融資難 房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的痛

　　關(guān)于山西省房地產(chǎn)資金鏈情況的調(diào)查

　　很顯然，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出“微妙”的態(tài)勢(shì)。經(jīng)過(guò)多年的改革與發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)深層次的矛盾逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的“資金鏈”問(wèn)題，今年更是被炒得火熱。記者日前到山西省采訪，雖然山西省房地產(chǎn)行業(yè)相較于深圳、長(zhǎng)三角、珠三角而言，并非在風(fēng)口浪尖上，但記者在繁忙的煤都里也找到了些許答案。

　　“資金肯定是有些緊張”

　　據(jù)中國(guó)人民銀行太原中心支行7月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年5月末，山西省房地產(chǎn)貸款余額為226.25億元，較2007年同期減少18.96億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額75.82億元，較2007年同期減少6.71億元。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析認(rèn)為，目前，山西省的房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)信貸投放較為謹(jǐn)慎，使得房地產(chǎn)貸款余額有所下降。但從總體運(yùn)行情況來(lái)看，山西省房地產(chǎn)貸款余額整體運(yùn)行平穩(wěn)，說(shuō)明房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

　　“資金鏈斷了，我認(rèn)為這個(gè)提法不確切。宏觀調(diào)控是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，資金鏈不可能從整體上斷了，無(wú)非是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)在一些項(xiàng)目上受到了影響。資金緊張的現(xiàn)象肯定是有的。”農(nóng)行山西省分行房貸處副處長(zhǎng)康巍告訴記者。

　　中保地產(chǎn)是山西土生土長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，總經(jīng)理趙增貴告訴記者：“影響當(dāng)然是有的。我們公司目前正開(kāi)發(fā)的一個(gè)19萬(wàn)平方米的小區(qū)就沒(méi)有申請(qǐng)到開(kāi)發(fā)貸款，當(dāng)然，這并不能全歸咎于銀行，在如今的宏觀調(diào)控形勢(shì)下，各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)部門(mén)都卡得嚴(yán)。即使這個(gè)項(xiàng)目封頂后，也很難貸款買地做下一個(gè)樓盤(pán)，斷頓至少一年時(shí)間。”

　　建行晉中市住房城市建設(shè)支行行長(zhǎng)賈中毅對(duì)房地產(chǎn)信貸情況可以說(shuō)是了如指掌，他給記者細(xì)數(shù)了一下這幾年建行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款上的情況。他說(shuō)，在山西，2007年末，建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額15.1820億元，比年初下降3623萬(wàn)元；2008年6月末，余額為13.3294億元，比年初下降了1.8527億元；在2003年至2007年5年間，貸款余額新增除2006年為3.7881億元外，其余年度均為下降走勢(shì)。

　　賈中毅分析認(rèn)為，從住房城市建設(shè)支行的實(shí)際來(lái)看，目前的主要問(wèn)題有兩個(gè)，一是受國(guó)家宏觀調(diào)控政策及產(chǎn)業(yè)政策的影響，以及貸款規(guī)模約束，貸款新增乏力，貸款總量徘徊不前，投放呈逐年下降態(tài)勢(shì)；二是當(dāng)前緊縮的信貸政策與旺盛的信貸需求存在矛盾。目前，儲(chǔ)備的待審批項(xiàng)目及待投放項(xiàng)目較多，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，今后兩年內(nèi)有近30億元的需求，去年已審批尚未投放的有7350萬(wàn)元，從2008年綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃來(lái)看，今年總行并未給單獨(dú)下達(dá)計(jì)劃，這將導(dǎo)致今年的貸款投入只能從到期貸款及退出客戶中予以解決。

