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進(jìn)入4月份,四家國有銀行已下調(diào)購買首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度,銀行按揭貸款呈現(xiàn)日益收緊態(tài)勢(shì)。4月1日,繼中行、招行之后,工行、農(nóng)行、建行正式執(zhí)行新的房貸政策,降低首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度或提高首付比例,有的銀行已取消了7折優(yōu)惠。從首套房利率的變化,不難看出決策層控制高房?jī)r(jià)與流動(dòng)性的綜合思路。
記者從工行獲悉,自2010年3月29日起,工行就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策。而原本符合三項(xiàng)規(guī)定便可享受7折利率優(yōu)惠的日子已經(jīng)一去不復(fù)返。
建行其首付比例30%至40%者享受利率優(yōu)惠最高為7.5折;而要享受7折貸款利率首付為4成。不僅僅在類似北京的一線城市如此,連二線城市也開始進(jìn)入首套房貸收緊狀態(tài)。
商業(yè)銀行首套房貸收緊“暗合”政府的樓市宏觀調(diào)控步伐。面對(duì)高房?jī)r(jià)與寬松的流動(dòng)性,繼2009年12月底中央密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策后,中央再出“國11條”進(jìn)一步調(diào)控樓市!皣11條”中表示要加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí),嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面,正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)。但最新的數(shù)據(jù)說明,前期的相關(guān)政策目前依然沒有體現(xiàn)出應(yīng)有效力,抑或效力已經(jīng)明顯減退。3月末,京滬深三地的成交量再次大漲,尤其是北京出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的火爆局面。
對(duì)于首套房貸利率優(yōu)惠政策收緊,有分析認(rèn)為,銀行的房貸利率調(diào)整有“一石二鳥”的作用:一是打壓高房?jī)r(jià),二是收緊流動(dòng)性。
2009年信貸政策過度寬松致使商業(yè)銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行在增多。而從銀行自身情況分析,由于其近期利息收入有所下降,而資金成本壓力逐步抬高,由此也形成其縮減利率優(yōu)惠的動(dòng)因之一。
作為銀行收入的主要來源之一,利率的提高必將拓展銀行在此方面的盈利空間。此外,銀行此舉以配合國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的需求格外明顯。
從已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控手段可以看出,中央政府已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)展開了新一輪全面而嚴(yán)厲的調(diào)控,不但已經(jīng)使用了稅收、土地、金融等政策調(diào)控手段,而且調(diào)控具有很明確的針對(duì)性及目的性:嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)購房炒房,打擊開發(fā)商囤地閑地,遏止房?jī)r(jià)上漲。特別是在去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,中央不但提出要增加普通商品住房供給,而且不再提及房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的提法,也不再強(qiáng)調(diào)通過刺激房地產(chǎn)業(yè)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,說明政府的思路開始改變,強(qiáng)化了房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性和民生保障屬性,不再過于依賴房地產(chǎn)業(yè)來刺激經(jīng)濟(jì)增長。
國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確二套房的購房貸款首付為40%,且不再有改善性住房等內(nèi)容。加上重啟金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的自動(dòng)調(diào)控尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響,說明調(diào)控變得更嚴(yán)厲。
分析人士指出,政府陸續(xù)推出的多項(xiàng)措施再度表明了監(jiān)管層對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)度。而此次銀行調(diào)整利率政策也將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成影響。建行副行長朱小黃表示,去年人民銀行在個(gè)人住房貸款上實(shí)施了7折的優(yōu)惠政策,今年在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變情況下,建行也調(diào)整了利率差別化的程度,希望能夠比較平滑地從7折的優(yōu)惠政策慢慢調(diào)整到建行收益比較合適的利差水平上。
作為傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù),去年建行房貸余額為8000多億元,在同業(yè)中并不是第一。而且,建行個(gè)人貸款抵押率超過了52%,首付比例70%以上都超過三成,并重點(diǎn)支持居民的首套房和改善性的住房需求,能有效防控風(fēng)險(xiǎn)。
建行稱,今年對(duì)于政府已經(jīng)限期退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的78家非地產(chǎn)主業(yè)的央企,建行將不會(huì)新增授信。今后將對(duì)不計(jì)成本競(jìng)拍“地王”、圈地不建的開發(fā)商也不予貸款。
人們從已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控手段不難看出,中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營、多招密集連發(fā)的策略,說明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。
有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,近期市場(chǎng)利率一直呈走高的趨勢(shì),包括貼現(xiàn)利率、銀行貸款利率以及民間借貸利率。在市場(chǎng)利率走高的趨勢(shì)下,首套住房貸款利率必然隨著市場(chǎng)利率的提升而水漲船高。加上每年各銀行貸款都有一定信貸額度,房貸占用較大信貸額度,所以各家銀行年初都有所控制。尤其在國家不斷調(diào)整相關(guān)房產(chǎn)政策時(shí),銀行自然要收緊相關(guān)政策。
從一定意義上講,銀行收緊房貸對(duì)抑制房?jī)r(jià)的過快上漲會(huì)起到積極作用,進(jìn)行利率優(yōu)惠政策調(diào)整有利于合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資、投機(jī)性購房需求。(記者 程瑞華)
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