一面是如火如荼的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，另一面卻是日漸冷清的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試，冰火兩重天的對比折射出房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的準入門檻正在日漸虛化。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人持證上崗率不足3%
“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試本來應(yīng)該是個‘富礦’，但現(xiàn)在卻正在趨于‘尖滅’。”談及近年來逐年下降的報考人數(shù)，多年從事房地產(chǎn)研究的北京市中濟律師事務(wù)所吳元明律師感慨，“這不但與我國同時期房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展形成鮮明對比，也與房地產(chǎn)經(jīng)紀活動競爭白熱化的現(xiàn)象構(gòu)成冰火兩重天。”
“尖滅”，地質(zhì)學(xué)術(shù)語，本意指巖層的厚度在沉積盆地邊緣變薄以至消失的現(xiàn)象。在吳元明看來，始于2002年的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試報考人數(shù)逐年減少，是典型的“尖滅”——2002年，報名人數(shù)為31219人，2003年、2004年報名人數(shù)為32313和38427，到了2005年驟降為28454人，2006年進一步降為16390人。
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試實行兩年滾動考試制度，除第一年外，以后各年度的報名人數(shù)中均包含前一年度實際參加考試雖未通過但保留科目成績的復(fù)考人員，因此，如果扣除推算出來的復(fù)考人數(shù)，2005年和2006年的新報考人數(shù)已經(jīng)降到3314和2359。
“今年7月是第六次全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試的報名時段，各地報名人數(shù)要到8月份才能匯總完成，但從已經(jīng)報上來的情況看，比去年還是有所減少�！毕嚓P(guān)部門人士向《中國經(jīng)濟周刊》透露。
“用處不大”“標準不統(tǒng)一”“報考條件不合理”
——三大原因?qū)е隆凹鉁纭?/strong>
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)者認為取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格“用處不大”，這讓許多準備參加考試的人打起了退堂鼓�！澳壳罢麄�市場還不夠規(guī)范，有證和無證的差別并不大�！薄巴瑯幽軌蛸u掉房子，何必花那么大力氣？”這是一些房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員普遍的看法。北京鏈家地產(chǎn)市場部的張月也告訴《中國經(jīng)濟周刊》，在北京，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員流動性比較大，他們普遍缺乏長遠的規(guī)劃。
此外，行業(yè)準入標準不統(tǒng)一引起的混亂，也使得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試人數(shù)減少。記者了解到，除了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試之外，許多地方也有本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試，例如北京有“北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試”、上海有“上海市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人資格(房地產(chǎn)專業(yè)科目)考試”等，報考或申請條件也相差很遠。
“北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)目前只要取得北京經(jīng)紀人證書就可以，而且一年有2-5次考試，不但比全國考試靈活，難度也較小，所以報考全國證書的人數(shù)相對還是比較少的�！辨溂业禺a(chǎn)市場部張月坦言。
不僅如此，各地的執(zhí)業(yè)資格要求還互相排斥、互相拆臺。據(jù)吳元明律師介紹，“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書”就曾在部分地區(qū)不被當?shù)毓ど坦芾聿块T認可，以至于后來中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會專門發(fā)文，要求地方性法規(guī)不得將地方頒發(fā)的“經(jīng)紀人資格考核合格證明”作為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立或從業(yè)人員執(zhí)業(yè)的前置條件。
“這是個歷史遺留問題�！眳窃髀蓭煴硎�，在上世紀90年代，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的需求也隨之增強。為了適應(yīng)市場發(fā)展的需要，從1996年開始，上海等房地產(chǎn)市場發(fā)達的地方，陸續(xù)出臺了對房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格認證的行政法規(guī)。但到了2001年，國家也開始著手對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動進行規(guī)范，以應(yīng)對和解決該行業(yè)出現(xiàn)的各種問題。2001年12月18日，人事部、建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》(下稱“暫行規(guī)定”)，明確“凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動�！�
“不過，暫行規(guī)定到底是屬于部門規(guī)章還是政府文件，在理解上存在分歧。這就導(dǎo)致某些地方政府部門不承認暫行規(guī)定的法律效力，而是仍舊依據(jù)本地政府頒布的行政法規(guī)來對房地產(chǎn)經(jīng)紀資格進行認證�！眳窃髡f。
