2008年中國房地產(chǎn)市場一路寒風(fēng)蕭蕭，房地產(chǎn)企業(yè)也因此內(nèi)心瑟瑟。在經(jīng)歷了2007年的“盛市”后，以往追求快速擴張的開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)已落入一個資金困局——宏觀調(diào)控、信貸收緊、融資無門、囤地風(fēng)險、市場轉(zhuǎn)冷……無不成為套在開發(fā)商身上的“枷鎖”，開發(fā)商的臉色也被“拉扯”得很難看。

　　表情一：愁

　　想當(dāng)年，開發(fā)商“賺錢都賺得不好意思”，而今年，他們卻一個個捂緊錢袋露“窮相”。

　　種種數(shù)據(jù)表明，今年以來開發(fā)商的資金鏈越來越緊張。北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》估計，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年有明顯的變化，而如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)中期調(diào)整，2009年行業(yè)資金缺口可高達近萬億。上海易居房地產(chǎn)研究院的研究也表明，A股74家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈負債率由2007年第三季度的33.26%激增到2008年第三季度的53.54%，房企的自有資金比重大幅減少。另外，從各地產(chǎn)權(quán)交易所的情況看，今年房企出售股權(quán)的案例明顯增多。

　　分析認為，造成開發(fā)商為資金犯愁的原因有三：一是銷售受阻。市場成交萎靡嚴重影響開發(fā)商資金回籠，由此以萬科為代表的開發(fā)商寧愿選擇吹響降價“集結(jié)號”來增強銷售力；二是融資受困。雖然目前貨幣政策正在適當(dāng)?shù)赜删o轉(zhuǎn)松，但總體來說，今年商業(yè)銀行對待開發(fā)貸款很謹慎，加上資本市場融資功能基本喪失，導(dǎo)致開發(fā)商難得外力援助，于是一些開發(fā)商選擇高利率的民間借貸，如同走在一根危險的鋼絲繩上；三是圈地過多。部分一線開發(fā)商的土地儲備都在2000萬平方米以上，尤其是一些計劃上市的開發(fā)商拼命拿地，其中部分地塊的土地出讓金需要今年繳納，由此造成資金捉襟見肘，如恒大地產(chǎn)IPO沖刺失敗后，此前高價競得的多幅土地便成了壓在其身上的巨石，并使其一度陷入退地傳聞。

　　表情二：慌

　　中國房地產(chǎn)2008年的特點主要是商品房成交量大幅度萎縮，市場觀望氣氛濃重，商品房市場價格增幅逐月走低，以深圳為代表的一些城市房價甚至出現(xiàn)負增長，由此開發(fā)商日見心慌，土地招拍掛流標現(xiàn)象頻現(xiàn)、房屋在建規(guī)模相應(yīng)下降、三角債拖欠復(fù)燃……整個行業(yè)已形成抱團取暖的態(tài)勢。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，今年1-11月，全國房地產(chǎn)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)發(fā)布的華東16個城市土地市場調(diào)研報告也表明，受樓市疲軟影響，今年土地流標增加、土地溢價減少，如上海、南京、杭州和蘇州四地的土地出讓量同比萎縮達八成，流標率增加了近10個百分點，并有過半地塊底價成交。此外，上海今年前11個月流標的住宅用地比例高達38%。

　　“土地出讓頻頻流標，充分反映了房地產(chǎn)市場的不景氣和開發(fā)商對后市的憂慮�！币拙泳C合研究部部長楊紅旭表示，今年已普遍出現(xiàn)開發(fā)商減少施工量，或者停止項目施工，甚至謀求退地，但對開發(fā)商而言，這的確又是該調(diào)整戰(zhàn)略的時候：一是減緩或停止擴張，盡量少拿地或不買地；二是整合資源，通過出售股權(quán)、引進投資伙伴、合作開發(fā)等方式減輕資金壓力；三是在政府加大住房保障建設(shè)的過程中，爭取部分此類項目的開發(fā)權(quán)，雖然利率較低，但無市場風(fēng)險。

　　表情三：變

　　2008年房地產(chǎn)市場的博弈局面所發(fā)生的變化有目共睹，開發(fā)商也逐漸懂得順勢而為。

　　受外圍經(jīng)濟環(huán)境劇變的影響，開發(fā)商看到了行業(yè)調(diào)整的不確定性在增加，許多上市房企因此都表示把確保財務(wù)穩(wěn)健性作為2008年工作的首要目標，并根據(jù)整體市場的變化下調(diào)開發(fā)計劃、控制存貨規(guī)模，也減少推盤總量、并調(diào)整項目結(jié)構(gòu)及價格。

　　楊紅旭指出，目前開發(fā)商必須要進行反思了，因為市場已低迷到危及經(jīng)營，對于很多開發(fā)商而言，這一問題已超越賺多還是賺少的層面，而正演變成生與死的問題。“事實上，除了少數(shù)城市外，諸多城市房價未出現(xiàn)明顯下跌，主要是因為還有許多開發(fā)商依然心存市場短期回暖和政府救市的美夢。但此次的‘國十三條’中特意強調(diào)：要引導(dǎo)開發(fā)商根據(jù)市場變化主動采取措施，以合理價格促進銷售。這表明政府提醒開發(fā)商要認清市場短期難以回暖的事實，讓他們盡快降價促銷，徹底放棄高房價、高利潤的幻想。”(李和裕)