近段時(shí)間全國(guó)土地市場(chǎng)天價(jià)地王頻頻出現(xiàn)，和以往不同的是，地產(chǎn)大鱷們不僅對(duì)回報(bào)高、回報(bào)快的住宅用地下手，就連利潤(rùn)低至每平方米百元的限價(jià)地也大打出手，可以說(shuō)不管“肥瘦”只要是地就一定要拿下來(lái)，正所謂手中有地心中不慌。而此情此景不禁讓人聯(lián)想起2004年8月31日土地正式實(shí)行招、拍、掛時(shí)的情景，“每天看地簽轉(zhuǎn)讓土地合同”的景象三年后再次重演，據(jù)有關(guān)資料顯示，在2004年8月短短的一個(gè)月里，北京市一共私下協(xié)議出讓了357宗土地，土地面積大約8000萬(wàn)平方米，時(shí)下這些土地除少數(shù)由于拆遷等因素沒(méi)能進(jìn)行開(kāi)發(fā)外，其他已基本入市，“彈盡糧絕”后的開(kāi)發(fā)商們必將展開(kāi)新一輪的購(gòu)地大戰(zhàn)。歷史往往在不斷地重演，今天地王的頻現(xiàn)也許正是歷史的重復(fù)，然而不同的是現(xiàn)在拿地要比三年前付出更大的代價(jià)。
重點(diǎn)城市房地產(chǎn)供地不足
短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)如此多的地王，清華房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這主要是由于土地的有效供應(yīng)不足導(dǎo)致的。幾天前全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)Reico工作室在其發(fā)布的二季度房地產(chǎn)報(bào)告中也指出，今年上半年全國(guó)一線重點(diǎn)城市中，除北京土地供應(yīng)同比增長(zhǎng)外，上海、深圳、廣州等地區(qū)的土地供應(yīng)出現(xiàn)了大幅度下降，直接導(dǎo)致了二季度全國(guó)土地價(jià)格上漲13.9%。
雖然從Reico報(bào)告中可以看到北京今年土地供應(yīng)同比上漲了91.4%，但是大部分供應(yīng)的全是保障性住房用地。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，北京今年已成交土地、正在交易土地和即將入市土地塊數(shù)為115塊，土地面積為1474萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為1361萬(wàn)平方米。在上半年出讓的33塊土地中，包含涉及住宅性質(zhì)的土地共有19塊，其中豐臺(tái)區(qū)有5塊，昌平區(qū)、海淀區(qū)各有3塊，石景山區(qū)有2塊，其余均分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。此外，國(guó)土部門(mén)透露，北京在上半年已完成全年“兩限房”土地供應(yīng)量的80%，包括已交易的3塊和正處于競(jìng)標(biāo)中的3塊限價(jià)用地。
根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2007年1至6月，北京市土地交易市場(chǎng)成交土地326公頃，其中住宅用地(含兩限普通商品房)288公頃，成交均價(jià)為2500元/平方米，同比下降25%。分析人士稱(chēng)，住宅用地郊區(qū)化是地價(jià)下降的主因。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)，在下半年擬入市的土地中，除王府井海港城項(xiàng)目未規(guī)劃土地使用性質(zhì)外，其他5塊地幾乎均用作商業(yè)用地�！翱梢�(jiàn)，今年北京中心城四區(qū)基本都不會(huì)供應(yīng)住宅用地，而這種情況則可能使得中心城四區(qū)的現(xiàn)有住宅更具升值空間。”思源顧問(wèn)總經(jīng)理李國(guó)平則認(rèn)為，北京地價(jià)下降并不代表市場(chǎng)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。以招標(biāo)、掛牌為主要拿地形式，將在一定程度上避免出現(xiàn)拍賣(mài)模式下開(kāi)發(fā)商不冷靜而導(dǎo)致的地價(jià)攀升。
但是陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，由于大部分土地屬于政策性用地，并不能緩解房地產(chǎn)用地的緊張；而且更重要的是，2007年已經(jīng)快過(guò)8個(gè)月了，今年的土地供應(yīng)計(jì)劃還沒(méi)有出臺(tái)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地非常不利，在一定程度上也助長(zhǎng)了地價(jià)的上漲。
土地上市價(jià)格翻50倍