在吳元明看來，如果各地形形色色的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格在之前尚屬歷史遺留問題可繼續(xù)保留的話，那么從2004年頒布實施《行政許可法》以后，就應(yīng)該廢除。根據(jù)《行政許可法》第十五條第二款規(guī)定：“地方性法規(guī)和省、自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)章不得設(shè)定應(yīng)當由國家統(tǒng)一確定的公民、法人或其它組織的資格資質(zhì)的行政許可”，因此，繼續(xù)保留將不僅違背法律的禁止性規(guī)定，還將對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場形成干擾。
“對各個地方所認可的房地產(chǎn)經(jīng)紀資格應(yīng)予以明確否定，不能再持曖昧態(tài)度或姑息養(yǎng)奸，這樣才能維護法律的公正性�！眳窃髡f。
本刊就此問題聯(lián)系了主管房地產(chǎn)經(jīng)紀資格管理的相關(guān)部門，但采訪被婉言拒絕。
報考條件設(shè)置不合理，被認為是全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試人數(shù)逐年減少的第三個原因。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第三條說明：未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；而在第九條申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試的條件中，又作出了“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿3年”等限制性規(guī)定。
“一方面規(guī)定未取得資格不得從業(yè)，另一方面又規(guī)定從業(yè)3年方可報考，實屬自相矛盾�！眳窃髡f。
北京鏈家地產(chǎn)市場部張月也表示，對全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試并不是不熱衷，只是因為考制不靈活難度系數(shù)較大，所以考的人就少了�！叭绻麍罂紬l件基本相同，更多人會選擇全國統(tǒng)考。因為鏈家在大連、天津都有分公司，考全國證一勞永逸�！�
考試制度“尖滅”會否導(dǎo)致行業(yè)準入制度“尖滅”？
“其實，房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度趨向‘尖滅’并不可怕，可怕的是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)過多年努力才初步建立的行業(yè)準入制度會否因此趨向‘尖滅’？這才是要害！”吳元明說。據(jù)他介紹，目前有的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)連一個注冊經(jīng)紀人都沒有，把行業(yè)準入門檻踢到一邊，隨意聘用社會閑雜人員。
有關(guān)資料顯示，截至2006年底，我國共有14.7萬人次參加全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，近3萬人取得執(zhí)業(yè)資格，1.6萬多人注冊執(zhí)業(yè)。但全國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員超過百萬人。據(jù)此計算，則只有不足3%的從業(yè)者具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格。
“即使這些考試合格人員全部從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，對于全國數(shù)量眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)而言，也是杯水車薪�！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會中介專業(yè)委員會主任何琦告訴《中國經(jīng)濟周刊》。以上海為例，2006年有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)8625家，如按一家機構(gòu)用三位房地產(chǎn)經(jīng)紀人計，僅上海就需要約2.6萬人。“可以說，目前在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中具體從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的人員大多數(shù)并不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域問題頻出也就不足為奇了�！焙午f。
吳元明律師也認為，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范離不開房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍的規(guī)范，“從某種意義上說，這個群體亂就是市場亂，這個群體治就是市場治。但從全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度趨向“尖滅”這一現(xiàn)象來看，決策部門還沒有對這個問題給予足夠的重視�！�
記者了解到，建設(shè)部從去年就著手的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》目前正在緊鑼密鼓地制定之中，并有望在年內(nèi)出臺。這個管理辦法將對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員及機構(gòu)的行業(yè)準入問題、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀人的關(guān)系等問題予以明確。
據(jù)該辦法建議稿的有關(guān)起草人透露，辦法的出臺，將有效解決房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)目前面臨的若干問題，一個健康、有序、誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)將隨辦法的落實而形成，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度作為行業(yè)準入的重要手段，也可能迎來快速發(fā)展的第二春。 (牛建宏 許浩)
