稍微留意一下最近廣州的房地產報道，就會發(fā)現有關樓價的討論，無一例外的成了樓市頭條。雖然價格永遠是市場的焦點，但現在發(fā)展商對價格的“微妙”心態(tài)相信是近兩年前所未有的。　　

　　記得曾經在業(yè)內傳流過這樣一個笑話，海珠區(qū)某大盤的職業(yè)經理人，面對老板頻頻調高的樓價，連自己一時都不能夠接受，只能不斷的對自己說：“我們的樓盤一定能賣這個價，我們的樓盤就值這個價！”市場檢驗的結果，無疑表明老板對市場的判斷是正確的，這個樓盤不但很好的賣出了老板預期的價格，而且在短短的一年時間內，價格翻了一番。同樣的情況也發(fā)生在某南線江景樓盤，去年該盤的操盤手經常對記者抱怨，由于出貨太快，老板經常嫌他們定價太低，要求調整。

　　但是，進入今年十月以來，風向突然變了，依然是價格，但是如何定價卻更讓那些發(fā)展商頭痛了。

　　自十月廣州樓市成交淡靜以來，進入11月的年底樓市已經不復去年的興旺。按照以往的銷售規(guī)律，每年的第四季度都是樓市的黃金銷售期，由于資金充足，買家喜歡在年底買樓，趕在過年前住新房。一般開發(fā)商也都加大貨量供應沖年底業(yè)績。但是，這一價升量增的局面顯然在今年不復存在。在房貸新政的連鎖作用下，廣州樓價開始搖擺不定，或降或升，買家與發(fā)展商開始了新一輪的博弈。如何在價格拉升與成交量間積極尋找平衡，成了發(fā)展商思量的要點。而在買家的觀望中，如何讓自己的定價皆大歡喜，則開始考量發(fā)展商對市場和買家的把握。

　　記者觀察近日來的樓市銷售動態(tài)發(fā)現，面對“拐點”若隱若現的市場風向，各自企業(yè)的財力判斷和市場預期不同，發(fā)展商也開始調整銷售計劃，擺出了不同的應對策略。表現在新貨推出的定價上，則主要有幾種“表情”：除了直接的打折風重現江湖外，也有發(fā)展商鎮(zhèn)定表示，將按照既定的計劃定價售樓，更有大開發(fā)商卻開始靜觀市場，“收起”大批新貨單位避風頭，待產品打造更精致后再在明年推盤。

　　對此情況，業(yè)內專家表示，目前廣州樓市已進入高位盤整期，前期樓價大幅提升之后，銷售速度明顯減緩，強行拉升可能造成空漲，市場需要時間消化前期房價漲幅維持比較穩(wěn)定的成交量。而在這一次的市場調整平臺中如何定價，既能夠穩(wěn)定市場，又有效占領市場，則是考驗發(fā)展商操盤把控的能力的時候了。只有合理的價格，才能讓企業(yè)在競爭中立于不敗之地，在這一輪淡市中脫穎而出；同時也能促進房地產市場的長遠健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　樓盤定價四種心態(tài)

　　1　按原計劃　　

　　在降價暗潮涌動的市場中，也有發(fā)展商“巋然不動”。東部這個月即將開售的某樓盤就表示，不會隨波逐流，樓盤的開售價格將按集團原本的計劃推進。該盤的總經理對記者表示，打造該盤的時候投入的成本就不低，不可能去降價銷售，而原本集團的定價也不是“隨風漲”，所以不會出現所謂的大打折扣的狀況。

　　雖然目前大部分新盤未正式公開售價，但從國慶黃金周后準備推貨的樓盤售樓部銷售人員口風可以得知，上一輪一個樓盤比一個樓盤開價高的情況已經有所回緩，大多樓盤的初步報價都與同區(qū)域其他在售樓盤持平。　　

　　2　明折

　　上周末，記者收到了某樓盤的銷售短信，其中的15套特惠單位，優(yōu)惠多多，包括“贈送70年物業(yè)管理費以及購房契稅。

　　在明折的風潮中，不僅有送豪華裝修的，還有送首期一成的，最高的折扣優(yōu)惠達40萬元，降價幅度讓不少業(yè)內人士震驚。老城樓盤也加入了降價隊伍，荔灣區(qū)某樓盤打出9.8折優(yōu)惠，最高可達6萬現金大禮包，舊業(yè)主介紹的還能折上折。廣州某地產集團旗下的天河樓盤有關人士表示，前5名買家送一成首付，再送10年利息增值額，優(yōu)惠總額達到32萬元／套，其白云項目也表示前10名買家將獲贈一成首期。還有，

　　廣州一地產大集團從11月1日開始，舉行“現樓購房節(jié)”，最高讓利13萬元／套，如此算下來，該樓盤每平方米優(yōu)惠了近900元／平方米，目前均價已回落到1.4萬元／平方米。　　

　　3　暗降

　　也有不少開發(fā)商對額外列明的折扣表現得相當謹慎，生怕對后市影響太大，于是打出了“暗降”的定價牌。

　　在宣傳廣告中，除了有極個別的樓盤愿意在廣告中打出“周六日有額外的折扣”之外，大多數樓盤都依然不會列出額外的折扣。只有部分樓盤開始在廣告中細數單元面積的總價，或者是優(yōu)惠價，這雖然一時讓人難以將現價與此前的售價相比，但有細心的買家卻發(fā)現，住宅售價開始“暗降”已經成為事實。

　　選擇暗降方式的樓盤，大體包括送裝修、額外折扣、送車位、送物業(yè)管理費等。開發(fā)商對送裝修、管理費、車位等等并不諱言，像海珠區(qū)一樓盤就明確表示買三房單位送價值17.8萬元的車位。發(fā)展商喜歡強調，現在只是現樓尾貨促銷，新貨不降價；特價單位往往是低樓層單位，提高價格再打折等等。系列做法反映出開發(fā)商的微妙心理，既希望通過打折加快銷售速度，又不希望給買家樓價下降的感覺�！　�

　　4　延遲開售

　　開發(fā)商的另一應變市場觀望的措施是“延遲開售”。

　　最近，番禺某樓盤全新組團原定11月左右開盤，樣板房已做好，廣告宣傳也鋪開了，但近日突然決定推遲開盤計劃，擬在明年春節(jié)前后才開售。據了解，該開發(fā)商原來預計年底樓市旺銷，趁樓價高趕在年底推盤，但現在看到年底樓市銷售由旺轉淡，而預售證尚未取得，于是不再趕在年底賣樓，而是希望把產品做得更精細再賣樓，如把產品包裝得更好一些，做好現場園林環(huán)境，給買家看到的東西多一些。

　　而在廣州東部的某大型樓盤，記者也發(fā)現，原本準備推出的90平方米以下的小單位洋房，現在暫時不對外發(fā)售。對此，有業(yè)內人士就表示，選擇這種做法的只有資金充足而且已經完成今年的銷售業(yè)績的開發(fā)商才有可能做到。畢竟，“不賣”要比“賣不動”更有主動權。(記者 關麗)