房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足，直接導(dǎo)致了地價(jià)上漲和地王的頻繁出現(xiàn)，究其根本原因，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，這主要是由于三年前國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號(hào)文件，要求各地在2004年8月31日前將“土地歷史遺留問(wèn)題加以界定并處理完畢”，此后不得再以協(xié)議的方式出讓土地。
牛鳳瑞指出，按照國(guó)土部門(mén)的初衷，實(shí)行土地的“招、拍、掛(招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌)”的出讓方式，旨在防止國(guó)有土地使用權(quán)在出讓過(guò)程中出現(xiàn)的主觀隨意性、主觀意識(shí)作用等人為因素對(duì)出讓價(jià)格的干擾，杜絕腐敗的產(chǎn)生。從中可以看出，國(guó)土資源部是想通過(guò)招、拍、掛的形式保護(hù)國(guó)有用地，讓土地以更公平合理的價(jià)格出讓。這樣就產(chǎn)生了一個(gè)矛盾，一方面城市快速的發(fā)展需要大量的建設(shè)性用地，而從近幾年政策出臺(tái)的目的來(lái)看，國(guó)家在嚴(yán)格地限制建設(shè)性用地的增長(zhǎng)，特別是房地產(chǎn)用地的增長(zhǎng)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)用地的緊張。
但是牛鳳瑞認(rèn)為，從目前的土地情況來(lái)看，城市建設(shè)用地的供應(yīng)還是比較充足的，即使把全國(guó)80%的人口集中到城市中，其占用的土地也只有全國(guó)土地量的1.2%，所以出現(xiàn)這樣的情況主要是由于土地制度存在著一定的缺陷性。
天則經(jīng)濟(jì)研究中心主任張曙光也指出了目前土地制度方面的缺陷，他介紹說(shuō)，在我國(guó)存在兩種不同的公有制土地，一個(gè)是國(guó)有制，另一個(gè)是農(nóng)村集體所有制，在現(xiàn)行的兩種公有制土地制度中，國(guó)有制土地是可以直接上市交易的，而農(nóng)村集體所有制必須要轉(zhuǎn)換成國(guó)有制土地后才可以上市交易。以上海市為例，農(nóng)村集體制土地在轉(zhuǎn)為國(guó)有土地時(shí)每畝土地只有3萬(wàn)多元，而國(guó)有制土地再變成房地產(chǎn)用地時(shí)每畝的價(jià)格則達(dá)到150萬(wàn)元，幾乎翻了50倍。
嚴(yán)查違法土地加大供應(yīng)
既然土地量可以滿足城市用地需求，而地產(chǎn)用地只占城市用地的40%，那為什么會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)不足的現(xiàn)象呢？牛鳳瑞認(rèn)為，一方面是土地整理上市需要一定的時(shí)間，同時(shí)土地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也需要一定的過(guò)程，而更重要的是大量已經(jīng)出讓的土地被開(kāi)發(fā)商囤積，而且在土地利用過(guò)程中還存在著大量的違法用地。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組公布的2007年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究報(bào)告顯示，僅2006年百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備就高達(dá)381萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.8%，相當(dāng)于北京市去年公開(kāi)交易土地面積的40%，可見(jiàn)囤地現(xiàn)象已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛規(guī)則。
同樣來(lái)自北京市國(guó)土局去年的一份報(bào)告也證明了囤地的嚴(yán)重性，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年已供用地但目前尚未形成實(shí)際住宅供應(yīng)的住宅面積中，“8·31”協(xié)議出讓項(xiàng)目規(guī)劃住宅總建筑面積大約為2600萬(wàn)平方米，占當(dāng)年規(guī)劃住宅用地的58%，而在2006年上半年清查的結(jié)果顯示：2600萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目無(wú)一上市交易。
不僅開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴(yán)重，同樣違法用地也是造成土地供應(yīng)不足的一個(gè)重要原因。根據(jù)北京市國(guó)土局信息科技處利用衛(wèi)星遙感和測(cè)量的科技手段調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在順義、通州、懷柔、平谷區(qū)已確定有400個(gè)變化圖斑地塊可能是違法用地。(賴(lài)大臣)
