(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))
在英美等國(guó)家，簽完合同就表明交易完成。
而在中國(guó)，交易雙方簽完合同還只是第一步。合同簽訂后，還有一個(gè)漫長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)期
★ 本刊記者 /孫春艷
近日，位于深圳羅湖國(guó)貿(mào)附近的天安國(guó)際大廈的中天置業(yè)總部，不斷涌來(lái)以淚洗面的被騙客戶(hù)和憤怒的被拖欠工資的中天員工。
這家一度擁有150多家分行、有“深圳鋪王”之稱(chēng)的深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司，因公司總裁蔣飛攜款潛逃，留下1.7億元巨額財(cái)務(wù)虧空而突然關(guān)門(mén)。
“深圳和上海兩處被卷走的錢(qián)款據(jù)說(shuō)有上億元，其中大多是客戶(hù)買(mǎi)房的首付款、定金和意向金，還欠了物業(yè)房租和員工工資�！敝刑熘脴I(yè)深圳南山分公司一位不愿透露姓名的經(jīng)理如是說(shuō)。
目前，中天置業(yè)在深圳、上海的數(shù)十家分店已經(jīng)全部關(guān)門(mén)，深圳勞動(dòng)局和深圳公安局也已介入調(diào)查。
據(jù)本刊記者了解得知，建設(shè)部、央行曾在2006年底，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。這一針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的監(jiān)管政策，其中就要求通過(guò)中介的房產(chǎn)交易資金必須通過(guò)銀行劃轉(zhuǎn)，嚴(yán)禁房產(chǎn)中介公司“沾錢(qián)”。監(jiān)管政策運(yùn)轉(zhuǎn)不足一年，卻出現(xiàn)一樁如此巨大的事件。
對(duì)于百姓，什么才是保障房屋交易資金安全的最佳模式？
水落則石出
“此時(shí)國(guó)家針對(duì)樓市日益趨緊宏觀調(diào)控，深圳成交量大幅下滑成為中天置業(yè)事件的外部誘因�！薄版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心楊純?cè)诮邮鼙究浾卟稍L時(shí)表示。
今年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)之首。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至6月21日，深圳樓市均價(jià)為15487元／平方米，比5月份上漲1264元，漲幅為14.6%。與2006年全年平均房?jī)r(jià)每平方米9384元相比，上漲超過(guò)七成。
但自2007年8月起，深圳市二手房交易，開(kāi)始正式向房產(chǎn)賣(mài)方征收售房差價(jià)的20%所得稅，這對(duì)于投資比例較高的深圳樓市打擊較大。
加之今年以來(lái)中國(guó)人民銀行5次加息，尤其是“9·27”房產(chǎn)信貸新政，二手房首付比例與貸款利率的提高，對(duì)短期炒家簡(jiǎn)直是滅頂之災(zāi)。
這對(duì)于一度瘋狂擴(kuò)張的中天置業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的“有價(jià)無(wú)市”讓中介公司面臨極大的經(jīng)營(yíng)壓力。因?yàn)椋镜臄U(kuò)張，正來(lái)自于挪用交易中沉淀在中介公司的客戶(hù)資金，一旦沒(méi)有了新的交易，就意味著沒(méi)有新增的客戶(hù)資金來(lái)支持已經(jīng)到期應(yīng)當(dāng)歸還的客戶(hù)資金。
沉淀在中介公司手中的錢(qián)通常主要有兩大類(lèi)：
其一，即“中天事件”提到的被擄走的購(gòu)房款。由于二手房買(mǎi)賣(mài)不是現(xiàn)貨交易，無(wú)法做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時(shí)交割，從簽約到過(guò)戶(hù)有一個(gè)周期，一般一個(gè)月至三個(gè)月，也有半年時(shí)間沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的。這時(shí)客戶(hù)的房款已經(jīng)交到了中介公司，直到辦完產(chǎn)權(quán)證之前都會(huì)在房產(chǎn)中介的賬上停留。這段時(shí)間如果沒(méi)有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。
其二，就是房屋托管的租金沉淀。即房屋持有者將房子租給中介公司，中介公司幫助戶(hù)主出租。一般按規(guī)定有45天的免租期之后，中介公司按約定價(jià)格每月打給戶(hù)主租金，中介盡量以高的價(jià)格出租從中賺取差價(jià)。由于租房人是季付或半年付，而中介打給房主是月付，這其中也有不菲的資金沉淀。如果這家中介做得足夠大，掌握的房源足夠多，這筆沉淀也是數(shù)目很大的。
