發(fā)展為首的房企更是開始了主動(dòng)終止增發(fā)的舉動(dòng)。還有一部分公司則選擇了調(diào)整方案、增發(fā)時(shí)間順延。

　　盡管弱市融資難成共識(shí)，可仍有房企繼續(xù)趕鴨子上架。2008年11月份，招商地產(chǎn)毅然選擇在資本寒冬中公開增發(fā)融資80億元。但為了避免出現(xiàn)融資不足的尷尬，上市公司大股東不得不對(duì)增發(fā)進(jìn)行“保駕護(hù)航”。公司控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司承諾全額參與此次增發(fā)的優(yōu)先配售，認(rèn)購(gòu)資金達(dá)8億元。如此，才“順利”滿足了招商地產(chǎn)的資金需求。

　　有這種想法的并不只有招商地產(chǎn)。日前，財(cái)務(wù)狀況并不糟糕的中海發(fā)展發(fā)布公告，表示公司將配股融資25億港元。

　　但對(duì)未來增發(fā)配股的融資模式，業(yè)內(nèi)看來，國(guó)家政策落實(shí)消化以及樓市回暖尚需時(shí)間，而資本市場(chǎng)上半年難以明朗的低位振蕩也增加了增發(fā)配股的不確定性。

　　霸菱亞洲董事總經(jīng)理曾光宇表示：鑒于上市與非上市公司已出現(xiàn)價(jià)格倒掛，上市公司比非上市公司還便宜，未來是配股、增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行投資的較好時(shí)機(jī)。

　　發(fā)債融資：一縷春光

　　對(duì)于資金密集型的地產(chǎn)企業(yè)，再怎樣扎堆債市融資仿佛都不為過。就在2008年的最后一天，雅戈?duì)柋硎緦�發(fā)行20億元的公司債。2009年已然開始了。

　　地產(chǎn)企業(yè)為何鐘情于融資成本較高的債市呢？宣布將發(fā)行65億元公司債的中國(guó)建筑股份有限公司(中國(guó)建筑)或許能作出一個(gè)很好的解釋。

　　作為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，中國(guó)建筑曾醞釀了2008年度最大規(guī)模的IPO。然而慘淡的資本市場(chǎng)，讓監(jiān)管部門緊閉IPO之門。包括中國(guó)建筑在內(nèi)的昌盛中國(guó)、恒大、龍湖、星河灣等房企的IPO融資計(jì)劃只能無奈擱置順延。

　　但與IPO關(guān)閘相反的，卻是證監(jiān)會(huì)對(duì)于發(fā)債的相對(duì)放松。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年上市房企的公司債融資金額已接近400億元，成為債市的第一大權(quán)重行業(yè)。

　　在這種形勢(shì)下，苦等上市多時(shí)的中國(guó)建筑轉(zhuǎn)而發(fā)債。

　　業(yè)內(nèi)表示，2009年預(yù)計(jì)企業(yè)債、公司債、短融券、中票、可轉(zhuǎn)債的規(guī)模都將會(huì)有不同程度的擴(kuò)大。

　　然而并非所有的房企都如中國(guó)建筑般幸運(yùn)。就在剛剛過去的12月底，冠城大通表示其6.5億元的發(fā)債申請(qǐng)未獲準(zhǔn)。盡管2008年7月冠城大通剛剛完成了增發(fā)融資，但負(fù)債率仍然處在77%的高位；同時(shí)，季報(bào)資料顯示，2008年三季度的主營(yíng)收入與前年相比已經(jīng)同比減少了1.7%。而這些，現(xiàn)在看來，都有可能是證監(jiān)會(huì)考慮的因素。

　　中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師白宏煒表示：公司債已成為眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力的重要手段，這種趨勢(shì)在短期股本融資市況不佳的情況下將持續(xù)發(fā)展。并由一線大型房地產(chǎn)企業(yè)向中小公司延伸。

　　信托、私募：眾人拾柴

　　當(dāng)主流的資本市場(chǎng)、銀行信貸融資渠道受壓抑時(shí)，信托與私募基金就顯得相對(duì)活躍。

　　2008年10月，當(dāng)“天津地王”星耀五洲項(xiàng)目成功開啟68.9億元的中信盛景星耀地產(chǎn)基金時(shí)，它已經(jīng)獲得了迄今為止國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的房地產(chǎn)信托融資支持，這個(gè)額度并不遜色于債市等大牌融資渠道。

　　事實(shí)上，被視為“規(guī)避球”的信托在2008年風(fēng)生水起，除了非上市房企外，招商地產(chǎn)、浙廣廈等一些上市公司也開始重新關(guān)注信托。信托業(yè)投向房地產(chǎn)的集合資金信托發(fā)行總數(shù)和規(guī)模都出現(xiàn)大幅度上升，9月份更是創(chuàng)下了單月發(fā)行23只房地產(chǎn)信托和規(guī)模達(dá)110.58億元的紀(jì)錄。

　　此外，在經(jīng)歷了樓市幾個(gè)月的量?jī)r(jià)萎靡后，私募基金也開始顯現(xiàn)“抄底”勢(shì)頭。去年四季度，美林宣布已成功組建價(jià)值26.5億美元的亞洲房地產(chǎn)基金；易居成立規(guī)模5億元的“中融易居房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃”。

　　同時(shí)，最近國(guó)務(wù)院對(duì)REITs的重新提及，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為2009年將最終迎來REITs的破冰年。

　　中誠(chéng)信托首席風(fēng)險(xiǎn)控制官湯淑梅表示：2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷造成了巨大的存量資產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)企業(yè)亟待將其盤活，結(jié)構(gòu)型信托融資將大有所為。(作者：張曉赫)