　　眾所周知，面對(duì)過(guò)熱且弊端凸顯的房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不斷推出。首先，央行采取了緊縮的貨幣政策，連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，控制信貸資金的投入，防止市場(chǎng)資金流動(dòng)性過(guò)剩等手段；加上嚴(yán)厲的房地產(chǎn)信貸調(diào)控措施，包括提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金占比、禁止別墅類高檔住宅項(xiàng)目的支持、控制寫(xiě)字樓及商業(yè)用房項(xiàng)目支持以及不得向“圈地”、“囤地”的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等一系列措施，使開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款十分困難。其次，國(guó)家出臺(tái)清算開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅、土地出讓實(shí)行“招拍掛”，加上近兩年鋼材、水泥等建筑材料和市場(chǎng)勞動(dòng)力成本的大幅上升，都使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)降低，自籌資金中的利潤(rùn)再投資減少。三是去年以來(lái)股市持續(xù)低迷，同時(shí)證監(jiān)會(huì)也放緩了批準(zhǔn)企業(yè)上市的步伐，特別是出臺(tái)了嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)上市圈錢來(lái)買地，囤地的行為，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)融資困難。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)叫停為企業(yè)發(fā)行債券作為擔(dān)保對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是雪上加霜。四是嚴(yán)格的商品房預(yù)售制度和銀行數(shù)次提高貸款利率，提高購(gòu)買第二套住房者的首付款等措施，使開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得的預(yù)售款大大減少。五是自去年以來(lái)受宏觀調(diào)控影響，房市普遍較為低迷，成交量萎縮，市場(chǎng)觀望氣息濃厚，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠較少，資金無(wú)法按預(yù)期實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)。六是國(guó)家出臺(tái)了未出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的規(guī)定，使開(kāi)發(fā)企業(yè)再也無(wú)法拖欠土地出讓金。

　　雖然不斷出臺(tái)的政策使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，這將使房地產(chǎn)行業(yè)逐步過(guò)渡到一個(gè)新的更加理性的運(yùn)行期。

　　銀行業(yè)要優(yōu)中選優(yōu)

　　這次在山西采訪，記者深切感受到目前商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)信貸不僅紛紛提高了門(mén)檻，而且更加小心謹(jǐn)慎。　

　　康巍告訴記者，今年的信貸規(guī)模較往年有縮減，銀行也對(duì)企業(yè)提高了準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。以前，準(zhǔn)入項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)最低是3萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)企業(yè)所有者權(quán)益是1000萬(wàn)元人民幣。現(xiàn)在提高到5萬(wàn)平方米和5000萬(wàn)元人民幣。因此，不少中小開(kāi)發(fā)商或原積累不足的開(kāi)發(fā)商，就很難達(dá)到這個(gè)條件。在現(xiàn)有的信貸規(guī)模控制下，我們當(dāng)然要優(yōu)中選優(yōu)，將有限的資源用到更好的企業(yè)上。此外，在投放標(biāo)準(zhǔn)上，我們要求企業(yè)必須四證齊全。針對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，行里內(nèi)部規(guī)定，資本金要求40%至50%，如果是百?gòu)?qiáng)企業(yè)可按國(guó)家規(guī)定的35%。

　　顯然，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景微妙、資金鏈日趨緊張，從而使得商業(yè)銀行都采取了極其審慎的態(tài)度。

　　賈中毅有著與康巍差不多的想法。他認(rèn)為，現(xiàn)在最重要的是要密切關(guān)注政策變化，加強(qiáng)調(diào)研監(jiān)測(cè)，高度警惕房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在綜合分析的前提下，判斷信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈情況，區(qū)分不同情況做出“積極支持”、“維系關(guān)系”，還是“果斷退出”的選擇。同時(shí)，還要嚴(yán)格實(shí)行封閉管理，保障存量項(xiàng)目貸款的資金安全。此外，還要嚴(yán)格貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，明確市場(chǎng)目標(biāo)，降低房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些資質(zhì)低、負(fù)債率高、成長(zhǎng)性不明朗的企業(yè)一定要排除在外。要將有限的資源投向綜合實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好，在市場(chǎng)波動(dòng)中抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　客戶選擇方面，賈中毅說(shuō)，我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行名單制管理，貸款投向重點(diǎn)是：優(yōu)先支持資質(zhì)等級(jí)高，信用良好，信用等級(jí)A(含)的客戶，綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)；積極支持滿足中等收入家庭需要的普通商品住房項(xiàng)目；積極介入經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房等保障性住房項(xiàng)目，逐步增加保障房貸款占比。