這時(shí)房屋中介公司老板就會(huì)將這大筆資金沉淀作為兩種用途，一種是當(dāng)作企業(yè)發(fā)展自有資金，用作開(kāi)店擴(kuò)張，或者企業(yè)流動(dòng)資金；另一種就是挪作他用進(jìn)行其他投資如炒股、經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)投資等。2006年，北京的“佰家事件”就是佰家中介公司老板將資金沉淀拿去開(kāi)飯店和汽車(chē)租賃公司，結(jié)果賠了錢(qián)，最終攜款潛逃。
“中天置業(yè)案例相當(dāng)?shù)湫�，市�?chǎng)環(huán)境良好時(shí)，問(wèn)題不會(huì)凸顯，一旦政策趨緊，成交量下滑，資金鏈就會(huì)出現(xiàn)斷裂。當(dāng)無(wú)力應(yīng)付追討房款的源源不斷的客戶(hù)時(shí)，最后只能鋌而走險(xiǎn)，把剩余資金卷走。”楊純對(duì)本刊記者說(shuō)。
行業(yè)監(jiān)管缺失？
中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)大規(guī)模興起是在2000年前后。以北京為例，二手房市場(chǎng)交易從2000年的1100套快速上漲到今年的76000套，二手房交易市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，今年更有希望突破10萬(wàn)套大關(guān)。
與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介因其門(mén)檻非常低，伴隨著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的火爆而迅猛發(fā)展。只需10萬(wàn)元注冊(cè)資金，然后租個(gè)門(mén)面、買(mǎi)幾張桌子、雇上幾個(gè)人、掛上個(gè)牌子，一家房產(chǎn)中介就基本上成形了。
據(jù)記者的采訪了解，對(duì)于房產(chǎn)中介絕非監(jiān)管真空，但幾乎每一次監(jiān)管升級(jí)的背后，都是一起起房產(chǎn)中介的騙局。
2004年11月，北京首批“放心中介”、北京市廉價(jià)租房指定機(jī)構(gòu)、連續(xù)三年被評(píng)為先進(jìn)單位、注冊(cè)資金1000萬(wàn)元的北京堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司突然在一夜之間“人去樓空”，在北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)掀起軒然大波。起因在于房產(chǎn)中介的出租全程代理業(yè)務(wù)。
事發(fā)前一年的2003年春夏正值“非典”，北京堅(jiān)石房產(chǎn)中介公司，擁有大量的出租托管業(yè)務(wù)，房子卻遲遲租不出去，但按合同中介每月必須給房主打租金。強(qiáng)大的資金壓力，導(dǎo)致資金鏈斷裂，公司在一年間轉(zhuǎn)手5次，最后接手人于波攜款潛逃。
因此2005年，建設(shè)部針對(duì)房屋出租托管業(yè)務(wù)緊急出臺(tái)了監(jiān)管政策，要求小的中介公司不能再經(jīng)營(yíng)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，大中型中介公司必須交保證金，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管賬戶(hù)，租金由監(jiān)管賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)。
但接下來(lái)的事件越來(lái)越升級(jí)。2005年7月，安徽合肥，號(hào)稱(chēng)“房產(chǎn)中介航母”的桃園房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售有限公司突然關(guān)門(mén)停業(yè)，數(shù)百客戶(hù)的4000多萬(wàn)元房款隨之銷(xiāo)聲匿跡。
2006年，曾在天津輝煌一時(shí)、擁有上百家連鎖店面的“匯眾房產(chǎn)”中介公司在一夜之間全線停業(yè)，而高達(dá)上億元的房產(chǎn)交易資金不翼而飛。據(jù)天津市政府公布的數(shù)據(jù)，被匯眾公司欺騙的買(mǎi)賣(mài)雙方超過(guò)700多對(duì)，1000多戶(hù)家庭的房產(chǎn)交易資金和房產(chǎn)被套在匯眾公司，直接涉及的資金總數(shù)已經(jīng)超過(guò)1.5億元人民幣。而今日的“中天事件”就像是“匯眾事件”噩夢(mèng)的重演。
管理層感到問(wèn)題嚴(yán)峻，于是在2006年12月底，建設(shè)部和央行下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求中介房產(chǎn)交易必須通過(guò)銀行專(zhuān)用賬戶(hù)。
但這一文件不具備實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管力度和強(qiáng)制性效力，此后也未再出臺(tái)交易資金監(jiān)管強(qiáng)制性法規(guī)。
