東莞中原市場(chǎng)研究部經(jīng)理車(chē)德銳分析,縱觀“新國(guó)十條”,與年初的“國(guó)11條”對(duì)比,部分內(nèi)容屬于重申強(qiáng)調(diào),也有部分內(nèi)容為新增或修改的條款,主要體現(xiàn)在需求的調(diào)控上,住房信貸政策收緊力度前所未有。

　　稅收政策出臺(tái)信號(hào)發(fā)出

　　從需求調(diào)控去看,差別化信貸政策更加嚴(yán)格,對(duì)二套房貸首付提高到五成,貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)首套房貸如果購(gòu)買(mǎi)90平方米以上的首付要三成。打擊投機(jī)購(gòu)房的力度非常大,一方面首付大幅提高,另一方面銀行可以根據(jù)情況暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。地方政府可以采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。同時(shí),政策中首次出現(xiàn)打擊異地炒房行為,對(duì)異地炒房者暫停買(mǎi)房貸款。

　　除了信貸政策外,稅收政策也明顯加大調(diào)控作用,雖然沒(méi)有明確的稅收政策出臺(tái),但本次政策已經(jīng)釋放出房產(chǎn)消費(fèi)稅或房地產(chǎn)保有稅出臺(tái)的預(yù)期信號(hào)。言外之意很明顯,就是如果目前的政策調(diào)控對(duì)高房?jī)r(jià)上漲還是不能起到抑制作用的話,稅收工具將作為更強(qiáng)有力的殺手锏隨后登臺(tái)。

　　“新國(guó)十條”出臺(tái)后,各部委、各級(jí)省市政府將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)配套執(zhí)行細(xì)化政策,包括央行、銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、第三套(含)以上貸款購(gòu)房的首付及利率；財(cái)政部、稅務(wù)總局制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策；國(guó)土資源部改革土地出讓方式；住房建設(shè)部編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃；同時(shí),細(xì)化政策還要落地實(shí)施執(zhí)行�？梢哉J(rèn)為,繼年初房地產(chǎn)政策調(diào)控后,新一輪更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控在4月中旬拉開(kāi)序幕。

　　東莞房?jī)r(jià)合理調(diào)整空間有限

　　市場(chǎng)是不可預(yù)測(cè)的,但假設(shè)全國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整,高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)難免沖高回落,特別是一線城市上漲過(guò)快,房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離普通購(gòu)買(mǎi)力,如果一線城市房?jī)r(jià)高位回落,勢(shì)必影響二線城市如東莞市場(chǎng)的房?jī)r(jià)調(diào)整。不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)調(diào)整空間有限。

　　東莞目前的房?jī)r(jià)相對(duì)而言比較低,這背后反映了東莞市場(chǎng)的自身特點(diǎn)和問(wèn)題:東莞外向型的經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)影響非常大造成購(gòu)買(mǎi)力外溢和租賃需求下降、外來(lái)投資客不看好東莞短期發(fā)展而淡出東莞市場(chǎng)；東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)獨(dú)立,購(gòu)房消費(fèi)力主要來(lái)自本區(qū)域；有較大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地成本比較低,房?jī)r(jià)定價(jià)策略相對(duì)比較保守；東莞本土開(kāi)發(fā)商多為民營(yíng)企業(yè),部分開(kāi)發(fā)商是多元化經(jīng)營(yíng),受金融危機(jī)影響較大,同時(shí)以自籌資金為主,資金鏈總體偏緊；還有,東莞二手房交易流程繁瑣、稅費(fèi)高、交易周期長(zhǎng)制約著投資資金。

　　據(jù)東莞中原研究中心的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)表明,目前東莞的洋房均價(jià)在6000元/平米左右,這個(gè)價(jià)格無(wú)論從租售比指標(biāo)、收入水平等各方面評(píng)估都是處于合理投資區(qū)間、能為普通購(gòu)房者所接受。