“政策監(jiān)管不力是‘中天事件’的一大誘因，除了北京等少數(shù)城市，‘資金監(jiān)管’政策到了地方，往往落地?zé)o聲。”中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜說(shuō)。
2007年4月15日北京市建委與中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合頒布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理暫行規(guī)定》。對(duì)于開(kāi)設(shè)“專(zhuān)用賬戶(hù)”的經(jīng)紀(jì)公司設(shè)置了一些硬性條件：信用檔案無(wú)不良行為記錄、注冊(cè)資本要在100萬(wàn)以上、在專(zhuān)用賬戶(hù)中存入100萬(wàn)元保證金；這樣，許多中介公司要么實(shí)力不濟(jì)，要么通不過(guò)審核，不具備辦理資金監(jiān)管的權(quán)限。
據(jù)記者從北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)了解到，目前北京市有2700余家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，其中以二手房交易為主流業(yè)務(wù)的大概占到50%左右，也就是說(shuō)有1300余家。而截至2007年11月22日，獲得資金監(jiān)管備案的保證機(jī)構(gòu)只有56家(具體名單可以通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站查看)，但市場(chǎng)上1200余家無(wú)“專(zhuān)用賬戶(hù)”的中介公司仍然占有一定的交易。
“這就意味著，在未來(lái)的房產(chǎn)交易中，這56家或可成為消費(fèi)者首選，這也將利于行業(yè)之間的資源調(diào)整�！薄版溂业禺a(chǎn)”副總經(jīng)理金育松對(duì)本刊記者說(shuō)。
資金托管或可避險(xiǎn)
正如前文提到目前北京市場(chǎng)上有1200余家無(wú)“專(zhuān)用賬戶(hù)”的中介公司，他們受限于資金實(shí)力，因而通不過(guò)審核，也就無(wú)法具備辦理資金監(jiān)管的權(quán)限。業(yè)內(nèi)人士建議，通過(guò)這些小中介購(gòu)房的消費(fèi)者，為了保證交易資金安全，可以辦理銀行資金托管。
銀行托管是指當(dāng)前部分銀行本身開(kāi)展的二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，在買(mǎi)賣(mài)合同簽約完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方自行到銀行，通過(guò)開(kāi)立買(mǎi)方賬戶(hù)或者賣(mài)方賬戶(hù)，買(mǎi)方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶(hù)，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié)；同時(shí)，銀行根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方約定的條件、買(mǎi)賣(mài)雙方一起到銀行，銀行方才給予放款。
據(jù)記者了解，這種銀行類(lèi)托管產(chǎn)品在市場(chǎng)已經(jīng)有很多。2007年1月底，交通銀行在北京推出存量房交易結(jié)算資金托管業(yè)務(wù)，也是建設(shè)部和央行下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》后，首家開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行。2007年3月初，工商銀行北京分行在北京地區(qū)推出了存量房交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理業(yè)務(wù)，被稱(chēng)為“交易資金——房捷通”， 購(gòu)房款也可以有專(zhuān)門(mén)的賬戶(hù)并能生成利息。
這種方式雖也可以保證交易資金的安全， 但購(gòu)房者卻有不同的聲音。
家住北京市大興區(qū)的孫雨萌，這幾天的心情既興奮又焦慮。她通過(guò)一家北京知名中介公司，在自己的工作單位附近相中了一間120平方米帶頂層的二手房，雖然房子是1989年的，但房子的格局她看了一眼就決定買(mǎi)下來(lái)了。總價(jià)55萬(wàn)。她和愛(ài)人把多年攢下的積蓄全部拿出來(lái)，又向雙方父母借了錢(qián)，終于湊夠了。
聽(tīng)業(yè)務(wù)員介紹，該中介公司加入了北京市建委存量房(二手房)資金監(jiān)管行列，但辦理時(shí)間會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。孫雨萌還是毫不猶疑地選擇了它：“以前也看到過(guò)許多關(guān)于房屋中介攜房款潛逃的事情，畢竟資金安全是第一位的。”
為了雙保險(xiǎn)，孫雨萌還登陸了北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站，查詢(xún)?cè)撝薪楣臼欠袷潜本┦薪ㄎ鷾?zhǔn)的設(shè)立“專(zhuān)用賬戶(hù)”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及交易保證機(jī)構(gòu)，并核實(shí)該中介公司的“專(zhuān)用賬戶(hù)”開(kāi)戶(hù)許可證明，才把心放下來(lái)。
通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂；簽署資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議，把房款存入監(jiān)管賬戶(hù)；辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，下發(fā)新產(chǎn)權(quán)證和辦結(jié)單；銀行資金劃轉(zhuǎn)……一項(xiàng)項(xiàng)流程，孫雨萌忙得不亦樂(lè)乎�，F(xiàn)今，距離她的房子簽約已經(jīng)過(guò)去兩個(gè)月了，但是相關(guān)的程序還是沒(méi)有走完，她反復(fù)去問(wèn)過(guò)該房屋中介公司，給她的回復(fù)是“從簽約到過(guò)戶(hù)，本來(lái)時(shí)間就漫長(zhǎng)，再加之‘資金監(jiān)管’這套程序，怎么也還得再等20個(gè)工作日”。
漫長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)期
著急的孫雨萌只能再耐心等待下去，不過(guò)她說(shuō)，接觸到的一些賣(mài)房者，可沒(méi)有她的耐性，不是急著用錢(qián)，就是想套現(xiàn)炒股，往往商議雙方自行劃轉(zhuǎn)(不通過(guò)中介，不通過(guò)銀行監(jiān)管，被業(yè)界稱(chēng)作交易“手拉手”客戶(hù))，不愿意選擇這種“資金監(jiān)管”方式，嫌費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
據(jù)記者了解，為加快流程方便客戶(hù)，“我愛(ài)我家”在北京市各區(qū)房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)大廳周?chē)⒘?個(gè)簽約中心，大約可以縮短2至3個(gè)工作日。
“但我們提高效率起不到?jīng)Q定性作用，大頭還是在政府那里。”我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉對(duì)記者說(shuō)。“政府部門(mén)過(guò)戶(hù)速度是關(guān)鍵，目前北京市海淀區(qū)能做到當(dāng)天過(guò)戶(hù)。如果能做到一手交錢(qián)一手交房，銀行監(jiān)管也就沒(méi)有現(xiàn)在這么迫切的需要了。”
胡景暉告訴記者，在英美等國(guó)家，以及香港地區(qū)的存量房交易，更相當(dāng)于現(xiàn)貨交易。不動(dòng)產(chǎn)交易中的簽約環(huán)節(jié)最為重要，簽完合同就表明交易完成。
并且，簽約環(huán)節(jié)都是在律師樓進(jìn)行。有必要時(shí)，交易雙方也只是把錢(qián)存到律師手里進(jìn)行保管。
而在中國(guó)，交易雙方簽完合同還只是第一步。簽完合同后，買(mǎi)方付款，然后由中介公司報(bào)給政府登記備案過(guò)戶(hù)，等待發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。而等待產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間通常為一到三個(gè)月，房款才能真正交付賣(mài)方。顯然，合同簽訂后，還有一個(gè)漫長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)期。
記者在采訪中了解到，現(xiàn)在北京市房屋管理部門(mén)，也正在將原來(lái)的存量房檔案，房產(chǎn)登記備案，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)行檔案化管理。建成以后，北京市所有的存量房檔案都將做到電子信息化，全部上網(wǎng)公示，信息透明公開(kāi)，從而改善目前的市場(chǎng)環(huán)境。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，“此次中天置業(yè)事件爆發(fā)時(shí)點(diǎn)又相對(duì)敏感，這勢(shì)必會(huì)促使政府相關(guān)部門(mén)加大存量房資金監(jiān)管的執(zhí)行力度，從而推動(dòng)中介行業(yè)內(nèi)的整合。” ★
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